КАК КОНТРОЛИРОВАТЬ БАНКРОТСТВО ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА

Что делать, если выиграли торги

Подписать договор купли-продажи. В течение пяти рабочих дней организатор торгов готовит копию протокола о победителе и договор купли-продажи квартиры. До этого нужно перевести остаток стоимости квартиры по  реквизитам, по которым оплачивали задаток.

Когда документы готовы, их высылают по электронной почте вместе с приглашением подписать договор купли-продажи. Сделать это нужно в офисе организатора торгов — территориальном управлении Росимущества региона.

Записываться в отделение Росимущества не нужно — сотрудники сами звонят и просят прийти в определенное время, поэтому очереди в офисе не бывает. С собой нужно взять только паспорт. На подписание договора уходит

Снять арест с недвижимости. Как правило, на квартиры, участвующие в торгах, судебные приставы ранее наложили арест. Если его не снять, зарегистрировать право собственности невозможно. Поэтому с договором купли-продажи арестованного имущества необходимо сразу обратиться в службу судебных приставов.

В этом разделе я подаю заявление о снятии арестов и запрещений с объекта

В течение 30 дней судебные приставы снимают арест — уведомление об этом приходит на электронную почту, указанную в заявлении.

Зарегистрировать право собственности. Когда арест снимут, можно регистрировать право собственности. Вот какие документы понадобятся:

Чтобы получить заявление, нужно обратиться в банк-залогодержатель. Для этого на официальном сайте банка я находила электронную почту и писала на нее. Банки всегда откликаются и предоставляют заявление в течение недели.

Эти документы нужно подать в Росреестр — я делаю это через офис МФЦ. Через десять дней документы о регистрации права собственности нужно получить в  в офисе МФЦ.

На всю бюрократическую часть после выигрыша торгов обычно уходит один-два месяца.

Встретиться с бывшими владельцами. С ними нужно будет договориться об освобождении квартиры и передаче ключей. Номер телефона владельца никто не даст — ни площадка торгов, ни другие ведомства. Можно попробовать позвонить по домофону прежнему владельцу квартиры. Если он не отвечает — позвонить соседям и спросить о том, как связаться с жильцом. Если такими способами не удалось связаться с жильцом, остается только его «ловить».

Впервые попасть в квартиру можно тогда, когда бывший владелец будет передавать ключи. По закону можно попасть в квартиру сразу после того, как оформите право собственности, если вскрыть замки. У меня такого не было, но такой вариант возможен.

Чаще всего мои встречи с жильцами проходили спокойно, в опасности я себя никогда не чувствовала. Обычно либо соседи, либо бывший собственник выходят на связь. При встрече я представляюсь новым собственником квартиры, показываю документы и объясняю ситуацию примерно так.

Большинство людей понимают ситуацию и выезжают добровольно. Один раз у меня просили отсрочку выселения на два месяца — в таких случаях я всегда иду навстречу. Людям нужно найти жилье, иначе они останутся на улице.

Списать долги по коммуналке. Часто у должников есть долги по коммуналке. К новому владельцу они не переходят, но ему нужно будет заплатить долги по капремонту — согласно жилищному кодексу. Снизить размер долга за капремонт невозможно.

Чтобы списать остальные долги, нужно обратиться с заявлением в управляющую компанию. Заявление может быть произвольным, нужно просто объяснить суть проблемы. Например, я пишу так.

Я покупала квартиру с долгами по коммуналке на 200 000 ₽ — их удалось списать. Долг по капремонту составлял 15 000 ₽ — его пришлось выплачивать.

В квитанциях за коммунальные услуги, которые кладут в почтовый ящик, указана управляющая компания — в нее нужно обратиться о списании долгов. Иногда неоплаченные квитанции есть в почтовом ящике — должники нечасто их забирают, так как не платят за коммуналку. Иногда я просто жду, когда придет новая квитанция. Заниматься долгами можно сразу после регистрации права собственности.

Мое заявление о списании долгов рассматривали около месяца. Время рассмотрения зависит от конкретного ЖЭУ или управляющей компании. О списании долгов я узнала уже из новой квитанции — она пришла без долга.

Участвовать в торгах

Порядок различается в зависимости от формы проведения торгов — аукцион или публичное предложение.

Торги в форме аукциона. Заявку нужно подать до последней даты, которая есть в извещении.

Если аукцион закрытый, в заявке участник называет приемлемую для него цену. Важно, чтобы она была выше стартовой. Побеждает участник, предложивший наибольшую стоимость.

Если проводят открытый аукцион, участники отслеживают онлайн ставки конкурентов и делают свои — повышают цену на шаг. Торги длятся, пока участники делают свои ставки. Побеждает тот, чью ставку не перебили.

Торги в форме публичного предложения. Цена снижается каждый этап. Я обычно участвую в таких торгах и жду этапа, цена которого меня устраивает.

Бывает, что другой участник приходит и выкупает лот на более раннем этапе. Если такого не происходит, я уплачиваю задаток и подаю заявку на участие с ценой, по которой хочу выкупить участок. Она может быть равной цене текущего этапа или выше нее. Ниже ставить нельзя.

Подать заявку на выбранный лот

Почти на всех площадках подать заявку несложно. Скажем, достаточно нажать одноименную кнопку в карточке лота. На некоторых площадках кнопки нет, например на «Сбер А». Чтобы участвовать в торгах, нужно:

Если не получается разобраться самостоятельно, я звоню в службу поддержки клиентов — оператор подсказывает, как поступить в моей ситуации.

Как я выиграла первые участки на торгах

Я пришла на торги из интереса — хотела недорого купить себе из имущества банкротов, например ноутбук или Айфон. Пока выбирала лоты, обратила внимание на продажу земельных участков. Подумала, что потом землю можно будет перепродать подороже.

Первый участок выбирала долго и не сразу решилась подать заявку на участие. Было немного страшно: я не знала, выиграть, а потом продать купленный участок.

Сейчас у меня десятки выигранных торгов для себя и клиентов. Но первые две сделки запомнились. О них расскажу подробнее. А в другой статье расскажу, сколько и как часто получается зарабатывать, покупая землю на торгах.

Участок в Ленинградской области. Первый участок я решила искать в своем регионе — в Санкт-Петербурге или Ленинградской области. Мне было важно проверить на практике процедуру торгов и сделки.

Сначала хотела оставить землю себе, но потом отказалась от идеи. Участок расположен далеко, а на торгах стали попадаться более интересные варианты. Например, площадь земли побольше, удобнее добираться — можно доехать на электричке.

Как искала. Лоты ищу с помощью агрегатора «Торги России». С ним проще работать, чем с сайтом ЕФРСБ. Например, можно в поиске задать параметры: тип лота, цену, местоположение. Я настроила фильтр на земельные участки стоимостью до 100 000 ₽ в Ленинградской области.

По моим запросам вышло около десяти лотов. Из списка я выбрала участок в Ленинградской области, в Бокситогорском районе. Это в  от моего дома в Санкт-Петербурге.

Нашла участок на «Яндекс-картах». Деревня располагается вблизи транспортной магистрали. Но добираться все равно на такси: рядом с деревней нет остановок общественного транспорта или станции. Машины и водительских прав у меня нет.

Расстояние пугало, и я попросила арбитражного управляющего выслать мне документы на землю. Вместе с документами управляющий выслал фотографии участка. Оказалось, что на земле стоит полуразрушенный дом, а сам участок ровный и правильной формы. Строение для меня значения не имело, а участок понравился. Поэтому я решила участвовать несмотря на удаленность.

Как участвовала в торгах. Участок продавался через публичное предложение, то есть на каждом этапе цена снижалась на один шаг. Начальная цена — 90 000 ₽. Торги проходили в десять этапов, каждый длился пять дней. Если желающих не было, в конце каждого этапа цена снижалась на 9000 ₽.

Я прикинула, что могу купить землю по цене не больше 50 000 ₽. Значит, мне нужно дождаться пятого этапа и объявить свою цену.

Торги проводили на ЭТП МЭТС. Я добавила лот в избранное и стала мониторить — каждый день заходила на страницу торгов и смотрела, не  участники. подал заявку на участие, тогда и  пришлось подавать или отказываться от торгов, если цена не устраивает.

На МЭТС в карточке видно, какое количество заявок подано по лоту. И 26 августа я увидела, что появился участник, который подал заявку. Шел четвертый этап торгов, и участник назвал цену 63 000 ₽. Это было чуть выше, чем я рассчитывала, но я решила присоединиться.

Четвертый период длился с 25 по 30 августа. У меня оставалось четыре дня, чтобы уплатить задаток 9000 ₽. Я перевела деньги, дождалась, когда они поступят на счет организатора, и 28 августа подала заявку.

Цену я поставила выше минимальной предыдущего этапа. Я подумала, если конкурент пропустил предыдущий, значит, не хочет платить за землю больше 72 000 ₽. Поэтому предложила чуть выше минимального порога третьего периода — 73 565,99 ₽. Это все равно ниже средней рыночной цены. В то время подобные участки продавали примерно за .

Так как на четвертом этапе появились участники и предложили цену, торги завершаются. 30 августа организатор торгов подписал протокол о допущенных участниках и результаты торгов.

В протоколе были указаны два участника и цена, которую предложил каждый из нас. Как я и предполагала, конкурент предложил цену выше минимальной, но ниже цены предыдущего этапа. Предложение конкурента — 70 000 ₽. Мое предложение оказалось немного выше, и я победила.

Как оплатила лот. После публикации протокола о результатах торгов арбитражный управляющий направил мне проект договора купли-продажи.

Я его распечатала, подписала и отправила обратно скан-копию. На следующий день внесла оставшуюся часть оплаты. Участок я купила за 73 565,99 ₽, из них 9000 ₽ внесла задатком. Поэтому я перевела на счет ЭТП оставшуюся сумму — 64 565,99 ₽.

На следующий день деньги пришли на счет площадки, а еще через день — на счет организатора торгов.

Как оформила собственность. Оказалось, что мы с арбитражным управляющим живем в соседних регионах: я — в Санкт-Петербурге, она — в Ленобласти. Но встретиться и вместе подать документы у нас не получилось. Она предложила время и МФЦ у себя, но я не могла приехать. Поэтому документы мы подавали в разных МФЦ и в разное время.

Мы решили так. Сначала управляющая подает в МФЦ документы. Ей выдают опись с номером сделки. Я дожидаюсь от управляющей фотографии описи, иду в свой МФЦ, называю номер сделки и подаю документы.

Мы так и сделали. Арбитражная управляющая получила опись, сфотографировала и отправила мне фото по электронной почте. Следом заказным письмом отправила мне оригиналы договора купли-продажи и акта приема-передачи участка.

Когда я получила оригиналы документов, я их подписала и с ними пришла в ближайший МФЦ. Назвала сотруднице МФЦ номер сделки, сдала подписанные документы и заявление на регистрацию прав собственности. В заявлении сотрудница указала, что мои документы нужно приобщить к указанному делу.

Через неделю мне позвонили из МФЦ и сказали, что сделку зарегистрировали. Я могу подойти в МФЦ и забрать выписку из ЕГРН.

Так я стала собственником участка, который через три месяца продала за 125 000 ₽. Продавала тоже дистанционно, не встречаясь с покупательницей.

Такую опись я получила от организатора торгов, номер сделки указывают в правом верхнем углу документа

Где искать торги недвижимостью

Я ищу недвижимость на официальном сайте ГИС «Торги». Сайт можно сравнить с метапоисковиком: на нем собраны лоты, информация о них и об электронных торговых площадках, на которых будут проходить торги. Например, я покупаю квартиры в Башкирии, а здесь торги чаще всего проходят на площадке РТС «Тендер». Есть и другие площадки — , и так далее. Все площадки, которые встречаются на ГИС «Торги», аккредитованы государством, поэтому их можно считать надежными.

Я нередко слышала, что торги — это мошенническая схема. На самом деле, обмана здесь быть не может. Г ИС «Торги» — это государственный сайт, утвержденный постановлением правительства. Лоты попадают сюда по решению суда, а торги — это процедура со строгим регламентом и правилами, которые соответствуют всем положениям федерального законодательства. Чтобы не нарваться на мошенников, нужно пользоваться только сайтом ГИС «Торги» и аккредитованными ЭТП.

Доступ на ГИС «Торги» бесплатный, лоты можно посмотреть без регистрации. Новые лоты появляются минимум за 15 дней до даты проведения торгов. Можно подключить оповещение о новых лотах, это стоит 1000 ₽ в месяц. Но я такой услугой не пользуюсь, просто захожу на сайт и проверяю, что появилось нового.

Последствия банкротства

Признание гражданина банкротом сопровождается несколькими важными последствиями. Большая их часть сопряжена с запретом на ведение определенных видов деятельности. Например, учреждение новых юридических лиц или регистрацию ИП, занятие руководящих должностей в банках (на 10 лет) и других организациях (на 3 года или 5 лет в зависимости от специфики). Также необходимо в течение 5 лет при оформлении кредита или займа сообщать кредитору о факте банкротства.

Как правильно платить налоги, если покупаете квартиры на торгах

Размер налога на доход от продажи недвижимости зависит от того, как долго недвижимость была у вас в собственности.

Стандартный минимальный срок владения — пять лет, льготный — три года. Он применяется для жилья, которое получили в дар от близкого родственника, в наследство, по приватизации либо по договору ренты. Еще один случай, когда действует срок три года: жилье на день продажи было единственным.

Если вы продали квартиру ранее минимального срока владения, то доход от продажи облагается НДФЛ. Если срок истек, платить налог не надо, подавать декларацию — тоже.

При продаже недвижимости до завершения минимального срока владения доходом считаются 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года сделки. Если сумма по договору меньше, налоговая пересчитает НДФЛ «по кадастру».

Чтобы вывести налогообложения часть доходов, нередко в договоре цену делят на стоимость недвижимости и «компенсацию неотделимых улучшений». В последнюю включают расходы на ремонт, мебель и технику, если она остается.

Рассуждение такое: раз мне компенсируют затраты, то выгоды нет, следовательно, и доходов нет. Но это обывательское представление — глава 23 НК о НДФЛ ничего подобного не предусматривает. Так что стоимость неотделимых улучшений — тоже налогооблагаемый доход продавца квартиры. Причем из него ничего вычитать нельзя. Вот разбор Тинькофф Журнала для покупателя, но и о продавце там тоже есть.

Есть два законных способа уменьшить доход от продажи жилья, который облагается НДФЛ.

Вычесть расходы на приобретение объекта — сумму, уплаченную продавцу, проценты по ипотеке. А вот затраты на ремонт сюда не входят, кроме случая, когда приобреталась новостройка по ДДУ без отделки.

Применить вычет — миллион рублей. Он один для всех продаж в календарном году. Если реализовать две квартиры, вычет останется  — миллион рублей, а не по миллиону для каждой.

Подробно о каждом варианте можно прочитать в отдельной статье.

По итогам года продажи квартиры ранее минимального срока владения нужно сдать декларацию через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС — до 30 апреля следующего года. Налог, получившийся в декларации, надо заплатить до 15 июля года, не дожидаясь уведомления из инспекции.

Если декларацию не сдать, налоговая посчитает НДФЛ сама. Возьмет 70% кадастровой стоимости недвижимости на 1 января года продажи, применит вычет в миллион рублей и умножит на 13%. После чего пришлет уведомление на уплату налога. В ситуации из статьи это выгодно, скорее всего, НДФЛ получится больше, чем налог с доходов за вычетом расходов по декларации.

Зарегистрировать договор купли-продажи в Росреестре

Когда организатор торгов получает оплату, мы договариваемся, как будем подавать документы на регистрацию.

Часто мой регион не совпадает с регионом арбитражного управляющего. Например, я живу в Санкт-Петербурге, а управляющий — в Екатеринбурге или Челябинске. Поэтому документы на регистрацию мы подаем дистанционно — по месту нахождения каждого из нас. Вот как проходит процедура:

Получить выписку из ЕГРН. Регистрация сделки занимает до семи рабочих дней. Еще два дня нужно для доставки документов, если один из участников или оба подавали документы через МФЦ.

Способ получения зависит от способа подачи. Если подавали на сайте Росреестра, выписка придет в личный кабинет. Если подавали в МФЦ, получить выписку можно .

Какие сложности могут возникнуть

Покупка земельного участка на торгах отличается от обычной сделки. Перечислю особенности, с которыми мне пришлось столкнуться.

Проблемы в Росреестре. Сотрудники МФЦ или Росреестра могут потребовать, чтобы организатор торгов и покупатель подавали документы вместе. Сделка проходит дистанционно или по экстерриториальному признаку. В первом случае стороны подают документы онлайн, во втором — по месту проживания, не вместе.

Выше я упоминала, что арбитражный управляющий может находиться в другом регионе, а может и в моем. Но мы все равно подаем документы раздельно: арбитражный управляющий — в тот МФЦ, который ему удобнее территориально, и по своему рабочему графику. А я выбираю время и МФЦ, удобные мне.

Дважды я сталкивалась с недопониманием со стороны сотрудников МФЦ. Первый раз меня не хотели принимать, потому что документы на регистрацию я сдаю без продавца. Пришлось объяснять, что в законе нет требования, чтобы продавец и покупатель приходили на сделку вместе и в один МФЦ.

Второй раз сотрудники МФЦ и контакт-центра Росреестра уверяли меня, что продавец и покупатель должны подавать документы одинаково — оба через МФЦ или оба через личный кабинет на сайте Росреестра. Но это неправильно — на способ подачи документов также ограничений нет: покупатель может подавать документы через МФЦ, а продавец — через личный кабинет. И наоборот.

Арбитражный управляющий может по ошибке выставить на торги участок, который не принадлежит банкроту. Чтобы определить собственника, не всегда достаточно посмотреть выписку из ЕГРН. Например, по документам владеть участком может один человек — банкрот. Но если земля куплена в браке, то супруг или супруга банкрота имеют право на супружескую долю. Арбитражный управляющий может выставить участок на торги, а после продажи вернуть супругу банкрота его половину.

Имущество банкрота попадает на торги после определения арбитражного суда, который формирует порядок, условия и сроки продажи. Но я все равно рекомендую внимательно проверять выписку из ЕГРН и смотреть, на основании какого документа владелец стал собственником участка. Поясню на примере.

Мне понравился один участок в Московской области. Я запросила у организатора торгов документы на недвижимость. Он прислал выписку из ЕГРН о праве собственности и правах должника на другие объекты, положение о порядке и сроках продажи участка.

Я внимательно изучила документы и увидела, что в решении суда и в извещении о торгах продаваемый участок указан совместной собственностью супругов. А в выписке из ЕГРН значится, что супруг банкрота получил землю в наследство. Такой участок не может быть совместно нажитым имуществом супругов и входить в конкурсную массу.

О допущенной ошибке я сообщила организатору торгов. Он ответил, что произошел сбой. Торги отложили по технической ошибке, а потом отменили.

Участок из описанного примера. Банкротство проходила супруга собственника — Лермонтова Наталья Анатольевна. По недосмотру суда и арбитражного управляющего на торги выставили участок мужа, который он получил по наследству. землю продали на торгах, супруг оспорить сделку

Получить квалифицированную электронную подпись

Это аналог собственноручной подписи, но в цифровом виде. Цифровая подпись — это уникальный код из цифр, букв и символов, его формирует компьютерная программа. У каждого человека свой код электронной подписи, его еще называют сертификатом. Код и ключ проверки подписи записывают на цифровой носитель — токен. Электронную подпись можно записать и на обычную флешку. Но мошенники могут ее взломать и украсть секретный код.

Оформить подпись можно разными способами:

Чтобы подписывать документы электронной подписью, нужна специальная программа, например «КриптоПро». Программу и сертификат нужно установить на компьютер и настроить на работу. Инструкцию выдает удостоверяющий центр.

Я всегда действую по инструкции, а если не получается — звоню в техническую поддержку. Специалист помогает через удаленный доступ к моему компьютеру.

После установки и настройки программы нужно проверить работу подписи. Это можно сделать с помощью плагина «КриптоПро».

Как происходит процесс торгов

Торги обычно начинаются в 09:00 по московскому времени.

Участники торгов начинают повышать цену пошагово. Шаг — это величина повышения цены. Он установлен организаторами торгов и изначально указан в описании лота. Обычно шаг составляет до 5%, но бывает и больше.

На странице лота видно, сколько было сделано шагов и как повышается стоимость. Обычно цена повышается на шаг, с другим поведением участников я не сталкивалась: не было такого, что повышает цену сразу на несколько шагов.

Я не чувствую стресса, когда участвую в торгах, но азарт есть точно. Страница торгов обновляется автоматически, поэтому не нужно все время ее обновлять во время торгов и беспокоиться, что пропустишь повышение шага.

Если в течение десяти минут с последней предложенной цены не делается шаг, торги считаются завершенными и определяется победитель — тот, кто сделал последнее предложение и предложил наибольшую цену. В моей практике торги не длились более полутора часов.

Если победить на торгах не удалось, задаток возвращается в течение пяти рабочих дней на расчетный счет, откуда участник сделал перевод. Каждая электронная площадка берет комиссию за свои услуги — от 0,1 до 10% от конечной цены покупки лота. Комиссию выплачивает победитель торгов, она не включена в стоимость квартиры.

Зарегистрироваться на площадке торгов и подать заявку

Затем нужно заполнить анкету на аккредитацию участника торгов. Форма стандартная:

К анкете прикладывают фотографии документов — их список указан в правилах регистрации на каждой площадке. Обычно просят паспорт, СНИЛС и ИНН.

Анкету с документами отправляют на проверку, которая длится от трех до пяти рабочих дней. Иногда получается быстрее: например, решение могут принять за два или четыре дня. Обычно площадки выдерживают максимальный срок. Например, я подала заявку в пятницу, 19 мая, в 17:00. Срок проверки — пять рабочих дней. Решение по аккредитации может прийти ровно через пять рабочих дней — 26 мая к 17:00.

Можно воспользоваться платной регистрацией, тогда решение принимают от трех часов до суток. Это в среднем стоит , цена зависит от тарифов площадки. Я платными услугами не пользовалась.

Дождаться решения площадки. Уведомление о решении приходит на адрес электронной почты, который указан в заявке.

Некоторые площадки не пишут в письме, прошел пользователь аккредитацию или его кандидатуру отклонили. Они присылают на почту сообщение, что в личном кабинете на ЭТП произошли новые события. Нужно перейти туда и прочитать уведомление.

Такое уведомление о регистрации я получила от ЭТП «Альфалот»

Исправить допущенные ошибки. Если оператор площадки отказывает в аккредитации, он указывает причину. Заявку могут отклонить, если пользователь предоставил не все документы, фото плохого качества, сведения не читаются. Недочеты нужно исправить и подать заявление заново.

Прочитать условия торгов. В извещении о торгах организатор указывает информацию:

Кроме того, организатор указывает информацию о лоте, например расположение земельного участка, кадастровый номер, площадь, цену.

Также в извещении прописывают порядок уплаты задатка — на счет организатора или лицевой счет участника. Во втором случае зачисленную сумму можно увидеть в личном кабинете. Задаток вносят все участники торгов. У победителя задаток засчитывают в оплату лота, проигравшим деньги возвращают полностью.

К извещению часто прилагают проект договора купли-продажи, реже — документы по лоту, например выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, еще реже — фото лота.

Несколько раз мне попадались торги, когда в карточке лота не было никаких документов по участку.

Тогда их можно посмотреть в объявлении о проведении торгов на сайте ЕФРСБ — это официальный ресурс, где размещают любую информацию о банкроте и его деле.

На торгах много разных участков. Есть ухоженные — установлен забор, проведены коммуникации, стоит бытовка, гараж. Такой участок подходит для себя — можно купить и построить дом. А вот перепродавать подобную землю не всегда выгодно. Обычно на нее много желающих, и лот уходит на первых этапах по высокой цене.

Есть заброшенные участки. Например, земля досталась по наследству. Наследник вступил в права, но участком не занимался. Или земля расположена за сотни километров от дома владельца, поэтому он участок не возделывал. За несколько лет земля зарастает бурьяном, порослью кустарников и деревьев.

Чтобы облагородить заброшенный участок, нужно выкорчевать сорняки, разровнять землю, привезти и насыпать плодородный грунт. Многие подобные участки не представляют практической ценности. Организатор торгов выставляет их на продажу, чтобы выручить хоть деньги для выплаты кредиторам.

Но среди заброшенных земель можно найти неплохой вариант для перепродажи. Перечислю, на что я обращаю внимание, когда выбираю участок.

Назначение земли. На торгах обычно продают земли трех разных категорий:

Я смотрю участки для сельхозназначения и населенных пунктов. Первые обычно расположены в СНТ и предназначены для садоводства и огородничества, вторые — в населенных пунктах для ведения личного подсобного хозяйства, ЛПХ, и индивидуального жилищного строительства, ИЖС.

Назначение земли обычно указывают в извещении о продаже. Если категория не указана, ее можно посмотреть на агрегаторе электронных торгов, например «Торги России» или «Пробанкрот». На агрегаторе удобнее искать лот: в поиске можно выбрать категорию или сортировать лоты по цене, типу торгов или должнику. К  на агрегаторе всегда публикуют подробную выписку по участку, которая есть на публичной карте Росреестра.

В крайнем случае участок можно посмотреть на публичной кадастровой карте. Кадастровый номер из извещения о торгах я копирую и вставляю в поисковую строку кадастровой карты. Сервис формирует выписку, вот что из нее можно узнать:

Лучше выбрать земли населенных пунктов для ИЖС или ЛПХ. Такая земля дороже участка в СНТ и дает собственнику больше привилегий. Например, владелец может разводить на участке кур или кроликов и не спрашивать согласия соседей. Или построить дом и прописаться в нем.

К  участок в населенном пункте можно перепродать дороже, чем землю для садоводства и огородничества в СНТ.

Инфраструктура и численность населения. Я собираю информацию из открытых источников. Например, по «Яндекс-картам» прикидываю размеры населенного пункта, сколько в нем домов, магазин, школа. Смотрю на транспортную доступность участка: сколько до ближайшей автодороги, поблизости общественный транспорт. Лучше, если рядом есть станция. Мне попадались участки, к которым не было подъездной дороги: добраться можно только пешком, преодолев

В поисковике нахожу справку о населенном пункте — сколько там жителей. По опыту знаю, что участок в оживленном селе продать легче, чем в заброшенной деревне. Но мне попадались перспективные участки и в деревне с десятком домов. Например, рядом строят коттеджный поселок, поэтому цена земли будет расти.

Если в интернете мало информации, можно поискать объявления о продаже участков в  поселении или по соседству. Некоторые продавцы подробно рассказывают про инфраструктуру, и я узнаю, в выбранном населенном пункте остановка, магазины и как далеко они находятся.

Коммуникации. Идеальный вариант — участок, к которому проведены электричество, вода и газ. Но такие лоты я встречала редко. Если и встречала, то обычно это участок с домом. И цена таких лотов — от нескольких сотен тысяч и выше.

Если коммуникации не проведены к участку, важно выяснить, их провести. Например, на торгах мне попадались участки, к которым не подключить электричество, это указывал оценщик в отчете. Перепродать такой участок будет сложно.

Иногда информацию о коммуникациях публикуют в извещении, но чаще приходится узнавать самой. В извещении смотрю контакты. Обычно указывают электронную почту и телефон арбитражного управляющего, иногда — еще телефон собственника-банкрота.

Если номера собственника нет, я запрашиваю его у арбитражного управляющего. Управляющему, у которого в работе сотня дел, проще дать номер должника, чем самому отвечать на вопросы.

Но выяснить информацию о коммуникациях получается не всегда. Иногда арбитражный управляющий игнорирует сообщения с просьбой дать номер. Или должник не берет трубку. Ему выгоднее, чтобы участок никто не выкупил. Тогда есть вероятность, что земля останется у него.

Последний способ узнать о коммуникациях — съездить на участок и посмотреть, если земля расположена недалеко и есть время.

Как купить участок на торгах

Торги по банкротству обычно проходят на электронных торговых площадках, ЭТП. Площадки устанавливают правила торгов и требования к участникам. Чтобы участвовать в банкротных торгах, нужно выполнить требования ЭТП.

Если кратко, шаги будут такие:

Расскажу подробнее про каждый этап.

Запомнить

Станьте героем Т⁠—⁠Ж. Покупали недвижимость? Расскажите, как все прошло и что купили

Как подготовиться к участию в торгах

Получить квалифицированную электронную подпись — КЭП. Электронная подпись — это специальный уникальный код, который генерируется для подтверждения личности на некоторых онлайн-площадках. Для участия в торгах КЭП необходима.

Электронную подпись выдает удостоверяющий центр — УЦ. Это частные компании, получившие аккредитацию в Министерстве цифрового развития. Из тех, что знаю я, это «Контур», «Айтиком» и «Астрал».

Я получала электронную подпись в «Контуре». На сайте УЦ надо заполнить заявление на выдачу сертификата и прикрепить сканы документов:

Стоимость КЭП в среднем 5000 ₽, оплатить нужно на сайте УЦ. Подпись делают в течение суток, а выдается она на год. О готовности подписи сообщают в личном кабинете на сайте УЦ и в письме по электронной почте.

Подпись заносят на USB-токен — это обычная флешка, которая автоматически синхронизируется с сайтом торгов. Флешку с подписью нужно забрать в офисе УЦ, предъявив паспорт.

Моя флешка с электронной подписью

Без плагина КЭП работать не будет.

Получить аккредитацию на ЭТП. Аккредитация — это допуск к участию в электронных торгах. Ее получают на площадках, на которых проходят торги. Чтобы сэкономить время, если понравится лот, я заранее получила допуск на несколько торговых площадок: «Сбербанк-АСТ», «Росэлторг» и «Ростендер». Аккредитация участников бесплатная.

Чтобы получить аккредитацию, понадобятся документы:

После того как вы выбрали пункт «Загрузить подпись» или «Настроить подпись», начнется загрузка электронной подписи с флешки. Аккредитация занимает в среднем до пяти рабочих дней. В это время можно вынимать флешку и использовать компьютер как обычно.

В итоге в личный кабинет на ЭТП и по электронной почте приходит уведомление о том, что доступ к участию в торгах предоставили.

Внести задаток. За интересующий лот нужно обязательно внести задаток — без него площадка не допустит к торгам. Лучше переводить задаток в срок минимум от трех до пяти дней, чтобы перевод успел поступить на счет организатора до окончания приема заявок.

Размер задатка — от цены лота — устанавливает организатор торгов. Например, когда я приобретала квартиру за 1 500 000 ₽, вносила задаток 30 000 ₽ — это 2% от начальной цены лота.

Задаток переводят по реквизитам, указанным в извещении о торгах. Можно перевести в офисе любого банка или в приложении. Я перевожу в приложении банка.

После того как деньги перечислены на счет организатора, на почту приходит уведомление о дне и времени проведения торгов. Письмо приходит в течение двух-трех дней с момента внесения задатка.

Заполнить заявку. Как только получен задаток, на странице ЭТП с интересующим лотом нужно нажать кнопку «Участвовать в торгах». Дальше открывается форма заявки, где вы заполняете адрес объекта недвижимости и дату проведения торгов. Эти данные есть в описании лота.

Когда внесли все данные в заявку, ее нужно распечатать, подписать, отсканировать и загрузить в личный кабинет ЭТП. Если идеально заполнены документы и внесен задаток, то к торгам допускают.

Как я выбираю квартиру на торгах

ЭТП выставляют лоты на сайте «ГИС Торги» в разделе «Реестр лотов». Там содержится информация об имуществе:

Фото квартиры и дома. Интересующую квартиру не удастся посмотреть вживую — к имуществу просто нет доступа. Фото квартир в описании лотов встречаются редко, поскольку самостоятельно банки не ходят и не фотографируют недвижимость. Иногда фотографии есть, если они были сделаны ранее: например, когда сами должники ее покупали.

Важно учесть, что снимки могут быть старыми, поэтому квартира на самом деле выглядит хуже. В лотах чаще всего есть фото дома, где находится квартира. Если это новостройка, то высока вероятность того, что квартира будет в приличном состоянии.

Проверка квартиры по ЕГРН. Чтобы проверить историю квартиры, я всегда заказываю выписку из ЕГРН о переходах права собственности. Получить выписку может любой желающий, для этого нужно знать точный адрес квартиры — он указан в описании лота.

Выписку я заказываю в офисе «Мои документы» — для получения нужен паспорт и заполненное на месте заявление. Затем в терминале офиса уплачиваю госпошлину 200 ₽. Справка будет готова в течение пяти рабочих дней, забрать ее можно в  офисе, где подавали заявление.

Из выписки ЕГРН можно узнать:

Если на торги попадает недвижимость, которую передали банку в залог, там могут на законных основаниях проживать люди, отказавшиеся от участия в приватизации. Узнать эту деталь можно из договора приватизации — он есть в пакете документов в лоте.

По жилищному кодексу, если лицо отказалось от приватизации, у него сохраняется право проживания в этой квартире. Выселить его нельзя — даже через суд. Остается только вариант, что человек согласится покинуть жилище добровольно.

Проверка решения суда. При оценке лота я смотрю решения судов — они есть в свободном доступе на сайтах областных судов или на портале ГАС «Правосудие». Единственное возможное решение суда в случае изъятия по неуплате ипотеки — обращение взыскания на заложенное имущество и установление начальной цены продажи квартиры. Обычно решение выносит районный суд. Если владелец квартиры обжаловал его в суде региона, но и там потерпел неудачу, последнее слово за Верховным судом.

Проверять решения судов нужно для того, чтобы понять, насколько сложно будет выселять человека из квартиры. Есть упертые должники, которые пишут многочисленные жалобы и постоянно ходят в суд. Выселить таких граждан займет больше времени.

Оценка ликвидности. Необходимо учитывать ликвидность и понимать, сколько заработаешь на квартире. Главное, чтобы цена была существенно ниже рыночной.

Цены на недвижимость я сравниваю на «Авито» и «Циане» — смотрю подобные варианты в конкретном районе. Затем прикидываю, сколько денег потрачу на ремонт: представляю худшее и отталкиваюсь от этого. Пока максимально на ремонт я тратила 150 000 ₽.

Если цена привлекательная, история недвижимости не настораживает, а жильцы не ходят по судам — тогда лот хороший, можно брать.

Запросить у арбитражного управляющего документы по выбранному участку

Я предпочитаю заранее проверить, как владелец получил право собственности: по наследству, договору купли-продажи или дарения. Поэтому запрашиваю у арбитражного управляющего правоустанавливающие документы и выписку из ЕГРН.

Лучше общаться с управляющим по электронной почте. Контакты организатора торгов можно найти в карточке лота или на ЕФРСБ — здесь публикуется любая информация о должнике и всех стадиях процесса.

Я всегда направляю арбитражному управляющему письмо с просьбой выслать выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы

Можно позвонить управляющему, но, на мой взгляд, это хуже по двум причинам. Арбитражные управляющие редко берут трубку с первого раза, а иногда не отвечают на второй и третий звонок.

При общении по почте у меня остается переписка. Ее можно использовать в качестве доказательства, если возникнут сложности: например, придется жаловаться на действия или бездействие арбитражного управляющего.

На письмо управляющий тоже может ответить не сразу, тогда через день я пишу второе письмо. Еще не было случая, чтобы организатор на него не ответил.

В ответном письме управляющий может прислать только выписку из ЕГРН и положение о сроках, условиях и порядке реализации имущества. Очень редко присылают фото участка, и оно может быть устаревшим. Например, на снимке ухоженный участок, а в реальности — заросший бурьяном.

Определить цену, которую готовы заплатить за участок

Торги могут проходить в форме аукционов или публичного предложения.

При участии в аукционе. На аукционе участники повышают начальную стоимость лота на один шаг. Нужно заранее прикинуть, до какой цены вы готовы поднимать ставку и как поступите, если конкурент перейдет установленный рубеж: остановитесь или продолжите аукцион и до какой цены.

При участии в торгах с публичным предложением. Во время таких торгов на каждом этапе цена снижается на один шаг. Нужно выбрать период, цена которого вас устраивает. А также решить, как поступите, если конкурент объявится раньше. Например, вы хотите купить участок на четвертом этапе по цене 50 000 ₽. Но на третьем этапе при цене 55 000 ₽ в торги вступает конкурент. Вам придется купить участок дороже, чем планировали, или отказаться от него.

Организатор торгов всегда устанавливает размер задатка и указывает сумму в извещении. он публикует реквизиты для перевода денег.

Обычный задаток — начальной цены лота. Если торги проходят в форме публичного предложения, задаток может снижаться на каждом этапе.

На уплату я отвожу два дня. Например, внести задаток нужно до 12:00 среды. Значит, я перевожу деньги не позднее вечера понедельника. Хотя сроки исполнения перевода зависят от банка и деньги часто зачисляются за .

Но на некоторых площадках, например МЭТС, ЦДТ или «Сбер А», уплачивать задаток нужно не напрямую организатору торгов, а через лицевой счет участника. То есть я сначала пополняю лицевой счет в личном кабинете ЭТП и уже с него перевожу задаток по выбранным торгам.