КАК ВЫИГРАТЬ В ТОРГАХ ПО БАНКРОТСТВУ

Участвовать в торгах

Порядок различается в зависимости от формы проведения торгов — аукцион или публичное предложение.

Торги в форме аукциона. Заявку нужно подать до последней даты, которая есть в извещении.

Если аукцион закрытый, в заявке участник называет приемлемую для него цену. Важно, чтобы она была выше стартовой. Побеждает участник, предложивший наибольшую стоимость.

Если проводят открытый аукцион, участники отслеживают онлайн ставки конкурентов и делают свои — повышают цену на шаг. Торги длятся, пока участники делают свои ставки. Побеждает тот, чью ставку не перебили.

Торги в форме публичного предложения. Цена снижается каждый этап. Я обычно участвую в таких торгах и жду этапа, цена которого меня устраивает.

Бывает, что другой участник приходит и выкупает лот на более раннем этапе. Если такого не происходит, я уплачиваю задаток и подаю заявку на участие с ценой, по которой хочу выкупить участок. Она может быть равной цене текущего этапа или выше нее. Ниже ставить нельзя.

Заключить договор купли-продажи

Предложение заключить договор купли-продажи арбитражный управляющий присылает в течение пяти рабочих дней после публикации результатов торгов.

У меня был случай: протокол о результатах опубликовали, пять рабочих дней прошло, а предложения нет. Арбитражный управляющий забыл или неправильно посчитал срок.

Я в письме напомнила ему о предложении заключить договор, и он сразу выслал проект документа. Я распечатала договор, подписала, отсканировала и направила скан организатору торгов по электронной почте.

Оплатить покупку. В карточке лота на ЭТП и в договоре купли-продажи прописывают срок для оплаты. Обычно дают 30 рабочих дней, но я видела лоты со сроком 10 рабочих дней. Срок отсчитывают со дня подписания договора.

После оплаты я обычно пишу арбитражному управляющему и высылаю квитанцию.

Арбитражный управляющий прислал мне письмо с предложением заключить договор купли-продажи, напомнил об оплате и указал адрес, куда нужно выслать подписанный оригинал договора

Как я выиграла первые участки на торгах

Я пришла на торги из интереса — хотела недорого купить себе из имущества банкротов, например ноутбук или Айфон. Пока выбирала лоты, обратила внимание на продажу земельных участков. Подумала, что потом землю можно будет перепродать подороже.

Первый участок выбирала долго и не сразу решилась подать заявку на участие. Было немного страшно: я не знала, выиграть, а потом продать купленный участок.

Сейчас у меня десятки выигранных торгов для себя и клиентов. Но первые две сделки запомнились. О них расскажу подробнее. А в другой статье расскажу, сколько и как часто получается зарабатывать, покупая землю на торгах.

Участок в Ленинградской области. Первый участок я решила искать в своем регионе — в Санкт-Петербурге или Ленинградской области. Мне было важно проверить на практике процедуру торгов и сделки.

Сначала хотела оставить землю себе, но потом отказалась от идеи. Участок расположен далеко, а на торгах стали попадаться более интересные варианты. Например, площадь земли побольше, удобнее добираться — можно доехать на электричке.

Как искала. Лоты ищу с помощью агрегатора «Торги России». С ним проще работать, чем с сайтом ЕФРСБ. Например, можно в поиске задать параметры: тип лота, цену, местоположение. Я настроила фильтр на земельные участки стоимостью до 100 000 ₽ в Ленинградской области.

По моим запросам вышло около десяти лотов. Из списка я выбрала участок в Ленинградской области, в Бокситогорском районе. Это в  от моего дома в Санкт-Петербурге.

Нашла участок на «Яндекс-картах». Деревня располагается вблизи транспортной магистрали. Но добираться все равно на такси: рядом с деревней нет остановок общественного транспорта или станции. Машины и водительских прав у меня нет.

Расстояние пугало, и я попросила арбитражного управляющего выслать мне документы на землю. Вместе с документами управляющий выслал фотографии участка. Оказалось, что на земле стоит полуразрушенный дом, а сам участок ровный и правильной формы. Строение для меня значения не имело, а участок понравился. Поэтому я решила участвовать несмотря на удаленность.

Как участвовала в торгах. Участок продавался через публичное предложение, то есть на каждом этапе цена снижалась на один шаг. Начальная цена — 90 000 ₽. Торги проходили в десять этапов, каждый длился пять дней. Если желающих не было, в конце каждого этапа цена снижалась на 9000 ₽.

Я прикинула, что могу купить землю по цене не больше 50 000 ₽. Значит, мне нужно дождаться пятого этапа и объявить свою цену.

Торги проводили на ЭТП МЭТС. Я добавила лот в избранное и стала мониторить — каждый день заходила на страницу торгов и смотрела, не  участники. подал заявку на участие, тогда и  пришлось подавать или отказываться от торгов, если цена не устраивает.

На МЭТС в карточке видно, какое количество заявок подано по лоту. И 26 августа я увидела, что появился участник, который подал заявку. Шел четвертый этап торгов, и участник назвал цену 63 000 ₽. Это было чуть выше, чем я рассчитывала, но я решила присоединиться.

Четвертый период длился с 25 по 30 августа. У меня оставалось четыре дня, чтобы уплатить задаток 9000 ₽. Я перевела деньги, дождалась, когда они поступят на счет организатора, и 28 августа подала заявку.

Цену я поставила выше минимальной предыдущего этапа. Я подумала, если конкурент пропустил предыдущий, значит, не хочет платить за землю больше 72 000 ₽. Поэтому предложила чуть выше минимального порога третьего периода — 73 565,99 ₽. Это все равно ниже средней рыночной цены. В то время подобные участки продавали примерно за .

Так как на четвертом этапе появились участники и предложили цену, торги завершаются. 30 августа организатор торгов подписал протокол о допущенных участниках и результаты торгов.

В протоколе были указаны два участника и цена, которую предложил каждый из нас. Как я и предполагала, конкурент предложил цену выше минимальной, но ниже цены предыдущего этапа. Предложение конкурента — 70 000 ₽. Мое предложение оказалось немного выше, и я победила.

Как оплатила лот. После публикации протокола о результатах торгов арбитражный управляющий направил мне проект договора купли-продажи.

Я его распечатала, подписала и отправила обратно скан-копию. На следующий день внесла оставшуюся часть оплаты. Участок я купила за 73 565,99 ₽, из них 9000 ₽ внесла задатком. Поэтому я перевела на счет ЭТП оставшуюся сумму — 64 565,99 ₽.

На следующий день деньги пришли на счет площадки, а еще через день — на счет организатора торгов.

Как оформила собственность. Оказалось, что мы с арбитражным управляющим живем в соседних регионах: я — в Санкт-Петербурге, она — в Ленобласти. Но встретиться и вместе подать документы у нас не получилось. Она предложила время и МФЦ у себя, но я не могла приехать. Поэтому документы мы подавали в разных МФЦ и в разное время.

Мы решили так. Сначала управляющая подает в МФЦ документы. Ей выдают опись с номером сделки. Я дожидаюсь от управляющей фотографии описи, иду в свой МФЦ, называю номер сделки и подаю документы.

Мы так и сделали. Арбитражная управляющая получила опись, сфотографировала и отправила мне фото по электронной почте. Следом заказным письмом отправила мне оригиналы договора купли-продажи и акта приема-передачи участка.

Когда я получила оригиналы документов, я их подписала и с ними пришла в ближайший МФЦ. Назвала сотруднице МФЦ номер сделки, сдала подписанные документы и заявление на регистрацию прав собственности. В заявлении сотрудница указала, что мои документы нужно приобщить к указанному делу.

Через неделю мне позвонили из МФЦ и сказали, что сделку зарегистрировали. Я могу подойти в МФЦ и забрать выписку из ЕГРН.

Так я стала собственником участка, который через три месяца продала за 125 000 ₽. Продавала тоже дистанционно, не встречаясь с покупательницей.

Такую опись я получила от организатора торгов, номер сделки указывают в правом верхнем углу документа

Получить квалифицированную электронную подпись

Это аналог собственноручной подписи, но в цифровом виде. Цифровая подпись — это уникальный код из цифр, букв и символов, его формирует компьютерная программа. У каждого человека свой код электронной подписи, его еще называют сертификатом. Код и ключ проверки подписи записывают на цифровой носитель — токен. Электронную подпись можно записать и на обычную флешку. Но мошенники могут ее взломать и украсть секретный код.

Оформить подпись можно разными способами:

Чтобы подписывать документы электронной подписью, нужна специальная программа, например «КриптоПро». Программу и сертификат нужно установить на компьютер и настроить на работу. Инструкцию выдает удостоверяющий центр.

Я всегда действую по инструкции, а если не получается — звоню в техническую поддержку. Специалист помогает через удаленный доступ к моему компьютеру.

После установки и настройки программы нужно проверить работу подписи. Это можно сделать с помощью плагина «КриптоПро».

Покупка неликвидных объектов

Процедура реализации имущества строго регламентирована. Для реализации имущества банкротов созданы многочисленные электронные торговые площадки.

По неопытности покупатель может приобрести неликвидный лот, например, право требования долга либо другие объекты, которые могут впоследствии принести убытки.

Прежде, чем покупать дебиторскую задолженность, покупателю необходимо тщательно проанализировать ее происхождение, а также вероятность взыскания денежных средств с дебитора.

Потенциальный покупатель должен «пробить» дебитора, не является ли он банкротом (например, на сайте https://arbitr.ru либо https://bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch, http://fssprus.ru/iss/ip), имеются ли в наличии документы, подтверждающие задолженность, основание для взыскания задолженности, не истек ли срок исковой давности по долгу, финансовое положение должника (https://online.igk-group.ru).

Намеренное ухудшение (улучшение) привлекательного (неликвидного) объекта

Зачастую продажа имущества банкрота осуществляется в интересах определенного лица или группы лиц («нужного» покупателя).

Тогда выставляемый объект представляется в непрезентабельном виде, чтобы отбить желание потенциальных покупателей на лот.

На торгах может встречаться и противоположная ситуация — намеренное улучшение выставленного на продажу объекта. Например, лот с производственным оборудованием, фотография и характеристики которого умалчивают факт некомплектности либо неисправности какой-либо части.

Покупатель должен предварительно провести проверку желаемого объекта покупки еще до начала торгов, то есть осмотреть объект продажи визуально.

Как купить участок на торгах

Торги по банкротству обычно проходят на электронных торговых площадках, ЭТП. Площадки устанавливают правила торгов и требования к участникам. Чтобы участвовать в банкротных торгах, нужно выполнить требования ЭТП.

Если кратко, шаги будут такие:

Расскажу подробнее про каждый этап.

Лоты

Чаще всего лоты в плохом состоянии, так как банкроты забирают из квартир все. Например, на Тверской улице в Москве была квартира, которая по рынку стоила 42 млн рублей, а на торгах ушла за 28 млн: банкрот выкрутил все — от унитаза до розеток.

Большую часть рабочего времени я мониторю площадки в поисках ликвидного лота. Провожу анализ, сравниваю с рыночной стоимостью, изучаю район, другие подобные объекты, спрос. Мы выезжаем, смотрим состояние объекта. Важно оценивать лоты объективно, не бросаться на любой, чтобы не купить дороже, чем на рынке. Обычно проигрыш в торгах — это когда понимаешь, что не можешь сделать ставку выше, иначе объект не будет интересен для перепродажи. А мой самый обидный проигрыш случился из-за часовых поясов: разница с уральской торговой площадкой — два часа, я только собрался подавать заявку, а торги уже кончились.

В основном мы выкупаем активы на территории Москвы и Московской области — там, где наш офис. Другие регионы тоже рассматриваем, но, например, на Урале очень мало объектов, а в Казани и Сочи цены ближе к рыночным.

Что за торги по банкротству и как они устроены

Когда человек не может платить по долгам, кредиторы или он сам инициируют процедуру банкротства. В рамках процедуры суд назначает арбитражного управляющего. Специалист формирует конкурсную массу — описывает все имущество, принадлежащее должнику, например квартиру, земельный участок, драгоценности, антиквариат.

Имущество, которое входит в конкурсную массу, продают на торгах по банкротству. Порядок и сроки проведения торгов определяет суд. Деньги от продажи имущества передают кредиторам в счет погашения их требований.

Обычно торги проводят в форме аукциона или публичного предложения. Расскажу коротко, в чем разница.

Аукцион, или торги на повышение. На аукционе организатор ставит минимальную цену, а участники предлагают свою — на шаг выше. Размер шага организатор устанавливает заранее и публикует в извещении. При открытой форме аукциона участник предлагает цену публично — другие участники видят ее сразу. Например, лот стоит 50 000 ₽, шаг аукциона — 3000 ₽. Пока идет аукцион, участники могут повышать стоимость — каждый раз на 3000 ₽. Так работают торги с открытой формой подачи заявки.

При закрытой форме аукциона организатор устанавливает крайний срок для подачи заявок. Пока он длится, каждый участник указывает цену в заявке. Ее видит только организатор. Побеждает тот, кто предложил более высокую стоимость.

Публичное предложение, или торги на понижение. Организатор устанавливает максимальную стоимость лота. Если нет желающих купить имущество по такой цене, ее снижают на один шаг.

Публичное предложение проводят в несколько этапов, их может быть до шести или десяти — зависит от минимальной цены, по которой организатор готов продать имущество.

На каждом этапе цена снижается на один шаг. Например, участок выставили на торги по цене 200 000 ₽ и определили шаг в 10% от начальной стоимости, или 20 000 ₽. Если до конца этапа не появилось участника, который готов купить лот по цене не ниже объявленной, цену снижают на 20 000 ₽. Торги длятся до тех пор, пока не найдется покупатель или пока не проведут все запланированные этапы.

Во время торгов на понижение участники предлагают свою цену, она не может быть ниже цены этого этапа. Например, земля стоит 200 000 ₽, шаг — 20 000 ₽. На четвертом этапе участок продают за 140 000 ₽. Участник может предлагать любую сумму выше 140 000 ₽.

Стадии проведения торгов

Для продажи имущества банкротов созданы многочисленные электронные торговые площадки. Они могут быть государственными, частными или принадлежать компании-кредитору.

Имущество должника подлежит продаже путем проведения торгов в форме аукциона — кроме случаев, когда продажа имущества по законодательству РФ проводится путем проведения конкурса.

Аукцион, как правило, проводится в форме открытых торгов, за исключением ситуаций, когда на продажу выставляется имущество, ограниченное в обороте на территории РФ.

В открытых торгах принять участие без каких-либо ограничений может как физическое, так и юридическое лицо.

Торги могут проходить в три этапа.

Первичный. На этом этапе имущество выставляется на торги по стоимости, определенной независимым оценщиком или назначенной кредиторами. Участники торгов вправе сделать ставки с целью повышения стоимости объекта продажи на так называемый «шаг аукциона» (обычно 5%-10%). Для каждого шага отводится примерно 30 минут.

Размер процента повышения стоимости лота определяется условиями торгов. На сайте электронных торговых площадок размещен регламент действия участника торгов, который содержит пошаговые описания действий пользователя.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.

В этом случае второго этапа торгов не будет.

Однако, если на участие в торгах никто не заявился, либо в ходе торгов произошел технический сбой, первичные торги признаются несостоявшимися. Тогда проводятся повторные торги.

На этом этапе стоимость имущества понижается минимум на 10%.

Публичные торги проводятся в случае, если не состоялись первичные и повторные торги.

На этом этапе самая низкая цена имущества, дисконт может достигать до 90% от первоначально заявленной стоимости имущества.

Бизнес

В 2017 году я познакомился с женщиной, которая на тот момент уже 18 лет занималась продажей и посуточной арендой недвижимости. Сначала работала в агентстве, потом открыла свое дело.

Мы решили организовать бизнес по перепродаже недвижимости должников за счет привлечения инвесторов. Инвесторы в этом случае — люди, которые хотят приумножить свои деньги. Сначала мы искали таких среди своих знакомых, после заработало сарафанное радио и нам начали писать и звонить сами.

Недвижимость мы оформляем на инвесторов. Минимальный порог входа — 1,5—2 млн в Москве и области, в регионах — индивидуально.

Допустим, к нам обратился человек, у которого есть 2 млн рублей. Мы мониторим, что можно купить за эти деньги на торгах, отсеиваем варианты, цена которых ближе к рыночной, и готовим конкретное предложение. Например, квартира в Лобне за 1,8 млн на торгах, ее рыночная цена — 3,3 млн, для быстрого оборота средств предлагаем ее перепродать за 2,9 млн. Тактика зависит от ситуации: если готовы ждать, чтобы заработать побольше, то продаем по рыночной цене.

Распределение прибыли мы обсуждаем с каждым индивидуально, все зависит от объема работы. В основном это 60 на 40.

То есть мы получаем 40% от прибыли.

Допустим, в ноябре 2018 года мы купили двухкомнатную квартиру в Балашихе за 2 252 000 ₽. Оформили ее в Росреестре, выписали предыдущих собственников через суд. Подготовили квартиру к сделке и в марте 2019 года продали за 3 300 000 ₽ — ниже рыночной цены, чтобы ускорить процесс. Наша комиссия составила 400 000 ₽.

Также мы привлекаем инвестиции под 40% годовых, в этом случае инвестор передает нам деньги в доверительное управление. Есть вариант работы по фиксированным ценам: 100 тысяч рублей за подбор и анализ ликвидности объекта, 100 тысяч за участие в торгах и оформление объекта, а за перепродажу — как договоримся, но не менее 150 тысяч. Есть процентный вариант работы: 10% от стоимости лота за покупку и 5% от стоимости его реализации.

Самая крупная инвестиция, которую мы получали, — 15 млн рублей. Выкупали сразу несколько квартир.

Зарегистрироваться на площадке торгов и подать заявку

Затем нужно заполнить анкету на аккредитацию участника торгов. Форма стандартная:

К анкете прикладывают фотографии документов — их список указан в правилах регистрации на каждой площадке. Обычно просят паспорт, СНИЛС и ИНН.

Анкету с документами отправляют на проверку, которая длится от трех до пяти рабочих дней. Иногда получается быстрее: например, решение могут принять за два или четыре дня. Обычно площадки выдерживают максимальный срок. Например, я подала заявку в пятницу, 19 мая, в 17:00. Срок проверки — пять рабочих дней. Решение по аккредитации может прийти ровно через пять рабочих дней — 26 мая к 17:00.

Можно воспользоваться платной регистрацией, тогда решение принимают от трех часов до суток. Это в среднем стоит , цена зависит от тарифов площадки. Я платными услугами не пользовалась.

Дождаться решения площадки. Уведомление о решении приходит на адрес электронной почты, который указан в заявке.

Некоторые площадки не пишут в письме, прошел пользователь аккредитацию или его кандидатуру отклонили. Они присылают на почту сообщение, что в личном кабинете на ЭТП произошли новые события. Нужно перейти туда и прочитать уведомление.

Такое уведомление о регистрации я получила от ЭТП «Альфалот»

Исправить допущенные ошибки. Если оператор площадки отказывает в аккредитации, он указывает причину. Заявку могут отклонить, если пользователь предоставил не все документы, фото плохого качества, сведения не читаются. Недочеты нужно исправить и подать заявление заново.

Прочитать условия торгов. В извещении о торгах организатор указывает информацию:

Кроме того, организатор указывает информацию о лоте, например расположение земельного участка, кадастровый номер, площадь, цену.

Также в извещении прописывают порядок уплаты задатка — на счет организатора или лицевой счет участника. Во втором случае зачисленную сумму можно увидеть в личном кабинете. Задаток вносят все участники торгов. У победителя задаток засчитывают в оплату лота, проигравшим деньги возвращают полностью.

К извещению часто прилагают проект договора купли-продажи, реже — документы по лоту, например выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, еще реже — фото лота.

Несколько раз мне попадались торги, когда в карточке лота не было никаких документов по участку.

Тогда их можно посмотреть в объявлении о проведении торгов на сайте ЕФРСБ — это официальный ресурс, где размещают любую информацию о банкроте и его деле.

На торгах много разных участков. Есть ухоженные — установлен забор, проведены коммуникации, стоит бытовка, гараж. Такой участок подходит для себя — можно купить и построить дом. А вот перепродавать подобную землю не всегда выгодно. Обычно на нее много желающих, и лот уходит на первых этапах по высокой цене.

Есть заброшенные участки. Например, земля досталась по наследству. Наследник вступил в права, но участком не занимался. Или земля расположена за сотни километров от дома владельца, поэтому он участок не возделывал. За несколько лет земля зарастает бурьяном, порослью кустарников и деревьев.

Чтобы облагородить заброшенный участок, нужно выкорчевать сорняки, разровнять землю, привезти и насыпать плодородный грунт. Многие подобные участки не представляют практической ценности. Организатор торгов выставляет их на продажу, чтобы выручить хоть деньги для выплаты кредиторам.

Но среди заброшенных земель можно найти неплохой вариант для перепродажи. Перечислю, на что я обращаю внимание, когда выбираю участок.

Назначение земли. На торгах обычно продают земли трех разных категорий:

Я смотрю участки для сельхозназначения и населенных пунктов. Первые обычно расположены в СНТ и предназначены для садоводства и огородничества, вторые — в населенных пунктах для ведения личного подсобного хозяйства, ЛПХ, и индивидуального жилищного строительства, ИЖС.

Назначение земли обычно указывают в извещении о продаже. Если категория не указана, ее можно посмотреть на агрегаторе электронных торгов, например «Торги России» или «Пробанкрот». На агрегаторе удобнее искать лот: в поиске можно выбрать категорию или сортировать лоты по цене, типу торгов или должнику. К  на агрегаторе всегда публикуют подробную выписку по участку, которая есть на публичной карте Росреестра.

В крайнем случае участок можно посмотреть на публичной кадастровой карте. Кадастровый номер из извещения о торгах я копирую и вставляю в поисковую строку кадастровой карты. Сервис формирует выписку, вот что из нее можно узнать:

Лучше выбрать земли населенных пунктов для ИЖС или ЛПХ. Такая земля дороже участка в СНТ и дает собственнику больше привилегий. Например, владелец может разводить на участке кур или кроликов и не спрашивать согласия соседей. Или построить дом и прописаться в нем.

К  участок в населенном пункте можно перепродать дороже, чем землю для садоводства и огородничества в СНТ.

Инфраструктура и численность населения. Я собираю информацию из открытых источников. Например, по «Яндекс-картам» прикидываю размеры населенного пункта, сколько в нем домов, магазин, школа. Смотрю на транспортную доступность участка: сколько до ближайшей автодороги, поблизости общественный транспорт. Лучше, если рядом есть станция. Мне попадались участки, к которым не было подъездной дороги: добраться можно только пешком, преодолев

В поисковике нахожу справку о населенном пункте — сколько там жителей. По опыту знаю, что участок в оживленном селе продать легче, чем в заброшенной деревне. Но мне попадались перспективные участки и в деревне с десятком домов. Например, рядом строят коттеджный поселок, поэтому цена земли будет расти.

Если в интернете мало информации, можно поискать объявления о продаже участков в  поселении или по соседству. Некоторые продавцы подробно рассказывают про инфраструктуру, и я узнаю, в выбранном населенном пункте остановка, магазины и как далеко они находятся.

Коммуникации. Идеальный вариант — участок, к которому проведены электричество, вода и газ. Но такие лоты я встречала редко. Если и встречала, то обычно это участок с домом. И цена таких лотов — от нескольких сотен тысяч и выше.

Если коммуникации не проведены к участку, важно выяснить, их провести. Например, на торгах мне попадались участки, к которым не подключить электричество, это указывал оценщик в отчете. Перепродать такой участок будет сложно.

Иногда информацию о коммуникациях публикуют в извещении, но чаще приходится узнавать самой. В извещении смотрю контакты. Обычно указывают электронную почту и телефон арбитражного управляющего, иногда — еще телефон собственника-банкрота.

Если номера собственника нет, я запрашиваю его у арбитражного управляющего. Управляющему, у которого в работе сотня дел, проще дать номер должника, чем самому отвечать на вопросы.

Но выяснить информацию о коммуникациях получается не всегда. Иногда арбитражный управляющий игнорирует сообщения с просьбой дать номер. Или должник не берет трубку. Ему выгоднее, чтобы участок никто не выкупил. Тогда есть вероятность, что земля останется у него.

Последний способ узнать о коммуникациях — съездить на участок и посмотреть, если земля расположена недалеко и есть время.

Доходы

Если говорить о нашем заработке, то как потопаешь, так и полопаешь. В среднем мы выкупаем семь объектов в месяц. В начале года наступает затишье, а на лето приходится очень много работы: за один летний месяц выкупаем от 10 до 15 объектов. Чистая прибыль компании — около 1,5 млн рублей в месяц. Минимально за месяц мы зарабатывали 150 тысяч, максимум — 2,5 млн.

Часть дохода уходит на организационные вопросы и поездки по Московской области. Дистанционно, к сожалению, решается не все: например, личного присутствия требуют суды, переговоры с управляющими компаниями. На бензин и общественный транспорт уходит очень много. Еще вкладываем в рекламу недвижимости, платим зарплаты и налоги. В нашем штате сейчас 8 человек: юристы, аналитики, помощники. Средняя зарплата сотрудников — 70 тысяч. Это оклад и проценты от перепродажи имущества.

Часть средств мы откладываем, чтобы выкупать объекты без привлечения инвесторов: для этого в запасе всегда надо иметь около 3 млн рублей.

Прибыль делим с напарницей пополам. У меня получается от 100 до 500 тысяч рублей в месяц.

В будущем мы хотим построить компанию, в которую человек с тысячей рублей сможет обратиться, чтобы приумножить эту сумму. Сейчас изучаем тему торгов в разных странах, хотим в течение нескольких лет выйти на мировой рынок.

Как проходила вторая сделка

После удачной сделки с первым участком я решила попробовать снова.

Как искала. Я просматривала новые лоты, но расширила географию поиска — смотрела землю не только в Ленинградской области, но и в соседних регионах. Второй участок с назначением земли под ИЖС нашла в Ивановской области, в Родниках, примерно в  от Иванова. Меня привлекло, что земля расположена недалеко от центра города.

Начальная цена на публичном предложении — 94 500 ₽. На «Авито» и «Циане» подобные участки продавались по  в зависимости от состояния: ухоженный или заброшенный. Решила, если и покупать такой участок, то по минимальной цене, когда торги дойдут до последнего этапа — шестого.

Как участвовала в торгах. Я запросила у арбитражного управляющего документы по участку. Он прислал скан свидетельства о праве собственности, выписку из ЕГРН и фотографии.

Оказалось, что владелец не проводил межевания, поэтому границы участка не определены. Но участок был разработан и огражден забором. Это повышало его стоимость примерно на .

Торги проводились в шесть этапов, длительность каждого — семь дней. В конце периода цена снижалась на 9450 ₽.

К последнему этапу не было ни одной заявки. Я внесла задаток — 9450 ₽. На ЭТП МЭТС сначала нужно пополнить личный счет и уже с него переводить деньги.

Цену в заявке установила по прежнему принципу — поставила чуть выше цены предыдущего этапа. На шестом этапе участок можно было купить не дешевле 25 987 ₽, на пятом — минимум на 36 690 ₽. Я предложила за землю 40 959,68 ₽.

Как оплатила лот. На следующий день организатор торгов опубликовал протокол о допущенных участниках и результатах торгов.

В протоколе я была единственным участником. Это допустимо в торгах по банкротству, они считаются состоявшимися даже при одном участнике. Он автоматически становится победителем.

Как оплатила и оформила собственность. Процедура , как с первым участком:

Этот участок я продала спустя три месяца за 95 000 ₽ — сделала покупателю скидку, чтобы было быстрее. В этот раз мне пришлось встретиться с покупателем и его агентом, поэтому я ездила в Иваново.

Я продала оба участка раньше минимального срока владения, после которого можно не платить НДФЛ с доходов от продажи недвижимости — пять лет. Но обошлось без налога. Первый участок я купила и продала в 2022 году. У меня было право на налоговый вычет — миллион рублей. Поскольку цена продажи была гораздо ниже вычета, то платить НДФЛ мне не пришлось. Декларацию за 2022 год тоже не подавала — сейчас, если вычет в миллион рублей превышает доход от продажи недвижимости, это не обязательно.

Второй участок я купила и продала уже в 2023 году, по нему также использую налоговый вычет в миллион рублей. По следующим сделкам я буду платить налог с продажи уже на ОСН — 13% от доходов за вычетом расходов, потому что это считается предпринимательской деятельностью.

Мошеннические схемы, связанные с имитацией реальных торгов

По правилам торгов, его участникам (кроме победителя) возвращают ранее внесенный задаток. Обычно задаток возвращают в течении пяти рабочих дней с момента публикации итогового протокола на электронной площадке.

Суть обмана заключается в сборе задатка, который потом не возвращается участнику торгов.

Мошенники используют данные реально обанкротившейся компании и размещают лоты от имени ее конкурсного управляющего, а также приводят банковские реквизиты для перечисления задатка. Естественно, что предлагается лот по привлекательной цене.

Как противостоять этому?

Прежде всего, покупателю нужно найти информацию об имуществе, выставленном на торги.

Сведения о том, что будут проводиться торги по продаже имущества должника, в обязательном порядке публикуются в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ). Полные данные по торгам размещаются в официальных источниках — «Коммерсанте» (по Закону № 127-ФЗ публикация является обязательной).

Понятно, что мошенническая схема рассчитана на то, чтобы у покупателя не осталось времени проверить информацию и в погоне за дешевым лотом, покупатель забыл бы о мерах предосторожности.

Определить цену, которую готовы заплатить за участок

Торги могут проходить в форме аукционов или публичного предложения.

При участии в аукционе. На аукционе участники повышают начальную стоимость лота на один шаг. Нужно заранее прикинуть, до какой цены вы готовы поднимать ставку и как поступите, если конкурент перейдет установленный рубеж: остановитесь или продолжите аукцион и до какой цены.

При участии в торгах с публичным предложением. Во время таких торгов на каждом этапе цена снижается на один шаг. Нужно выбрать период, цена которого вас устраивает. А также решить, как поступите, если конкурент объявится раньше. Например, вы хотите купить участок на четвертом этапе по цене 50 000 ₽. Но на третьем этапе при цене 55 000 ₽ в торги вступает конкурент. Вам придется купить участок дороже, чем планировали, или отказаться от него.

Организатор торгов всегда устанавливает размер задатка и указывает сумму в извещении. он публикует реквизиты для перевода денег.

Обычный задаток — начальной цены лота. Если торги проходят в форме публичного предложения, задаток может снижаться на каждом этапе.

На уплату я отвожу два дня. Например, внести задаток нужно до 12:00 среды. Значит, я перевожу деньги не позднее вечера понедельника. Хотя сроки исполнения перевода зависят от банка и деньги часто зачисляются за .

Но на некоторых площадках, например МЭТС, ЦДТ или «Сбер А», уплачивать задаток нужно не напрямую организатору торгов, а через лицевой счет участника. То есть я сначала пополняю лицевой счет в личном кабинете ЭТП и уже с него перевожу задаток по выбранным торгам.

Обременения

Нам обычно приходится снимать обременения. Это может быть ипотека, аресты, запреты на регистрационные действия, ренты, решения судов. Выписываем и выселяем людей, если это требуется.

Например, мы как-то купили квартиру в 39 м², где было прописано 23 человека. Судья сам удивился, когда мы их выписывали. Был случай, когда на выписке в суде жена должника кричала, что мы выгоняем людей на улицу, а потом выяснилось, что должник в этой квартире никогда не жил и сдавал ее. Все-таки банкротство — это обдуманное решение, поэтому на улице никто не остается, у всех есть где жить, спать и что поесть.

Самое сложное — списывать долги по ЖКХ. Управляющие компании не всегда хотят соблюдать закон и открывать новые счета новым собственникам, с этим нам помогает государственная жилищная инспекция. Иногда долги не выплачиваются годами.

В нашей практике самая большая задолженность за коммуналку была 250 тысяч рублей.

У нас есть партнерские договоры с агентствами недвижимости, которые помогают нам продавать. Все, что можно сделать без привлечения сторонних лиц, мы стараемся делать сами. Оплачиваем коммунальные услуги, свет, газ, расходы на взлом двери — не все банкроты передают нам ключи — и судебные расходы на выписку. Из этих мелочей складывается большая сумма.

Недопуск к торгам

Чтобы выиграть торги по банкротству, покупателю необходимо выполнить ряд необходимых процедур, касающихся регистрации на электронной площадке.

Регистрация покупателя в системе состоит из нескольких шагов и если не выполнить формальности, то потенциального покупателя не допустят к торгам.

Участнику торгов следует заранее подготовить необходимый пакет документов (перечень документации размещается на электронных площадках) и составить заявку в соответствии с инструкцией.

Если же организатор торгов неправомерно отказал в допуске к участию в торгах, то суд может признать торги проведенными с нарушениями, а действия организатора торгов, который ограничил круг потенциальных покупателей, повлияв на результаты торгов, неправомерными.

Какие сложности могут возникнуть

Покупка земельного участка на торгах отличается от обычной сделки. Перечислю особенности, с которыми мне пришлось столкнуться.

Проблемы в Росреестре. Сотрудники МФЦ или Росреестра могут потребовать, чтобы организатор торгов и покупатель подавали документы вместе. Сделка проходит дистанционно или по экстерриториальному признаку. В первом случае стороны подают документы онлайн, во втором — по месту проживания, не вместе.

Выше я упоминала, что арбитражный управляющий может находиться в другом регионе, а может и в моем. Но мы все равно подаем документы раздельно: арбитражный управляющий — в тот МФЦ, который ему удобнее территориально, и по своему рабочему графику. А я выбираю время и МФЦ, удобные мне.

Дважды я сталкивалась с недопониманием со стороны сотрудников МФЦ. Первый раз меня не хотели принимать, потому что документы на регистрацию я сдаю без продавца. Пришлось объяснять, что в законе нет требования, чтобы продавец и покупатель приходили на сделку вместе и в один МФЦ.

Второй раз сотрудники МФЦ и контакт-центра Росреестра уверяли меня, что продавец и покупатель должны подавать документы одинаково — оба через МФЦ или оба через личный кабинет на сайте Росреестра. Но это неправильно — на способ подачи документов также ограничений нет: покупатель может подавать документы через МФЦ, а продавец — через личный кабинет. И наоборот.

Арбитражный управляющий может по ошибке выставить на торги участок, который не принадлежит банкроту. Чтобы определить собственника, не всегда достаточно посмотреть выписку из ЕГРН. Например, по документам владеть участком может один человек — банкрот. Но если земля куплена в браке, то супруг или супруга банкрота имеют право на супружескую долю. Арбитражный управляющий может выставить участок на торги, а после продажи вернуть супругу банкрота его половину.

Имущество банкрота попадает на торги после определения арбитражного суда, который формирует порядок, условия и сроки продажи. Но я все равно рекомендую внимательно проверять выписку из ЕГРН и смотреть, на основании какого документа владелец стал собственником участка. Поясню на примере.

Мне понравился один участок в Московской области. Я запросила у организатора торгов документы на недвижимость. Он прислал выписку из ЕГРН о праве собственности и правах должника на другие объекты, положение о порядке и сроках продажи участка.

Я внимательно изучила документы и увидела, что в решении суда и в извещении о торгах продаваемый участок указан совместной собственностью супругов. А в выписке из ЕГРН значится, что супруг банкрота получил землю в наследство. Такой участок не может быть совместно нажитым имуществом супругов и входить в конкурсную массу.

О допущенной ошибке я сообщила организатору торгов. Он ответил, что произошел сбой. Торги отложили по технической ошибке, а потом отменили.

Участок из описанного примера. Банкротство проходила супруга собственника — Лермонтова Наталья Анатольевна. По недосмотру суда и арбитражного управляющего на торги выставили участок мужа, который он получил по наследству. землю продали на торгах, супруг оспорить сделку

Зарегистрировать договор купли-продажи в Росреестре

Когда организатор торгов получает оплату, мы договариваемся, как будем подавать документы на регистрацию.

Часто мой регион не совпадает с регионом арбитражного управляющего. Например, я живу в Санкт-Петербурге, а управляющий — в Екатеринбурге или Челябинске. Поэтому документы на регистрацию мы подаем дистанционно — по месту нахождения каждого из нас. Вот как проходит процедура:

Получить выписку из ЕГРН. Регистрация сделки занимает до семи рабочих дней. Еще два дня нужно для доставки документов, если один из участников или оба подавали документы через МФЦ.

Способ получения зависит от способа подачи. Если подавали на сайте Росреестра, выписка придет в личный кабинет. Если подавали в МФЦ, получить выписку можно .

У меня высшее экономическое и юридическое образование. Раньше работал в области логистики, доход был нестабильным. В 2015 году впервые услышал про торги по банкротству — на одном из семинаров по выкупу кредитных долгов.

выкупает и продает имущество банкротов

Например, население не платит за коммунальные услуги — это дебиторская задолженность, управляющая компания может обанкротиться. В этом случае долги не исчезают: их выставляют на торги и они переходят к новой организации. Если есть долг — его обязательно нужно выплачивать, даже при смене кредитора.

Меня заинтересовала эта тема, я подумал, что так можно получать пассивный доход. После покупки дебиторской задолженности на торгах нужно через суд пройти процедуру правопреемства, передать судебным приставам документы, а когда приставы будут взыскивать с должников деньги, они будут приходить тебе на счет. Конечно, не все выплачивают долг сразу, обычно он растягивается на несколько месяцев. Получается, что должник перечисляет деньги в рассрочку, а я лишь плачу налоги на прибыль. Это и есть пассивный доход.

Ликвидную задолженность, то есть ту, что получится взыскать, можно купить с дисконтом до 30%. Если скидка больше, то это уже неликвидная задолженность.

Например, долг в миллион невозможно купить за рубль, а за 650 тысяч — можно.

Первый долг, в 130 тысяч рублей, я купил за 1250 ₽ — ради опыта участия в торгах, взыскивать его не стал. Потом выкупал недорогие дебиторские задолженности и сам выходил на связь с должниками: предлагал им скидку в 50%, они соглашались — и все были в выигрыше. Уже через пару месяцев я начал получать первую прибыль. В среднем выходило рублей.

15 000 ₽

Банкроты

Любой, у кого есть долги от 500 тысяч рублей, которые он дольше трех месяцев не может выплачивать, имеет право признать себя банкротом. Для юридического лица долг должен быть больше 300 тысяч рублей.

Арбитражный суд назначает финансового управляющего, который распоряжается активами должника. Управляющий делает запросы во все государственные регистрационные органы, чтобы узнать, какое у него есть имущество. Переписать активы на других людей не выйдет: все сделки за три года до процедуры банкротства может расторгнуть суд. Создается положение о сроках, порядке и стоимости реализации этого имущества. Сообщение о проведении торгов появляется в «Коммерсанте» и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

На площадках, где продают имущество должников, можно найти недвижимость, машины, технику и многое другое по цене значительно ниже рыночной.

К примеру, видел газель 2001 года за 5 тысяч рублей.

Хотя легковые иномарки обычно уходят с торгов по рыночной цене.

Торговые площадки открыты, но для участия в аукционе нужна аккредитация на этой площадке и квалифицированная усиленная электронная подпись для торгов. Оформить ее может любой, действует она год.

Все торги проходят в интернете. Лот размещается на торговой площадке, все желающие подают заявки. Порядок проведения торгов и цены утверждают кредиторы, с которыми должник обязан расплатиться. У каждой площадки свой регламент времени на шаг, но в среднем это 30 минут: к примеру, Вася поставил 10 рублей — у Пети есть 30 минут, чтобы перебить ставку Васи. Иногда на торгах можно увидеть объекты и за рубль, но это не значит, что вы их купите за такие деньги. Конкуренцию еще никто не отменял.  я участвовал в торгах, где было 54 заявки, а бывает так, что торгуешься один.

Если торги проходят в форме публичного предложения, то принимаются заявки с конкретным предложением по цене: чья выше — тот и победил.

Подать заявку на выбранный лот

Почти на всех площадках подать заявку несложно. Скажем, достаточно нажать одноименную кнопку в карточке лота. На некоторых площадках кнопки нет, например на «Сбер А». Чтобы участвовать в торгах, нужно:

Если не получается разобраться самостоятельно, я звоню в службу поддержки клиентов — оператор подсказывает, как поступить в моей ситуации.

Покупка объекта с обременением

По общему правилу при продаже имущества на торгах в рамках дела о банкротстве прекращаются все права третьих лиц на это имущество (ст.352 ГК РФ, ст. 138 Закона № 127-ФЗ, определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 26.05.2016 г. № 308-ЭС16-1368).

Но есть имущество (например, объект незавершенного строительства), которое может выставляться на торги с обременением. Например, в виде требования к покупателю принять на себя обязанность обанкротившейся компании предоставить жилые помещения и/или денежные средства участникам строительства (дольщикам-физическим лицам). Обычно такие объекты продаются со значительным дисконтом, поскольку цель продажи — поиск инвестора для завершения строительства.

Чтобы обезопасить себя от возможных проблем с покупкой объектов с обременением, прежде всего, необходимо заказать выписку из ЕГРН (https://rosreestr.net). В выписке есть пункт «Ограничение прав и обременение».

Перед тем как стать участником торгов и подать заявку на участие, необходимо тщательно проверить выставленный объект, посмотреть репутацию электронной площадки. Слишком низкая цена лота должна вызвать подозрение (хотя и лоты с неликвидом продаются по завышенной цене).

Покупая на торгах имущество должника-банкрота, компании, ИП и физические лица могут получить максимальную экономию при минимальных затратах.

Однако при малейших сомнениях в цене, качестве лота, лучше воздержаться от покупки.

Юристы компании «РосКо» смогут грамотно и профессионально сопроводить весь процесс банкротства. Заполните форму, и мы оперативно проконсультируем Вас по данному вопросу:

Запросить у арбитражного управляющего документы по выбранному участку

Я предпочитаю заранее проверить, как владелец получил право собственности: по наследству, договору купли-продажи или дарения. Поэтому запрашиваю у арбитражного управляющего правоустанавливающие документы и выписку из ЕГРН.

Лучше общаться с управляющим по электронной почте. Контакты организатора торгов можно найти в карточке лота или на ЕФРСБ — здесь публикуется любая информация о должнике и всех стадиях процесса.

Я всегда направляю арбитражному управляющему письмо с просьбой выслать выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы

Можно позвонить управляющему, но, на мой взгляд, это хуже по двум причинам. Арбитражные управляющие редко берут трубку с первого раза, а иногда не отвечают на второй и третий звонок.

При общении по почте у меня остается переписка. Ее можно использовать в качестве доказательства, если возникнут сложности: например, придется жаловаться на действия или бездействие арбитражного управляющего.

На письмо управляющий тоже может ответить не сразу, тогда через день я пишу второе письмо. Еще не было случая, чтобы организатор на него не ответил.

В ответном письме управляющий может прислать только выписку из ЕГРН и положение о сроках, условиях и порядке реализации имущества. Очень редко присылают фото участка, и оно может быть устаревшим. Например, на снимке ухоженный участок, а в реальности — заросший бурьяном.