ОСНОВЫ ПРОВЕДЕНИЯ ТОРГОВ ПО БАНКРОТСТВУ

Порядок реализации имущества компании-банкрота

Прежде всего, отметим, нормативные документы, которые регулируют данный процесс.

Операции по реализации имущества компании-банкрота регулируется главой VII ФЗ от 26.10.2002 г. № 127 «О несостоятельности (банкротстве)», а физических лиц-банкротов — главой X (далее по тексту — Закон № 127-ФЗ).

Кто занимается данной процедурой и как осуществляются торги?

Конкурсное производство вводится арбитражным судом.

Суд назначает конкурсного управляющего и именно на него возлагается организация и контроль за продажей имущества должника.

Как производится оценка имущества?

Для начала определяется стоимость имущества, выставляемого на торги, которое включается в инвентаризационную имущественную опись. Арбитражный управляющий привлекает оценщика (который должен соответствовать определенным требованиям, установленным Законом об оценочной деятельности) для определения стоимости имущества должника.

Отчет об оценке имущества должника подлежит включению арбитражным управляющим в ЕФРСБ в течение двух рабочих дней с даты поступления копии этого отчета в электронной форме (ст.130 Закона № 127-ФЗ).

При этом на основании решения собрания кредиторов или комитета кредиторов оценка движимого имущества должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату, предшествующую дате подачи заявления о признании должника банкротом, составляет менее чем 100 000 рублей, может быть проведена без привлечения оценщика (п.5 ст.130 Закона № 127-ФЗ).

Сведения о том, что будут проводиться торги по продаже имущества должника в обязательном порядке публикуются в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

Такие сведения содержат информацию о дате проведения торгов, электронной площадке, должника имущества и пр.:

Полные данные по торгам размещаются в официальных источниках — «Коммерсанте» (по Закону № 127-ФЗ публикация является обязательной).

Имущество должника продается путем проведения торгов в форме аукциона или конкурса. Аукцион может проводиться в форме открытых торгов, за исключением, когда на торги выставляется имущество, ограниченное в обороте на территории РФ.

Сама же форма торгов (аукцион или конкурс) зависит от категории реализуемого имущества и определенных условий. Так, продажа имущества осуществляется путем проведения конкурса, если покупатель обязан выполнять условия, установленные собранием или комитетом кредиторов в соответствии с законодательством РФ. Например, через конкурсы выставляются социально значимые объекты, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов РФ (объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства и пр.).

Реализация имущества должника, чаще всего, производится через аукционы.

С этой целью созданы многочисленные электронные торговые площадки.

Электронные торговые площадки, на которых продается имущество банкрота, могут быть государственными, частными, а также принадлежать компании-кредитору.

Самые крупные электронные торговые площадки, на которых осуществляются торги имущества по банкротству:

Поиск лота

Первым шагом станет поиск лота. Вот, как можно его найти:

Согласно федеральному закону о банкротстве, информация об имуществе, выставляемом на торги, должна быть опубликована на Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

На ресурсе можно найти имущество, используя поиск по категориям, в том числе в нужном вам регионе.

Все торги проходят на электронных торговых площадках, на которых также можно найти интересующий лот. Единственная сложность, которая может возникнуть при использовании этого способа — отличие интерфейсов у каждой площадки.

Одним из самых удобных способов поиска лота станет маркетплейс по торгам. Подобные сервисы создаются специально, чтобы покупателям было доступно найти любой лот. Как правило, информация о лотах автоматически собирается из официальных источников и ЭТП. Также на маркетплейсах есть разные варианты поиска имущества: по категориям, цене, региону и так далее. На маркетплейсах вся информация о лотах собрана в едином, понятном формате.

Мой опыт проверки документов

раз я собиралась купить квартиру на торгах: заказала выписку из ЕГРН, проверила решение суда по квартире и договор приватизации. Из документов я узнала, что в квартире проживали мать и сын.

Сын отказался от участия в приватизации, а мать заложила квартиру, получив за нее кредит. В этом случае мать была собственницей квартиры, а сын там просто жил. Когда банк оформлял квартиру в залог, он не учел, что сын отказался от приватизации. Выходит, банк допустил ошибку, не проверив момент с приватизацией.

Эти обстоятельства не считаются основанием для признания торгов недействительными. Несмотря на то что при покупке такой квартиры покупатель становится собственником, выселить гражданина, отказавшегося от участия в приватизации, невозможно. Такая квартира будет висеть мертвым грузом. Или можно заселиться и жить совместно с проживающим. я не проверила документы и не обратила внимания на момент с приватизацией, то  проблемную квартиру.

Как я выселяла проблемного должника

В 2020 году я купила в Уфе квартиру в хорошем состоянии, которой не требовался серьезный ремонт. Это была однушка в неплохом районе в относительно новом кирпичном доме. Я посмотрела выписку из ЕГРН, судебные решения и решила, что вариант хороший.

После торгов я зарегистрировала право собственности в Росреестре и получила в управляющей компании справку о прописанных в этой квартире лицах. Это был один человек — взрослый мужчина. Ему я направила телеграмму с требованием освободить квартиру. Такая телеграмма — чистая формальность на случай, если придется обратиться с иском в суд о выселении.

Когда отправляете телеграмму по почте, вам выдают «корешок» — бумажку с информацией о том, когда, кому и в какое время была отправлена телеграмма. Если должник не захочет выселяться добровольно, это будет доказательством того, что вы его предупреждали о выселении, а документ пригодится для суда.

Контактов мужчины не было, а все соседи в один голос говорили, что давно его не видели. Я начала ходить в этот дом, и мне удалось «поймать» мужчину спустя несколько недель. Мы встретились с жильцом прямо возле его двери, когда я в очередной раз пришла попытаться поговорить с ним и позвонила в дверь.

Он вышел из квартиры, я представилась и показала оригиналы документов — договор купли-продажи квартиры и паспорт, так как мои паспортные данные указаны в документе. Конечно, он расстроился и был растерян, даже осторожно пригрозил, что вызовет полицию, на что я развела руками и согласилась. Делать он этого не стал — я купила квартиру законно и зарегистрировала право собственности, поэтому вызывать полицию бессмысленно.

В итоге с жильцом удалось договориться, он выехал в течение месяца. Но мужчина не снялся самостоятельно с регистрации, поэтому мне пришлось обратиться в суд.

Снять с регистрации бывших жильцов можно через порталы «Мой арбитр» и «Электронное правосудие». Вот что нужно, чтобы написать исковое заявление на сайте:

В моем случае заявление рассматривали около трех месяцев. Когда решение было готово, меня пригласили на заседание суда. Чтобы суд мог вынести решение, бывший хозяин квартиры не обязательно должен присутствовать — такие дела рассматривают и без ответчиков.

В течение месяца готовится постановление суда. Его можно забрать в канцелярии — ее номер есть на каждом сайте любого суда. По телефону можно договориться о времени.

На суд я не потратила денег — адвокат или представитель в таких делах не нужен, поскольку все документы о собственности на руках, а решение стопроцентно вынесут в вашу пользу.

После того как мужчина покинул квартиру, я поменяла замки. Мне это обошлось в 4000 ₽ и заняло около двух часов. Когда я впервые попала в квартиру, обнаружила, что должник открутил все розетки и выключатели, снял дверные петли, оставив сами двери, вырвал электрический счетчик и повредил электропроводку. Пришлось нанимать электрика и все восстанавливать — на это ушло 7000 ₽.

Ремонт квартире не потребовался, но нужно было установить кухонный гарнитур и решить проблемы с электричеством. В общей сложности на все я потратила около 50 000 ₽.

За ту квартиру на торгах я заплатила 2 400 000 ₽, вместе с затратами на ремонт, электричество и долг по капремонту — 2 465 000 ₽. Я продала квартиру за 3 600 000 ₽. Получается, за вычетом расходов на ремонт я заработала 1 135 000 ₽ — до вычета НДФЛ.

На перепродажу я покупала в общей сложности пять квартир, но особых проблем с выселением у меня не было. Хотя знакомые рассказывали, как должники, не желая выселяться, развели костер прямо посреди комнаты. В таком случае можно подать иск о компенсации ущерба.

Схема проведения аукциона

Суть аукциона со времен Ильфа и Петрова осталось прежней — выигрывает тот, кто предложит большую цену («Фигура, изображающая правосудие. Бронзовая! Покажите публике правосудие. Пять рублей. Кто больше?»).

В торгах могут принимать участие только лица, признанные участниками торгов. Торги проводятся на электронной площадке в день и время, указанные в электронном сообщении о продаже.

Торги проводятся путем повышения начальной цены продажи имущества или предприятия должника на величину, равную так называемому «шагу аукциона» (обычно 5%-10%).

Если в течение одного часа с момента начала представления предложений о цене не поступило ни одного предложения о цене, торги завершаются автоматически, при этом представление и принятие предложений о цене прекращаются.

Перед началом аукциона будущим покупателем вносится задаток, а также оплачиваются необходимые регистрационные сборы.

Аукцион обычно проходит в три этапа: первоначальные торги, повторные торги и торги в форме публичного предложения. Победителем в аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за лот.

В случае если несколько участников торгов представили в установленный срок заявки, содержащие равные предложения по цене, то право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов, который первым представил заявку на участие в торгах. То есть в таком случае победителем признается лицо, подавшее заявку первым.

Ранее внесенный задаток возвращают участникам торгов, за исключение победителя лота.

Информация о победителе аукциона размещается на сайте электронной торговой площадки.

Вопрос подведения результатов торгов относится к обязанностям организатора торгов, который рассматривает, подписывает квалифицированной электронной подписью и направляет оператору электронной площадки для размещения протокол о результатах проведения торгов (п. 7.2 Порядка № 495).

Где искать торги недвижимостью

Я ищу недвижимость на официальном сайте ГИС «Торги». Сайт можно сравнить с метапоисковиком: на нем собраны лоты, информация о них и об электронных торговых площадках, на которых будут проходить торги. Например, я покупаю квартиры в Башкирии, а здесь торги чаще всего проходят на площадке РТС «Тендер». Есть и другие площадки — , и так далее. Все площадки, которые встречаются на ГИС «Торги», аккредитованы государством, поэтому их можно считать надежными.

Я нередко слышала, что торги — это мошенническая схема. На самом деле, обмана здесь быть не может. Г ИС «Торги» — это государственный сайт, утвержденный постановлением правительства. Лоты попадают сюда по решению суда, а торги — это процедура со строгим регламентом и правилами, которые соответствуют всем положениям федерального законодательства. Чтобы не нарваться на мошенников, нужно пользоваться только сайтом ГИС «Торги» и аккредитованными ЭТП.

Доступ на ГИС «Торги» бесплатный, лоты можно посмотреть без регистрации. Новые лоты появляются минимум за 15 дней до даты проведения торгов. Можно подключить оповещение о новых лотах, это стоит 1000 ₽ в месяц. Но я такой услугой не пользуюсь, просто захожу на сайт и проверяю, что появилось нового.

Как проходят онлайн-торги по банкротству

В зависимости от категории объекта имущества и требований законодательства РФ электронные торги проходят в виде конкурсов или аукционов.

В соответствии с требованиями закона № 127-ФЗ путем проведения конкурса осуществляется продажа имущества:

а также социально значимых объектов и объектов культурного наследия (памятники истории и культуры) народов РФ.

Аукционы проходят чаще и обычно состоят из трёх этапов.

Первый этап – аукцион

Оценщик определяет стоимость объекта имущества. Продавец назначает шаг аукциона, на которую участники аукциона увеличивают сумму товара. Лот выставляют на продажу. Выигрывает покупатель, назвавший самую высокую цену.

Пример: стоимость квартиры – 100 тыс. рублей, шаг аукциона – 10%. Покупатель увеличивает стоимость имущества на 10 тыс. рублей.

Если на лот нашёлся только один покупатель, он должен предложить цену не ниже выставленной продавцом.

Второй этап – повторные торги

Повторные торги имущества банкротов проводятся в случае, если:

При этом начальная цена объекта имущества снижается на 10%.

Третий этап – торги в форме публичного предложения

Если предыдущие этапы аукциона не прошли успешно, и лот никто не выкупил, имущество выставят на публичные торги. Стоимость объекта снижается. Его получает тот покупатель, который быстрее всех согласился выкупить имущество. Если желание изъявили сразу несколько участников, объект продажи достаётся тому, кто предложил цену выше.

Комментирует Наталья Абрамова, эксперт-практик в области закупок по 44-ФЗ и 223-ФЗ:

«Если в ходе публичного предложения несколько участников торгов представили заявки с равными предложениями о цене имущества должника, то право приобретения имущества достанется тому, чья заявка была представлена раньше остальных».

Участие в коммерческих и государственных закупках требует знаний законодательства и должного времени на подготовку.

Участие в коммерческих и государственных закупках требует знаний законодательства и должного времени на подготовку. Чтобы облегчить себе задачу, воспользуйтесь услугой «Астрал. Торги». В зависимости от выбранного пакета, специалисты сервиса помогут выбрать КЭП, подготовить рабочее место и юридические документы, подобрать аукцион, помочь в подборе и аналитике подходящих торгов.

Сервисы «Калуга Астрал» для бизнеса

Существенная экономия времени. Отправь заявку и мы расскажем все об электронном документообороте.

Оставьте контактные данные.

И наши специалисты свяжутся с вами и расскажут все об электронном документообороте!

Как я делаю ремонт

Необходимо помнить, что квартира с торгов — это кот в мешке. Никогда не знаешь наверняка, что попадется. Главное, быть готовым к тому, что придется выкидывать старый хлам или переделывать древний ремонт.

Ремонт я делаю сама вместе с мужем. Мы покупаем недорогие материалы в «Леруа Мерлене» — в основном обновляем обои, напольное покрытие и двери. Если кухонный гарнитур и сантехника в совсем плохом состоянии, то их тоже меняем. Косметический ремонт однушки 22 м² в 2021 году обошелся мне примерно в 50 000 ₽.

На самый дорогостоящий ремонт я потратила 150 000 ₽. Сюда вошла плитка в санузле, акриловая ванна, новый унитаз, пластиковые окна, межкомнатные двери, обои и линолеум. Обычно дороже всего обходится стеклопакет: на три окна в двух комнатах и кухне я потратила 60 000 ₽. Остальные материалы стоят недорого. На унитаз я потратила примерно 6000 ₽, стоила небольшая акриловая ванна.

Косметический ремонт без помощи строителей можно сделать за один месяц. Здесь, конечно, нужно объективно оценивать свои силы: если никогда не клеили обои, то с первого раза может и не получиться. Лучше заранее определиться с тем, что вам по силам сделать самому, а в чем стоит довериться профессионалам. У меня есть опыт в ремонте собственного жилья, поэтому поклеить обои, постелить линолеум, сделать плинтусы и побелить потолок я могу сама. С электричеством и сантехникой помогает муж.

Лучше всего выбирать спокойные классические тона обоев и пола. Никаких ярких оттенков или крупных рисунков — так будет сложнее продать квартиру. И важно, чтобы все выглядело аккуратно и чисто.

Порой попадаются действительно легкие варианты, обычно они в новостройках или относительно новых домах. Тогда можно просто прибраться и выставлять на продажу, а иногда — наоборот.

Недавно я купила на торгах квартиру в ужасном состоянии. Чтобы привести ее в нормальный вид, понадобится выбросить старую мебель, поклеить обои, постелить линолеум, убрать старую фанеру с потолка и побелить его. Думаю, с бюджетными материалами ремонт обойдется в 60 000 ₽, так как площадь небольшая.

С таким ремонтом я справлюсь легко. Мне повезло, что обои поклеены давно и наполовину оторваны, их будет гораздо легче снимать. Линолеум тоже легко снимается. Если будут проблемы с электричеством или проводкой, то у меня есть знакомый электрик. В остальных случаях я нанимаю специалистов через «Авито». Обычно звоню и спрашиваю, подъехать в удобное для меня время.

Квартиры я продаю через «Авито», фотографии делаю на телефон. В среднем покупатель находится через один-два месяца. Квартиры я выставляю на продажу по рыночной стоимости и не занижаю цену. Пока что проблем с продажей квартир не было — как показывает практика, на каждую находится покупатель.

По закону, если квартира в собственности менее трех лет, с ее продажи нужно уплатить налог 13%. Он исчисляется с разницы между ценой покупки и продажи. К примеру, если квартиру купили за 2 000 000 ₽, а продали за 3 000 000 ₽, с суммы 1 000 000 ₽ уплачивается налог 13%.

Подавать декларацию нужно в следующем после продажи календарном году в период с 1 января по 30 апреля, а заплатить НДФЛ из декларации — до 15 июля года. Я обращаюсь к специалисту, и он помогает мне подготовить декларацию. Специалисты также есть и при налоговых инспекциях. Для декларации им нужен паспорт, ИНН, копии договора покупки и продажи квартиры.

Запомнить

Станьте героем Т⁠—⁠Ж. Покупали недвижимость? Расскажите, как все прошло и что купили

Как правильно платить налоги, если покупаете квартиры на торгах

Размер налога на доход от продажи недвижимости зависит от того, как долго недвижимость была у вас в собственности.

Стандартный минимальный срок владения — пять лет, льготный — три года. Он применяется для жилья, которое получили в дар от близкого родственника, в наследство, по приватизации либо по договору ренты. Еще один случай, когда действует срок три года: жилье на день продажи было единственным.

Если вы продали квартиру ранее минимального срока владения, то доход от продажи облагается НДФЛ. Если срок истек, платить налог не надо, подавать декларацию — тоже.

При продаже недвижимости до завершения минимального срока владения доходом считаются 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года сделки. Если сумма по договору меньше, налоговая пересчитает НДФЛ «по кадастру».

Чтобы вывести налогообложения часть доходов, нередко в договоре цену делят на стоимость недвижимости и «компенсацию неотделимых улучшений». В последнюю включают расходы на ремонт, мебель и технику, если она остается.

Рассуждение такое: раз мне компенсируют затраты, то выгоды нет, следовательно, и доходов нет. Но это обывательское представление — глава 23 НК о НДФЛ ничего подобного не предусматривает. Так что стоимость неотделимых улучшений — тоже налогооблагаемый доход продавца квартиры. Причем из него ничего вычитать нельзя. Вот разбор Тинькофф Журнала для покупателя, но и о продавце там тоже есть.

Есть два законных способа уменьшить доход от продажи жилья, который облагается НДФЛ.

Вычесть расходы на приобретение объекта — сумму, уплаченную продавцу, проценты по ипотеке. А вот затраты на ремонт сюда не входят, кроме случая, когда приобреталась новостройка по ДДУ без отделки.

Применить вычет — миллион рублей. Он один для всех продаж в календарном году. Если реализовать две квартиры, вычет останется  — миллион рублей, а не по миллиону для каждой.

Подробно о каждом варианте можно прочитать в отдельной статье.

По итогам года продажи квартиры ранее минимального срока владения нужно сдать декларацию через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС — до 30 апреля следующего года. Налог, получившийся в декларации, надо заплатить до 15 июля года, не дожидаясь уведомления из инспекции.

Если декларацию не сдать, налоговая посчитает НДФЛ сама. Возьмет 70% кадастровой стоимости недвижимости на 1 января года продажи, применит вычет в миллион рублей и умножит на 13%. После чего пришлет уведомление на уплату налога. В ситуации из статьи это выгодно, скорее всего, НДФЛ получится больше, чем налог с доходов за вычетом расходов по декларации.

Получение имущества

После подписания протокола о результатах проведения торгов, организатор направляет копию победителю торгов в течение 2 рабочих дней. В течение 5 рабочих дней организатор торгов направляет победителю предложение заключить договор купли-продажи и проект договора. У победителя торгов после получения предложения есть 5 рабочих дней на отправку подписанного договора организатору торгов.

Если в течение этого времени победитель уклоняется или отказывается от подписания, то внесенный задаток ему не возвращается.

Организатор торгов, в таком случае, вправе предложить заключить ДКП следующему после победителя участнику торгов (то есть тому, кто предложил наиболее высокую цену по сравнению с другими участниками, за исключением победителя).

Всем остальным участникам торгов после публикации протокола о результатах проведения торгов в течение 5 банковских дней возвращается задаток.

Торги по банкротству проходят в три этапа: первый аукцион, повторный аукцион и публичное предложение.

Если имущество не продается на первом аукционе, проводится повторный аукцион, где начальная цена имущества снижается на 10%. И первый, и второй аукционы проходят по простому правилу: участники повышают ставки, выигрывает тот, чье ценовое предложение больше всех, и никто не предложил цену выше в течение 30 минут.

Если и повторный аукцион не состоится, то начнется третий этап реализации — публичное предложение. В рамках публичного предложения цена постепенно снижается согласно временным периодам. Выигрывает тот, кто подал заявку в установленное время и не ниже начальной цены периода и тот, чье ценовое предложение оказалось выше других. При наличии двух одинаковых ценовых предложений, выигрывает тот, кто подал своё раньше.

Повторный аукцион

Если в ходе первого аукциона на имущество не нашёлся покупатель, начинается второй этап реализации – повторный аукцион. Начальная стоимость имущества для повторного аукциона снижается на 10%. Сам процесс не отличается от того, как проходит первый аукцион – участники повышают ставки.

На любом из этапов ключевой момент – следить за ходом торгов и ставками конкурентов, чтобы лот не «перехватили» в последний момент. Весь процесс участия в торгах всегда можно доверить агенту, который выкупит лот за вас.

Какое имущество выставляют на торги

На продажу может быть выставлено любое имущество должника, в том числе:

Процедуру продажи регулирует закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Купить можно только то имущество, которое принадлежало лично банкроту.

Конкурсный управляющий запрашивает в Росреестре информацию о наличии зарегистрированных прав должника. На торгах по банкротству имущества может быть реализована квартира, комната, дом, коммерческая недвижимость или доля имущественных прав. Недвижимость не продаётся, если квартира является единственным жильём должника и членов его семьи.

Исключение – суд признаёт жильё роскошным. Учитываются местоположение, общая площадь и характеристики. В этом случае банкрота переселяют в другую квартиру, а старую выставляют на торги. Если на недвижимость зарегистрировано ипотечное обременение, то его продаёт банк.

Автомобили

О зарегистрированном транспортном средстве на имя должника конкурсный управляющий узнаёт через ГИБДД. Если автомобиль находится в собственности, после оценки его выставят на торги.

Машину не забирают, если банкрот или его близкий родственник имеют инвалидность. Такое транспортное средство должно быть оборудовано специальным средством управления.

Движимое имущество

К движимому имуществу относят драгоценные металлы, ювелирные украшения, бытовую технику, торговое и производственное оборудование, антиквариат.

На торги не выставляют имущество, которое обеспечивает бытовые потребности должника и его семьи:

Также не подлежит изъятию профессиональное оборудование стоимостью не больше 10 тысяч рублей. Если мебель антикварная, а предметы представляют художественную, историческую или иную культурную ценность, их изымают у должника для торгов, вне зависимости от их целевого назначения. Относится имущество к предметам обычной домашней обстановки или нет, решает судебный пристав-исполнитель.

Залоговое имущество

Имущество с залоговым обременением тоже участвует в торгах. Юридическое или физическое лицо, принявшие имущество в залог выставляют лот и получают не менее 70% от вырученных средств, но не больше суммы долга банкрота.

Приём заявок на торги

С момента объявления торгов до начала аукциона должно пройти не менее 25 рабочих дней.

В случае с публичным предложением, с даты объявления торгов до начала снижения обычно проходит 30 календарных дней.

Для подачи заявки на участие в аукционе необходимо заполнить заявление, приложить необходимые документы и оплатить задаток до окончания приема заявок. Когда речь идёт о публичных торгах, задаток должен быть зачислен в срок не позднее последнего дня периода действия цены, в котором подана заявка на участие.

Если вы не успеваете подать заявку или не хотите самостоятельно разбираться в нюансах и деталях торгов, то можно обратиться за помощью к агенту по торгам, который выкупит имущество за вас.

Где искать объекты для покупки на торгах

Информацию о проводимых торгах по продаже имущества должников можно получить на портале ГИС «Торги», сайтах-агрегаторах, а также на электронных торговых площадках (ЭТП), обеспечивающих проведение электронных торгов по банкротству.

Электронные торговые площадки

При продаже имущества должника организаторы торгов и покупатели взаимодействуют через ЭТП.

Организатором торгов может выступать конкурсный управляющий или специализированная организация, привлекаемая для этих целей с согласия кредиторов. Общие правила проведения торгов установлены статьей 448 ГК.

Площадки проводят торги в соответствии с Порядком, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 23.07.2015 № 495.

Выигравшим торги признается участник, предложивший наиболее высокую цену за продаваемое имущество.

Чтобы найти торги по банкротству, можно воспользоваться фильтром. В окне будут представлены лоты, зарегистрированные на ЭТП. В карточке будет указана вся необходимая информация об имуществе. Для участия необходима аккредитация на официальном сайте ЕИС Закупки и выбранной электронной торговой площадке.

Сайты-агрегаторы

В отличие от одной конкретной ЭТП сайт-агрегатор предоставляет торги на всех торговых площадках. Пользователю достаточно установить необходимые параметры фильтра.

Личный кабинет можно настроить таким образом, что при публикации новых лотов будут приходить уведомления. Взаимодействие с продавцами на таком сайте может быть платным.

ГИС «Торги»

ГИС «Торги» – это государственная информационная система, аккумулирующая сведения о торгах по реализации недвижимости, земельных участках, транспортных средств и иного имущества. Сайт ГИС «Торги» тоже является агрегатором, но в отличие от коммерческих его работа регулируется государством, а пользование сайтом – бесплатное.

В ГИС «Торги» доступна регистрация участников торгов.

После регистрации в ГИС «Торги» участие в торгах будет доступно на любой из аккредитованных в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ электронных площадок.

Найти торги по банкротству на сайте ГИС «Торги» поможет поиск по фильтрам. Для этого в «Реестре лотов» в фильтре «Вид торгов» из предлагаемого списка нужно выбрать «Реализация имущества должников».

Также при помощи фильтров выбираем субъект РФ, статус извещения «Приём заявок» и т. д.

В карточке лота указана вся необходимая информация для принятия решения об участии в торгах, а также ЭТП, на которой будет проводиться электронный конкурс или аукцион.

Подача заявки на участие в торгах

Следующий этап — подача заявки. Для этого необходимо перейти в карточку торгов и внимательно ознакомиться с требованиями для желающих принять участие в торгах за лот. Например, чтобы купить на торгах оружие необходимо иметь специальную лицензию, иначе организатор торгов отклонит вашу заявку на участие.

Далее, необходимо оплатить задаток. Как правило, он составляет 5% от размера начальной цены лота. Реквизиты счёта для оплаты задатка вы также найдете в карточке торгов.

Завершающим шагом является заполнение самой заявки на участие в торгах, для этого необходимо приложить документы и платежное поручение об оплате задатка. В течение пяти календарных дней после окончания приёма заявок до начала торгов, организатор публикует в карточке торгов протокол об определении участников.

Как проходит аукцион

Как только начались банкротные торги, необходимо зайти в карточку торгов и открыть страницу аукциона. Участнику присваивается его порядковый номер, после этого есть час, чтобы подать ценовое предложение. В течение 30 минут ваше ценовое предложение могут «перебить» другие участники. Все ценовые предложения можно посмотреть также на странице аукциона. Победителем становится тот участник, чьё ценовое предложение было последним.

Как подготовиться к участию в торгах

Получить квалифицированную электронную подпись — КЭП. Электронная подпись — это специальный уникальный код, который генерируется для подтверждения личности на некоторых онлайн-площадках. Для участия в торгах КЭП необходима.

Электронную подпись выдает удостоверяющий центр — УЦ. Это частные компании, получившие аккредитацию в Министерстве цифрового развития. Из тех, что знаю я, это «Контур», «Айтиком» и «Астрал».

Я получала электронную подпись в «Контуре». На сайте УЦ надо заполнить заявление на выдачу сертификата и прикрепить сканы документов:

Стоимость КЭП в среднем 5000 ₽, оплатить нужно на сайте УЦ. Подпись делают в течение суток, а выдается она на год. О готовности подписи сообщают в личном кабинете на сайте УЦ и в письме по электронной почте.

Подпись заносят на USB-токен — это обычная флешка, которая автоматически синхронизируется с сайтом торгов. Флешку с подписью нужно забрать в офисе УЦ, предъявив паспорт.

Моя флешка с электронной подписью

Без плагина КЭП работать не будет.

Получить аккредитацию на ЭТП. Аккредитация — это допуск к участию в электронных торгах. Ее получают на площадках, на которых проходят торги. Чтобы сэкономить время, если понравится лот, я заранее получила допуск на несколько торговых площадок: «Сбербанк-АСТ», «Росэлторг» и «Ростендер». Аккредитация участников бесплатная.

Чтобы получить аккредитацию, понадобятся документы:

После того как вы выбрали пункт «Загрузить подпись» или «Настроить подпись», начнется загрузка электронной подписи с флешки. Аккредитация занимает в среднем до пяти рабочих дней. В это время можно вынимать флешку и использовать компьютер как обычно.

В итоге в личный кабинет на ЭТП и по электронной почте приходит уведомление о том, что доступ к участию в торгах предоставили.

Внести задаток. За интересующий лот нужно обязательно внести задаток — без него площадка не допустит к торгам. Лучше переводить задаток в срок минимум от трех до пяти дней, чтобы перевод успел поступить на счет организатора до окончания приема заявок.

Размер задатка — от цены лота — устанавливает организатор торгов. Например, когда я приобретала квартиру за 1 500 000 ₽, вносила задаток 30 000 ₽ — это 2% от начальной цены лота.

Задаток переводят по реквизитам, указанным в извещении о торгах. Можно перевести в офисе любого банка или в приложении. Я перевожу в приложении банка.

После того как деньги перечислены на счет организатора, на почту приходит уведомление о дне и времени проведения торгов. Письмо приходит в течение двух-трех дней с момента внесения задатка.

Заполнить заявку. Как только получен задаток, на странице ЭТП с интересующим лотом нужно нажать кнопку «Участвовать в торгах». Дальше открывается форма заявки, где вы заполняете адрес объекта недвижимости и дату проведения торгов. Эти данные есть в описании лота.

Когда внесли все данные в заявку, ее нужно распечатать, подписать, отсканировать и загрузить в личный кабинет ЭТП. Если идеально заполнены документы и внесен задаток, то к торгам допускают.

Подписание договора купли-продажи

В течение пяти рабочих дней со дня публикации протокола о результатах проведения торгов победителю направляется предложение заключить договор купли-продажи имущества и проект договора. Со дня получения этих документов, у победителя есть пять рабочих дней на отправку подписанного договора. Если победитель уклоняется или отказывается от подписания, то внесенный задаток ему не возвращается.

Остальным участникам торгов после публикации протокола о результатах в течение пяти банковских дней возвращается задаток.

Получение электронной подписи

Участвовать в торгах по банкротству можно только при наличии электронной подписи.

Электронная подпись имеет такую же юридическую силу, как и Ваша обычная подпись от руки на бумаге. Она понадобится при:

Получить электронную подпись можно в специальных удостоверяющих центрах, а юридические лица и предприниматели дополнительно могут получить её в налоговой.

Регистрация на электронной торговой площадке

Торги по банкротству проходят на специальных электронных торговых площадках. Как только вы определились с лотом, который хотите приобрести, можно переходить к регистрации на ЭТП. Каждая площадка отличается своим интерфейсом, но, как правило, регистрация на каждой из них имеет стандартную структуру.

Первое, что необходимо сделать — создать учетную запись пользователя, зайти в личный кабинет, пройти аккредитацию в качестве участника торгов, приложив необходимые документы. Список документов прописывается в регламенте площадки. Если у вас возникнут вопросы, всегда можно обратиться в техподдержку площадки.

Что делать, если выиграли торги

Подписать договор купли-продажи. В течение пяти рабочих дней организатор торгов готовит копию протокола о победителе и договор купли-продажи квартиры. До этого нужно перевести остаток стоимости квартиры по  реквизитам, по которым оплачивали задаток.

Когда документы готовы, их высылают по электронной почте вместе с приглашением подписать договор купли-продажи. Сделать это нужно в офисе организатора торгов — территориальном управлении Росимущества региона.

Записываться в отделение Росимущества не нужно — сотрудники сами звонят и просят прийти в определенное время, поэтому очереди в офисе не бывает. С собой нужно взять только паспорт. На подписание договора уходит

Снять арест с недвижимости. Как правило, на квартиры, участвующие в торгах, судебные приставы ранее наложили арест. Если его не снять, зарегистрировать право собственности невозможно. Поэтому с договором купли-продажи арестованного имущества необходимо сразу обратиться в службу судебных приставов.

В этом разделе я подаю заявление о снятии арестов и запрещений с объекта

В течение 30 дней судебные приставы снимают арест — уведомление об этом приходит на электронную почту, указанную в заявлении.

Зарегистрировать право собственности. Когда арест снимут, можно регистрировать право собственности. Вот какие документы понадобятся:

Чтобы получить заявление, нужно обратиться в банк-залогодержатель. Для этого на официальном сайте банка я находила электронную почту и писала на нее. Банки всегда откликаются и предоставляют заявление в течение недели.

Эти документы нужно подать в Росреестр — я делаю это через офис МФЦ. Через десять дней документы о регистрации права собственности нужно получить в  в офисе МФЦ.

На всю бюрократическую часть после выигрыша торгов обычно уходит один-два месяца.

Встретиться с бывшими владельцами. С ними нужно будет договориться об освобождении квартиры и передаче ключей. Номер телефона владельца никто не даст — ни площадка торгов, ни другие ведомства. Можно попробовать позвонить по домофону прежнему владельцу квартиры. Если он не отвечает — позвонить соседям и спросить о том, как связаться с жильцом. Если такими способами не удалось связаться с жильцом, остается только его «ловить».

Впервые попасть в квартиру можно тогда, когда бывший владелец будет передавать ключи. По закону можно попасть в квартиру сразу после того, как оформите право собственности, если вскрыть замки. У меня такого не было, но такой вариант возможен.

Чаще всего мои встречи с жильцами проходили спокойно, в опасности я себя никогда не чувствовала. Обычно либо соседи, либо бывший собственник выходят на связь. При встрече я представляюсь новым собственником квартиры, показываю документы и объясняю ситуацию примерно так.

Большинство людей понимают ситуацию и выезжают добровольно. Один раз у меня просили отсрочку выселения на два месяца — в таких случаях я всегда иду навстречу. Людям нужно найти жилье, иначе они останутся на улице.

Списать долги по коммуналке. Часто у должников есть долги по коммуналке. К новому владельцу они не переходят, но ему нужно будет заплатить долги по капремонту — согласно жилищному кодексу. Снизить размер долга за капремонт невозможно.

Чтобы списать остальные долги, нужно обратиться с заявлением в управляющую компанию. Заявление может быть произвольным, нужно просто объяснить суть проблемы. Например, я пишу так.

Я покупала квартиру с долгами по коммуналке на 200 000 ₽ — их удалось списать. Долг по капремонту составлял 15 000 ₽ — его пришлось выплачивать.

В квитанциях за коммунальные услуги, которые кладут в почтовый ящик, указана управляющая компания — в нее нужно обратиться о списании долгов. Иногда неоплаченные квитанции есть в почтовом ящике — должники нечасто их забирают, так как не платят за коммуналку. Иногда я просто жду, когда придет новая квитанция. Заниматься долгами можно сразу после регистрации права собственности.

Мое заявление о списании долгов рассматривали около месяца. Время рассмотрения зависит от конкретного ЖЭУ или управляющей компании. О списании долгов я узнала уже из новой квитанции — она пришла без долга.

Публичное предложение

Итак, если имущество не выкупили и в ходе повторного аукциона, то начинается этап публичного предложения. В рамках публичного предложения цена постепенно снижается согласно временным периодам. Выигрывает тот, кто подал заявку в установленное время не ниже начальной цены периода и тот, чье ценовое предложение оказалось выше других. При наличии двух одинаковых ценовых предложений, выигрывает тот, кто подал своё раньше.

Многие покупатели ждут именно публичного предложения, чтобы выкупить имущество по выгодной цене. Такая стратегия не всегда оправдана, так как когда на торги по банкротству выходит действительно интересное имущество, его реализация, как правило, проходит на первых двух аукционах.

Таким образом, торги по банкротству проходят в три этапа. Все они чётко регламентированы законодательно, именно поэтому торги по банкротству считаются одним из самых безопасных способов покупки имущества. Мы, в свою очередь, готовы помочь вам на любом этапе участия в торгах.

Требования к операторам электронной площадки

Торги проводятся в соответствии с приказом Минэкономразвития РФ от 23.07.2015 г. № 495 «Проведение торгов в электронной форме по продаже имущества или предприятия должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве» (далее по тексту — Порядок № 495).

Оператор электронной площадки (компания или ИП) должен быть зарегистрирован на территории РФ и соответствовать следующим требованиям:

Как я выбираю квартиру на торгах

ЭТП выставляют лоты на сайте «ГИС Торги» в разделе «Реестр лотов». Там содержится информация об имуществе:

Фото квартиры и дома. Интересующую квартиру не удастся посмотреть вживую — к имуществу просто нет доступа. Фото квартир в описании лотов встречаются редко, поскольку самостоятельно банки не ходят и не фотографируют недвижимость. Иногда фотографии есть, если они были сделаны ранее: например, когда сами должники ее покупали.

Важно учесть, что снимки могут быть старыми, поэтому квартира на самом деле выглядит хуже. В лотах чаще всего есть фото дома, где находится квартира. Если это новостройка, то высока вероятность того, что квартира будет в приличном состоянии.

Проверка квартиры по ЕГРН. Чтобы проверить историю квартиры, я всегда заказываю выписку из ЕГРН о переходах права собственности. Получить выписку может любой желающий, для этого нужно знать точный адрес квартиры — он указан в описании лота.

Выписку я заказываю в офисе «Мои документы» — для получения нужен паспорт и заполненное на месте заявление. Затем в терминале офиса уплачиваю госпошлину 200 ₽. Справка будет готова в течение пяти рабочих дней, забрать ее можно в  офисе, где подавали заявление.

Из выписки ЕГРН можно узнать:

Если на торги попадает недвижимость, которую передали банку в залог, там могут на законных основаниях проживать люди, отказавшиеся от участия в приватизации. Узнать эту деталь можно из договора приватизации — он есть в пакете документов в лоте.

По жилищному кодексу, если лицо отказалось от приватизации, у него сохраняется право проживания в этой квартире. Выселить его нельзя — даже через суд. Остается только вариант, что человек согласится покинуть жилище добровольно.

Проверка решения суда. При оценке лота я смотрю решения судов — они есть в свободном доступе на сайтах областных судов или на портале ГАС «Правосудие». Единственное возможное решение суда в случае изъятия по неуплате ипотеки — обращение взыскания на заложенное имущество и установление начальной цены продажи квартиры. Обычно решение выносит районный суд. Если владелец квартиры обжаловал его в суде региона, но и там потерпел неудачу, последнее слово за Верховным судом.

Проверять решения судов нужно для того, чтобы понять, насколько сложно будет выселять человека из квартиры. Есть упертые должники, которые пишут многочисленные жалобы и постоянно ходят в суд. Выселить таких граждан займет больше времени.

Оценка ликвидности. Необходимо учитывать ликвидность и понимать, сколько заработаешь на квартире. Главное, чтобы цена была существенно ниже рыночной.

Цены на недвижимость я сравниваю на «Авито» и «Циане» — смотрю подобные варианты в конкретном районе. Затем прикидываю, сколько денег потрачу на ремонт: представляю худшее и отталкиваюсь от этого. Пока максимально на ремонт я тратила 150 000 ₽.

Если цена привлекательная, история недвижимости не настораживает, а жильцы не ходят по судам — тогда лот хороший, можно брать.