ОТКРЫТЫЕ ТОРГИ ПО БАНКРОТСТВУ КАК ПРОИСХОДЯТ И ЭТАПЫ ТОРГОВ

Лоты

Чаще всего лоты в плохом состоянии, так как банкроты забирают из квартир все. Например, на Тверской улице в Москве была квартира, которая по рынку стоила 42 млн рублей, а на торгах ушла за 28 млн: банкрот выкрутил все — от унитаза до розеток.

Большую часть рабочего времени я мониторю площадки в поисках ликвидного лота. Провожу анализ, сравниваю с рыночной стоимостью, изучаю район, другие подобные объекты, спрос. Мы выезжаем, смотрим состояние объекта. Важно оценивать лоты объективно, не бросаться на любой, чтобы не купить дороже, чем на рынке. Обычно проигрыш в торгах — это когда понимаешь, что не можешь сделать ставку выше, иначе объект не будет интересен для перепродажи. А мой самый обидный проигрыш случился из-за часовых поясов: разница с уральской торговой площадкой — два часа, я только собрался подавать заявку, а торги уже кончились.

В основном мы выкупаем активы на территории Москвы и Московской области — там, где наш офис. Другие регионы тоже рассматриваем, но, например, на Урале очень мало объектов, а в Казани и Сочи цены ближе к рыночным.

Приём заявок на торги

С момента объявления торгов до начала аукциона должно пройти не менее 25 рабочих дней.

В случае с публичным предложением, с даты объявления торгов до начала снижения обычно проходит 30 календарных дней.

Для подачи заявки на участие в аукционе необходимо заполнить заявление, приложить необходимые документы и оплатить задаток до окончания приема заявок. Когда речь идёт о публичных торгах, задаток должен быть зачислен в срок не позднее последнего дня периода действия цены, в котором подана заявка на участие.

Если вы не успеваете подать заявку или не хотите самостоятельно разбираться в нюансах и деталях торгов, то можно обратиться за помощью к агенту по торгам, который выкупит имущество за вас.

Первый аукцион

В рамках первого аукциона устанавливается начальная цена имущества, величина повышения начальной цены, сумма задатка и другие параметры, которые можно найти в карточке торгов. Важный момент, иногда вместо аукциона может проводиться:

Конкурс проводится в том случае, когда по отношению к имуществу необходимо выполнять определенные требования. Например, когда на торгах реализуется объект культурного, исторического наследия или градообразующее предприятие. То есть тот, кто станет победителем торгов, обязуется выполнять определенные условия. Например, использовать объект культурного наследия по назначению и обеспечивать его сохранность, предпринимать меры по уходу за ним и так далее.

Закрытые торги проводятся в том случае, если для приобретения и последующего владения имуществом необходимо иметь определенные права. Например, оружие всегда реализуется в формате закрытых торгов, к ним допускаются только те участники, у которых есть соответствующая лицензия.

Сегодня мы рассмотрим классический вариант реализации имущества с двумя открытыми аукционами на повышение и публичным предложением.

И первый, и второй аукционы проходят по простому правилу: участники повышают ставки, выигрывает тот, чье ценовое предложение больше всех, и, если никто не предложил цену выше в течение 30 минут.

Что делать, если выиграли торги

Подписать договор купли-продажи. В течение пяти рабочих дней организатор торгов готовит копию протокола о победителе и договор купли-продажи квартиры. До этого нужно перевести остаток стоимости квартиры по  реквизитам, по которым оплачивали задаток.

Когда документы готовы, их высылают по электронной почте вместе с приглашением подписать договор купли-продажи. Сделать это нужно в офисе организатора торгов — территориальном управлении Росимущества региона.

Записываться в отделение Росимущества не нужно — сотрудники сами звонят и просят прийти в определенное время, поэтому очереди в офисе не бывает. С собой нужно взять только паспорт. На подписание договора уходит

Снять арест с недвижимости. Как правило, на квартиры, участвующие в торгах, судебные приставы ранее наложили арест. Если его не снять, зарегистрировать право собственности невозможно. Поэтому с договором купли-продажи арестованного имущества необходимо сразу обратиться в службу судебных приставов.

В этом разделе я подаю заявление о снятии арестов и запрещений с объекта

В течение 30 дней судебные приставы снимают арест — уведомление об этом приходит на электронную почту, указанную в заявлении.

Зарегистрировать право собственности. Когда арест снимут, можно регистрировать право собственности. Вот какие документы понадобятся:

Чтобы получить заявление, нужно обратиться в банк-залогодержатель. Для этого на официальном сайте банка я находила электронную почту и писала на нее. Банки всегда откликаются и предоставляют заявление в течение недели.

Эти документы нужно подать в Росреестр — я делаю это через офис МФЦ. Через десять дней документы о регистрации права собственности нужно получить в  в офисе МФЦ.

На всю бюрократическую часть после выигрыша торгов обычно уходит один-два месяца.

Встретиться с бывшими владельцами. С ними нужно будет договориться об освобождении квартиры и передаче ключей. Номер телефона владельца никто не даст — ни площадка торгов, ни другие ведомства. Можно попробовать позвонить по домофону прежнему владельцу квартиры. Если он не отвечает — позвонить соседям и спросить о том, как связаться с жильцом. Если такими способами не удалось связаться с жильцом, остается только его «ловить».

Впервые попасть в квартиру можно тогда, когда бывший владелец будет передавать ключи. По закону можно попасть в квартиру сразу после того, как оформите право собственности, если вскрыть замки. У меня такого не было, но такой вариант возможен.

Чаще всего мои встречи с жильцами проходили спокойно, в опасности я себя никогда не чувствовала. Обычно либо соседи, либо бывший собственник выходят на связь. При встрече я представляюсь новым собственником квартиры, показываю документы и объясняю ситуацию примерно так.

Большинство людей понимают ситуацию и выезжают добровольно. Один раз у меня просили отсрочку выселения на два месяца — в таких случаях я всегда иду навстречу. Людям нужно найти жилье, иначе они останутся на улице.

Списать долги по коммуналке. Часто у должников есть долги по коммуналке. К новому владельцу они не переходят, но ему нужно будет заплатить долги по капремонту — согласно жилищному кодексу. Снизить размер долга за капремонт невозможно.

Чтобы списать остальные долги, нужно обратиться с заявлением в управляющую компанию. Заявление может быть произвольным, нужно просто объяснить суть проблемы. Например, я пишу так.

Я покупала квартиру с долгами по коммуналке на 200 000 ₽ — их удалось списать. Долг по капремонту составлял 15 000 ₽ — его пришлось выплачивать.

В квитанциях за коммунальные услуги, которые кладут в почтовый ящик, указана управляющая компания — в нее нужно обратиться о списании долгов. Иногда неоплаченные квитанции есть в почтовом ящике — должники нечасто их забирают, так как не платят за коммуналку. Иногда я просто жду, когда придет новая квитанция. Заниматься долгами можно сразу после регистрации права собственности.

Мое заявление о списании долгов рассматривали около месяца. Время рассмотрения зависит от конкретного ЖЭУ или управляющей компании. О списании долгов я узнала уже из новой квитанции — она пришла без долга.

Как подготовиться к участию в торгах

Получить квалифицированную электронную подпись — КЭП. Электронная подпись — это специальный уникальный код, который генерируется для подтверждения личности на некоторых онлайн-площадках. Для участия в торгах КЭП необходима.

Электронную подпись выдает удостоверяющий центр — УЦ. Это частные компании, получившие аккредитацию в Министерстве цифрового развития. Из тех, что знаю я, это «Контур», «Айтиком» и «Астрал».

Я получала электронную подпись в «Контуре». На сайте УЦ надо заполнить заявление на выдачу сертификата и прикрепить сканы документов:

Стоимость КЭП в среднем 5000 ₽, оплатить нужно на сайте УЦ. Подпись делают в течение суток, а выдается она на год. О готовности подписи сообщают в личном кабинете на сайте УЦ и в письме по электронной почте.

Подпись заносят на USB-токен — это обычная флешка, которая автоматически синхронизируется с сайтом торгов. Флешку с подписью нужно забрать в офисе УЦ, предъявив паспорт.

Моя флешка с электронной подписью

Без плагина КЭП работать не будет.

Получить аккредитацию на ЭТП. Аккредитация — это допуск к участию в электронных торгах. Ее получают на площадках, на которых проходят торги. Чтобы сэкономить время, если понравится лот, я заранее получила допуск на несколько торговых площадок: «Сбербанк-АСТ», «Росэлторг» и «Ростендер». Аккредитация участников бесплатная.

Чтобы получить аккредитацию, понадобятся документы:

После того как вы выбрали пункт «Загрузить подпись» или «Настроить подпись», начнется загрузка электронной подписи с флешки. Аккредитация занимает в среднем до пяти рабочих дней. В это время можно вынимать флешку и использовать компьютер как обычно.

В итоге в личный кабинет на ЭТП и по электронной почте приходит уведомление о том, что доступ к участию в торгах предоставили.

Внести задаток. За интересующий лот нужно обязательно внести задаток — без него площадка не допустит к торгам. Лучше переводить задаток в срок минимум от трех до пяти дней, чтобы перевод успел поступить на счет организатора до окончания приема заявок.

Размер задатка — от цены лота — устанавливает организатор торгов. Например, когда я приобретала квартиру за 1 500 000 ₽, вносила задаток 30 000 ₽ — это 2% от начальной цены лота.

Задаток переводят по реквизитам, указанным в извещении о торгах. Можно перевести в офисе любого банка или в приложении. Я перевожу в приложении банка.

После того как деньги перечислены на счет организатора, на почту приходит уведомление о дне и времени проведения торгов. Письмо приходит в течение двух-трех дней с момента внесения задатка.

Заполнить заявку. Как только получен задаток, на странице ЭТП с интересующим лотом нужно нажать кнопку «Участвовать в торгах». Дальше открывается форма заявки, где вы заполняете адрес объекта недвижимости и дату проведения торгов. Эти данные есть в описании лота.

Когда внесли все данные в заявку, ее нужно распечатать, подписать, отсканировать и загрузить в личный кабинет ЭТП. Если идеально заполнены документы и внесен задаток, то к торгам допускают.

Как происходит процесс торгов

Торги обычно начинаются в 09:00 по московскому времени.

Участники торгов начинают повышать цену пошагово. Шаг — это величина повышения цены. Он установлен организаторами торгов и изначально указан в описании лота. Обычно шаг составляет до 5%, но бывает и больше.

На странице лота видно, сколько было сделано шагов и как повышается стоимость. Обычно цена повышается на шаг, с другим поведением участников я не сталкивалась: не было такого, что повышает цену сразу на несколько шагов.

Я не чувствую стресса, когда участвую в торгах, но азарт есть точно. Страница торгов обновляется автоматически, поэтому не нужно все время ее обновлять во время торгов и беспокоиться, что пропустишь повышение шага.

Если в течение десяти минут с последней предложенной цены не делается шаг, торги считаются завершенными и определяется победитель — тот, кто сделал последнее предложение и предложил наибольшую цену. В моей практике торги не длились более полутора часов.

Если победить на торгах не удалось, задаток возвращается в течение пяти рабочих дней на расчетный счет, откуда участник сделал перевод. Каждая электронная площадка берет комиссию за свои услуги — от 0,1 до 10% от конечной цены покупки лота. Комиссию выплачивает победитель торгов, она не включена в стоимость квартиры.

Как правильно платить налоги, если покупаете квартиры на торгах

Размер налога на доход от продажи недвижимости зависит от того, как долго недвижимость была у вас в собственности.

Стандартный минимальный срок владения — пять лет, льготный — три года. Он применяется для жилья, которое получили в дар от близкого родственника, в наследство, по приватизации либо по договору ренты. Еще один случай, когда действует срок три года: жилье на день продажи было единственным.

Если вы продали квартиру ранее минимального срока владения, то доход от продажи облагается НДФЛ. Если срок истек, платить налог не надо, подавать декларацию — тоже.

При продаже недвижимости до завершения минимального срока владения доходом считаются 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года сделки. Если сумма по договору меньше, налоговая пересчитает НДФЛ «по кадастру».

Чтобы вывести налогообложения часть доходов, нередко в договоре цену делят на стоимость недвижимости и «компенсацию неотделимых улучшений». В последнюю включают расходы на ремонт, мебель и технику, если она остается.

Рассуждение такое: раз мне компенсируют затраты, то выгоды нет, следовательно, и доходов нет. Но это обывательское представление — глава 23 НК о НДФЛ ничего подобного не предусматривает. Так что стоимость неотделимых улучшений — тоже налогооблагаемый доход продавца квартиры. Причем из него ничего вычитать нельзя. Вот разбор Тинькофф Журнала для покупателя, но и о продавце там тоже есть.

Есть два законных способа уменьшить доход от продажи жилья, который облагается НДФЛ.

Вычесть расходы на приобретение объекта — сумму, уплаченную продавцу, проценты по ипотеке. А вот затраты на ремонт сюда не входят, кроме случая, когда приобреталась новостройка по ДДУ без отделки.

Применить вычет — миллион рублей. Он один для всех продаж в календарном году. Если реализовать две квартиры, вычет останется  — миллион рублей, а не по миллиону для каждой.

Подробно о каждом варианте можно прочитать в отдельной статье.

По итогам года продажи квартиры ранее минимального срока владения нужно сдать декларацию через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС — до 30 апреля следующего года. Налог, получившийся в декларации, надо заплатить до 15 июля года, не дожидаясь уведомления из инспекции.

Если декларацию не сдать, налоговая посчитает НДФЛ сама. Возьмет 70% кадастровой стоимости недвижимости на 1 января года продажи, применит вычет в миллион рублей и умножит на 13%. После чего пришлет уведомление на уплату налога. В ситуации из статьи это выгодно, скорее всего, НДФЛ получится больше, чем налог с доходов за вычетом расходов по декларации.

Как оценивается имущество физического лица?

Оценку имущества физического лица производит финансовый управляющий.

Важно: оценка имущества гражданина, которое включено в конкурсную массу, проводится финансовым управляющим самостоятельно. Он принимает решение в письменной форме (п.2 ст.213.26 Закона № 127-ФЗ).

Сама оценка может производится затратным методом (например, сколько средств нужно вложить сейчас, чтобы построить аналогичный объект недвижимости) либо сравнительным методом (сколько стоит на рынке аналогичное имущество).

При этом проведенная оценка может быть оспорена гражданином-банкротом, а также его кредиторами и уполномоченным органом в деле о банкротстве гражданина.

Подписание договора купли-продажи

В течение пяти рабочих дней со дня публикации протокола о результатах проведения торгов победителю направляется предложение заключить договор купли-продажи имущества и проект договора. Со дня получения этих документов, у победителя есть пять рабочих дней на отправку подписанного договора. Если победитель уклоняется или отказывается от подписания, то внесенный задаток ему не возвращается.

Остальным участникам торгов после публикации протокола о результатах в течение пяти банковских дней возвращается задаток.

Бизнес

В 2017 году я познакомился с женщиной, которая на тот момент уже 18 лет занималась продажей и посуточной арендой недвижимости. Сначала работала в агентстве, потом открыла свое дело.

Мы решили организовать бизнес по перепродаже недвижимости должников за счет привлечения инвесторов. Инвесторы в этом случае — люди, которые хотят приумножить свои деньги. Сначала мы искали таких среди своих знакомых, после заработало сарафанное радио и нам начали писать и звонить сами.

Недвижимость мы оформляем на инвесторов. Минимальный порог входа — 1,5—2 млн в Москве и области, в регионах — индивидуально.

Допустим, к нам обратился человек, у которого есть 2 млн рублей. Мы мониторим, что можно купить за эти деньги на торгах, отсеиваем варианты, цена которых ближе к рыночной, и готовим конкретное предложение. Например, квартира в Лобне за 1,8 млн на торгах, ее рыночная цена — 3,3 млн, для быстрого оборота средств предлагаем ее перепродать за 2,9 млн. Тактика зависит от ситуации: если готовы ждать, чтобы заработать побольше, то продаем по рыночной цене.

Распределение прибыли мы обсуждаем с каждым индивидуально, все зависит от объема работы. В основном это 60 на 40.

То есть мы получаем 40% от прибыли.

Допустим, в ноябре 2018 года мы купили двухкомнатную квартиру в Балашихе за 2 252 000 ₽. Оформили ее в Росреестре, выписали предыдущих собственников через суд. Подготовили квартиру к сделке и в марте 2019 года продали за 3 300 000 ₽ — ниже рыночной цены, чтобы ускорить процесс. Наша комиссия составила 400 000 ₽.

Также мы привлекаем инвестиции под 40% годовых, в этом случае инвестор передает нам деньги в доверительное управление. Есть вариант работы по фиксированным ценам: 100 тысяч рублей за подбор и анализ ликвидности объекта, 100 тысяч за участие в торгах и оформление объекта, а за перепродажу — как договоримся, но не менее 150 тысяч. Есть процентный вариант работы: 10% от стоимости лота за покупку и 5% от стоимости его реализации.

Самая крупная инвестиция, которую мы получали, — 15 млн рублей. Выкупали сразу несколько квартир.

Просрочка по кредитам на пике.

12,6 млн. – число ссуд банков и микрофинансовых организаций с просрочкой более 90 дней, по данным на середину октября 2020 года.  Это максимальное значение за все время наблюдения. По отношению к прошлогоднему показателю наблюдается рост на 12,5%.

Карточка лота

Карточкой лота называется специально созданная страница на электронной площадке, на которой можно найти основную информацию об имуществе и торгах. Например, сведения о собственнике имущества, организаторе торгов, арбитражном управляющем, основное описание имущества, цену продажи, период действия приёма заявок, дополнительные документы и многое другое. Внутри карточки торгов также находится функция для подачи заявки на участие.

У меня высшее экономическое и юридическое образование. Раньше работал в области логистики, доход был нестабильным. В 2015 году впервые услышал про торги по банкротству — на одном из семинаров по выкупу кредитных долгов.

выкупает и продает имущество банкротов

Например, население не платит за коммунальные услуги — это дебиторская задолженность, управляющая компания может обанкротиться. В этом случае долги не исчезают: их выставляют на торги и они переходят к новой организации. Если есть долг — его обязательно нужно выплачивать, даже при смене кредитора.

Меня заинтересовала эта тема, я подумал, что так можно получать пассивный доход. После покупки дебиторской задолженности на торгах нужно через суд пройти процедуру правопреемства, передать судебным приставам документы, а когда приставы будут взыскивать с должников деньги, они будут приходить тебе на счет. Конечно, не все выплачивают долг сразу, обычно он растягивается на несколько месяцев. Получается, что должник перечисляет деньги в рассрочку, а я лишь плачу налоги на прибыль. Это и есть пассивный доход.

Ликвидную задолженность, то есть ту, что получится взыскать, можно купить с дисконтом до 30%. Если скидка больше, то это уже неликвидная задолженность.

Например, долг в миллион невозможно купить за рубль, а за 650 тысяч — можно.

Первый долг, в 130 тысяч рублей, я купил за 1250 ₽ — ради опыта участия в торгах, взыскивать его не стал. Потом выкупал недорогие дебиторские задолженности и сам выходил на связь с должниками: предлагал им скидку в 50%, они соглашались — и все были в выигрыше. Уже через пару месяцев я начал получать первую прибыль. В среднем выходило рублей.

15 000 ₽

Как я делаю ремонт

Необходимо помнить, что квартира с торгов — это кот в мешке. Никогда не знаешь наверняка, что попадется. Главное, быть готовым к тому, что придется выкидывать старый хлам или переделывать древний ремонт.

Ремонт я делаю сама вместе с мужем. Мы покупаем недорогие материалы в «Леруа Мерлене» — в основном обновляем обои, напольное покрытие и двери. Если кухонный гарнитур и сантехника в совсем плохом состоянии, то их тоже меняем. Косметический ремонт однушки 22 м² в 2021 году обошелся мне примерно в 50 000 ₽.

На самый дорогостоящий ремонт я потратила 150 000 ₽. Сюда вошла плитка в санузле, акриловая ванна, новый унитаз, пластиковые окна, межкомнатные двери, обои и линолеум. Обычно дороже всего обходится стеклопакет: на три окна в двух комнатах и кухне я потратила 60 000 ₽. Остальные материалы стоят недорого. На унитаз я потратила примерно 6000 ₽, стоила небольшая акриловая ванна.

Косметический ремонт без помощи строителей можно сделать за один месяц. Здесь, конечно, нужно объективно оценивать свои силы: если никогда не клеили обои, то с первого раза может и не получиться. Лучше заранее определиться с тем, что вам по силам сделать самому, а в чем стоит довериться профессионалам. У меня есть опыт в ремонте собственного жилья, поэтому поклеить обои, постелить линолеум, сделать плинтусы и побелить потолок я могу сама. С электричеством и сантехникой помогает муж.

Лучше всего выбирать спокойные классические тона обоев и пола. Никаких ярких оттенков или крупных рисунков — так будет сложнее продать квартиру. И важно, чтобы все выглядело аккуратно и чисто.

Порой попадаются действительно легкие варианты, обычно они в новостройках или относительно новых домах. Тогда можно просто прибраться и выставлять на продажу, а иногда — наоборот.

Недавно я купила на торгах квартиру в ужасном состоянии. Чтобы привести ее в нормальный вид, понадобится выбросить старую мебель, поклеить обои, постелить линолеум, убрать старую фанеру с потолка и побелить его. Думаю, с бюджетными материалами ремонт обойдется в 60 000 ₽, так как площадь небольшая.

С таким ремонтом я справлюсь легко. Мне повезло, что обои поклеены давно и наполовину оторваны, их будет гораздо легче снимать. Линолеум тоже легко снимается. Если будут проблемы с электричеством или проводкой, то у меня есть знакомый электрик. В остальных случаях я нанимаю специалистов через «Авито». Обычно звоню и спрашиваю, подъехать в удобное для меня время.

Квартиры я продаю через «Авито», фотографии делаю на телефон. В среднем покупатель находится через один-два месяца. Квартиры я выставляю на продажу по рыночной стоимости и не занижаю цену. Пока что проблем с продажей квартир не было — как показывает практика, на каждую находится покупатель.

По закону, если квартира в собственности менее трех лет, с ее продажи нужно уплатить налог 13%. Он исчисляется с разницы между ценой покупки и продажи. К примеру, если квартиру купили за 2 000 000 ₽, а продали за 3 000 000 ₽, с суммы 1 000 000 ₽ уплачивается налог 13%.

Подавать декларацию нужно в следующем после продажи календарном году в период с 1 января по 30 апреля, а заплатить НДФЛ из декларации — до 15 июля года. Я обращаюсь к специалисту, и он помогает мне подготовить декларацию. Специалисты также есть и при налоговых инспекциях. Для декларации им нужен паспорт, ИНН, копии договора покупки и продажи квартиры.

Запомнить

Станьте героем Т⁠—⁠Ж. Покупали недвижимость? Расскажите, как все прошло и что купили

Банкроты

Любой, у кого есть долги от 500 тысяч рублей, которые он дольше трех месяцев не может выплачивать, имеет право признать себя банкротом. Для юридического лица долг должен быть больше 300 тысяч рублей.

Арбитражный суд назначает финансового управляющего, который распоряжается активами должника. Управляющий делает запросы во все государственные регистрационные органы, чтобы узнать, какое у него есть имущество. Переписать активы на других людей не выйдет: все сделки за три года до процедуры банкротства может расторгнуть суд. Создается положение о сроках, порядке и стоимости реализации этого имущества. Сообщение о проведении торгов появляется в «Коммерсанте» и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

На площадках, где продают имущество должников, можно найти недвижимость, машины, технику и многое другое по цене значительно ниже рыночной.

К примеру, видел газель 2001 года за 5 тысяч рублей.

Хотя легковые иномарки обычно уходят с торгов по рыночной цене.

Торговые площадки открыты, но для участия в аукционе нужна аккредитация на этой площадке и квалифицированная усиленная электронная подпись для торгов. Оформить ее может любой, действует она год.

Все торги проходят в интернете. Лот размещается на торговой площадке, все желающие подают заявки. Порядок проведения торгов и цены утверждают кредиторы, с которыми должник обязан расплатиться. У каждой площадки свой регламент времени на шаг, но в среднем это 30 минут: к примеру, Вася поставил 10 рублей — у Пети есть 30 минут, чтобы перебить ставку Васи. Иногда на торгах можно увидеть объекты и за рубль, но это не значит, что вы их купите за такие деньги. Конкуренцию еще никто не отменял.  я участвовал в торгах, где было 54 заявки, а бывает так, что торгуешься один.

Если торги проходят в форме публичного предложения, то принимаются заявки с конкретным предложением по цене: чья выше — тот и победил.

Кто принимает участие в торгах?

В организации торгов принимают участие арбитражный управляющий, организатор торгов, оператор электронной площадки и участники торгов (потенциальные покупатели).

Организатором торгов может выступать арбитражный управляющий или специализированная организация, привлекаемая для этих целей с согласия собрания (комитета) кредиторов.

Арбитражный управляющий устанавливает размер задатка для участия в торгах.

Торги проводятся путем повышения начальной цены продажи имущества или предприятия должника на величину, равную «шагу аукциона».

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Участникам торгов (кроме победителя) возвращают ранее внесенный задаток.

С даты определения победителя торгов по каждому лоту прием заявок по соответствующему лоту прекращается. Протокол о проведении торгов, утвержденный организатором торгов, размещается на электронной площадке.

Юристы компании «РосКо» смогут грамотно и профессионально сопроводить весь процесс банкротства. Заполните форму, и мы оперативно проконсультируем Вас:

Как я купила первую квартиру на торгах у банка

Я живу в Уфе и работаю юристом — консультирую людей по гражданским делам и участвую в судах в качестве представителя. В 2019 году у меня появились свободные деньги, которые я могла инвестировать. В тот момент я обратила внимание на торги недвижимостью. По специфике своей работы я знала, как недвижимость оказывается на торгах и с какими документами и законами придется иметь дело.

Первую квартиру, которую я впоследствии и купила, я увидела случайно на «Авито». Продавцом был указан сотрудник банка из отдела по работе с непрофильными активами. Меня не насторожило это объявление, поскольку я знала, что банки часто выкладывают объявления о продаже залогового имущества на «Авито».

Подробно о процессе покупки недвижимости на торгах расскажу дальше в статье, а здесь поделюсь опытом покупки первой квартиры на торгах у банка.

В 2019 году я купила двухкомнатную квартиру в спальном районе Уфы. Она попала на торги, так как за нее перестали выплачивать ипотеку. Начальная цена была 1 900 000 ₽, я купила ее за 2 400 000 ₽ — по цене ниже рыночной на 30%.

Квартира была в ужасном состоянии — грязный ковролин, пожелтевшие грязные батареи, ржавая сантехника и обвалившаяся кафельная плитка. Я понимала, что недвижимость с долгами по ипотеке будет в хорошем состоянии, поэтому была готова ко всему.

За два месяца мы с мужем своими силами сделали в квартире косметический ремонт: поменяли окна и сантехнику, постелили ламинат, поклеили обои. Ремонт обошелся примерно в 150 000 ₽. Через месяц нашелся покупатель, и я продала квартиру за 3 700 000 ₽. С учетом затрат на ремонт я заработала на квартире 1 150 000 ₽ до вычета НДФЛ.

Процедура покупки квартиры, ремонт и ее последующая продажа прошли без стресса и особых усилий. Во всех юридических вопросах я подкована в силу своей профессиональной деятельности. А ремонт в квартире меня никогда не пугал — в собственном жилье я делала ремонт раза три точно.

Дальше я начала думать о том, как можно зарабатывать на купле-продаже квартир. Поскольку банки предлагают очень ограниченное количество недвижимости, я заинтересовалась процедурой торгов недвижимостью, не перешедшей в собственность банков.

За четыре года я купила пять квартир на торгах и заработала 4 000 000 ₽. Далее в статье поделюсь своим опытом, ошибками и сложностями работы с квартирами должников.

Доходы

Если говорить о нашем заработке, то как потопаешь, так и полопаешь. В среднем мы выкупаем семь объектов в месяц. В начале года наступает затишье, а на лето приходится очень много работы: за один летний месяц выкупаем от 10 до 15 объектов. Чистая прибыль компании — около 1,5 млн рублей в месяц. Минимально за месяц мы зарабатывали 150 тысяч, максимум — 2,5 млн.

Часть дохода уходит на организационные вопросы и поездки по Московской области. Дистанционно, к сожалению, решается не все: например, личного присутствия требуют суды, переговоры с управляющими компаниями. На бензин и общественный транспорт уходит очень много. Еще вкладываем в рекламу недвижимости, платим зарплаты и налоги. В нашем штате сейчас 8 человек: юристы, аналитики, помощники. Средняя зарплата сотрудников — 70 тысяч. Это оклад и проценты от перепродажи имущества.

Часть средств мы откладываем, чтобы выкупать объекты без привлечения инвесторов: для этого в запасе всегда надо иметь около 3 млн рублей.

Прибыль делим с напарницей пополам. У меня получается от 100 до 500 тысяч рублей в месяц.

В будущем мы хотим построить компанию, в которую человек с тысячей рублей сможет обратиться, чтобы приумножить эту сумму. Сейчас изучаем тему торгов в разных странах, хотим в течение нескольких лет выйти на мировой рынок.

Как проходят торги в формате публичного предложения

Подать заявку вместе со своим ценовым предложением можно до окончания периода действия цены. Ценовое предложение не должно быть ниже цены, установленной для периода. После подачи заявки она автоматически появится в журнале учёта заявок в карточке торгов. Заявки других участников торгов и их ценовые предложения можно увидеть только после окончания торгов в протоколе о результатах проведения торгов. Победителем становится тот, кто предложил наибольшую цену за лот, по сравнению с другими участниками.

Как проходит аукцион

Как только начались банкротные торги, необходимо зайти в карточку торгов и открыть страницу аукциона. Участнику присваивается его порядковый номер, после этого есть час, чтобы подать ценовое предложение. В течение 30 минут ваше ценовое предложение могут «перебить» другие участники. Все ценовые предложения можно посмотреть также на странице аукциона. Победителем становится тот участник, чьё ценовое предложение было последним.

Как устанавливается продажная цена?

Для начала определяют стоимость имущества, выставляемого на торги, которое включается в инвентаризационную имущественную опись. Арбитражный управляющий привлекает оценщика (который должен соответствовать определенным требованиям Закона об оценочной деятельности) для определения стоимости имущества должника.

Продают имущество компании-банкрота в порядке, установленном ст.111 Закона № 127-ФЗ, с учетом особенностей, установленных ст.139 Закона № 127-ФЗ.

Важно: имущество на торгах продают по цене не ниже установленной независимой оценкой. На основании решения собрания либо комитета кредиторов оценка движимого имущества должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату, предшествующую дате подачи заявления о банкротстве, составляет менее чем 100 тысяч рублей, может быть проведена без привлечения оценщика.

Имущество должника, балансовая стоимость которого составляет меньше 100 тысяч рублей на последнюю отчетную дату до даты открытия конкурсного производства, продается в порядке, установленном собранием или комитетом кредиторов (п.5 ст.139 Закона № 127-ФЗ, Письмо ФАС РФ от 24.09.2019 г. № РП/83261/19).

Физическое лицо тоже может быть признано банкротом. Такую процедуру можно инициировать, если требования к физлицу составляют не менее 500 тыс. рублей и они не исполнены в течение трех месяцев с даты, когда должны были быть исполнены (п.2 ст.213.3 Закона № 127-ФЗ).

Кроме того, при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что гражданин не сможет рассчитаться с кредиторами в установленный срок, он вправе подать в суд заявление о признании его банкротом. В этом случае размер неисполненных обязательств не имеет значения (п.2 ст.213.4 Закона № 127-ФЗ, п.11 постановления Пленума ВС РФ от 13.10.2015 г. № 45).

То есть заявить о банкротстве может как само физическое лицо, так и его кредиторы.

Публичное предложение

Итак, если имущество не выкупили и в ходе повторного аукциона, то начинается этап публичного предложения. В рамках публичного предложения цена постепенно снижается согласно временным периодам. Выигрывает тот, кто подал заявку в установленное время не ниже начальной цены периода и тот, чье ценовое предложение оказалось выше других. При наличии двух одинаковых ценовых предложений, выигрывает тот, кто подал своё раньше.

Многие покупатели ждут именно публичного предложения, чтобы выкупить имущество по выгодной цене. Такая стратегия не всегда оправдана, так как когда на торги по банкротству выходит действительно интересное имущество, его реализация, как правило, проходит на первых двух аукционах.

Таким образом, торги по банкротству проходят в три этапа. Все они чётко регламентированы законодательно, именно поэтому торги по банкротству считаются одним из самых безопасных способов покупки имущества. Мы, в свою очередь, готовы помочь вам на любом этапе участия в торгах.

Мой опыт проверки документов

раз я собиралась купить квартиру на торгах: заказала выписку из ЕГРН, проверила решение суда по квартире и договор приватизации. Из документов я узнала, что в квартире проживали мать и сын.

Сын отказался от участия в приватизации, а мать заложила квартиру, получив за нее кредит. В этом случае мать была собственницей квартиры, а сын там просто жил. Когда банк оформлял квартиру в залог, он не учел, что сын отказался от приватизации. Выходит, банк допустил ошибку, не проверив момент с приватизацией.

Эти обстоятельства не считаются основанием для признания торгов недействительными. Несмотря на то что при покупке такой квартиры покупатель становится собственником, выселить гражданина, отказавшегося от участия в приватизации, невозможно. Такая квартира будет висеть мертвым грузом. Или можно заселиться и жить совместно с проживающим. я не проверила документы и не обратила внимания на момент с приватизацией, то  проблемную квартиру.

Обременения

Нам обычно приходится снимать обременения. Это может быть ипотека, аресты, запреты на регистрационные действия, ренты, решения судов. Выписываем и выселяем людей, если это требуется.

Например, мы как-то купили квартиру в 39 м², где было прописано 23 человека. Судья сам удивился, когда мы их выписывали. Был случай, когда на выписке в суде жена должника кричала, что мы выгоняем людей на улицу, а потом выяснилось, что должник в этой квартире никогда не жил и сдавал ее. Все-таки банкротство — это обдуманное решение, поэтому на улице никто не остается, у всех есть где жить, спать и что поесть.

Самое сложное — списывать долги по ЖКХ. Управляющие компании не всегда хотят соблюдать закон и открывать новые счета новым собственникам, с этим нам помогает государственная жилищная инспекция. Иногда долги не выплачиваются годами.

В нашей практике самая большая задолженность за коммуналку была 250 тысяч рублей.

У нас есть партнерские договоры с агентствами недвижимости, которые помогают нам продавать. Все, что можно сделать без привлечения сторонних лиц, мы стараемся делать сами. Оплачиваем коммунальные услуги, свет, газ, расходы на взлом двери — не все банкроты передают нам ключи — и судебные расходы на выписку. Из этих мелочей складывается большая сумма.

Стадии проведения торгов

Для продажи имущества банкротов созданы многочисленные электронные торговые площадки. Они могут быть государственными, частными или принадлежать компании-кредитору.

Имущество должника подлежит продаже путем проведения торгов в форме аукциона — кроме случаев, когда продажа имущества по законодательству РФ проводится путем проведения конкурса.

Аукцион, как правило, проводится в форме открытых торгов, за исключением ситуаций, когда на продажу выставляется имущество, ограниченное в обороте на территории РФ.

В открытых торгах принять участие без каких-либо ограничений может как физическое, так и юридическое лицо.

Торги могут проходить в три этапа.

Первичный. На этом этапе имущество выставляется на торги по стоимости, определенной независимым оценщиком или назначенной кредиторами. Участники торгов вправе сделать ставки с целью повышения стоимости объекта продажи на так называемый «шаг аукциона» (обычно 5%-10%). Для каждого шага отводится примерно 30 минут.

Размер процента повышения стоимости лота определяется условиями торгов. На сайте электронных торговых площадок размещен регламент действия участника торгов, который содержит пошаговые описания действий пользователя.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.

В этом случае второго этапа торгов не будет.

Однако, если на участие в торгах никто не заявился, либо в ходе торгов произошел технический сбой, первичные торги признаются несостоявшимися. Тогда проводятся повторные торги.

На этом этапе стоимость имущества понижается минимум на 10%.

Публичные торги проводятся в случае, если не состоялись первичные и повторные торги.

На этом этапе самая низкая цена имущества, дисконт может достигать до 90% от первоначально заявленной стоимости имущества.

Процедурные моменты реализации имущества

Как мы уже отмечали, имуществом компании ведает конкурсный управляющий, который не позднее трех месяцев обязан его проинвентаризировать и в установленные сроки опубликовать информацию о ее результатах в ЕФРСБ, провести его оценку (самостоятельно или привлекая специалиста) и приступить к продаже (п.2 ст.129, п.3 ст.139 Закона № 127-ФЗ).

В течение месяца после проведения инвентаризации и оценки конкурсный управляющий должен представить свои предложения по продаже имущества должника на утверждение собранию кредиторов или в комитет кредиторов.

В предложение входит информация о составе лотов, в каких СМИ будут опубликованы сообщения о продаже, когда и на какой срок, а также какую специализированную организацию можно привлечь для проведения торгов. При этом собрание кредиторов или комитет может принять отличный от предложенного управляющим порядок.

Имущество компании-банкрота реализуется посредством проведения электронных торгов (которые, в свою очередь, могут проводиться в форме аукционов или конкурсов), за исключением имущества, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату перед открытием конкурсного производства составляла менее 100 тысяч рублей.

Такое имущество продается в порядке, установленном решением собрания кредиторов или комитета кредиторов (п. 5 ст. 139 Закона № 127-ФЗ). То есть минуя торги, путем заключения напрямую договоров купли-продажи имущества.

Порядок проведения торгов имущества компаний-банкротов установлен ст.448 ГК РФ с учетом регламента проведения торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должников (приказ Минэкономразвития РФ от 23.07.2015 г. № 495).

Где искать торги недвижимостью

Я ищу недвижимость на официальном сайте ГИС «Торги». Сайт можно сравнить с метапоисковиком: на нем собраны лоты, информация о них и об электронных торговых площадках, на которых будут проходить торги. Например, я покупаю квартиры в Башкирии, а здесь торги чаще всего проходят на площадке РТС «Тендер». Есть и другие площадки — , и так далее. Все площадки, которые встречаются на ГИС «Торги», аккредитованы государством, поэтому их можно считать надежными.

Я нередко слышала, что торги — это мошенническая схема. На самом деле, обмана здесь быть не может. Г ИС «Торги» — это государственный сайт, утвержденный постановлением правительства. Лоты попадают сюда по решению суда, а торги — это процедура со строгим регламентом и правилами, которые соответствуют всем положениям федерального законодательства. Чтобы не нарваться на мошенников, нужно пользоваться только сайтом ГИС «Торги» и аккредитованными ЭТП.

Доступ на ГИС «Торги» бесплатный, лоты можно посмотреть без регистрации. Новые лоты появляются минимум за 15 дней до даты проведения торгов. Можно подключить оповещение о новых лотах, это стоит 1000 ₽ в месяц. Но я такой услугой не пользуюсь, просто захожу на сайт и проверяю, что появилось нового.

Повторный аукцион

Если в ходе первого аукциона на имущество не нашёлся покупатель, начинается второй этап реализации – повторный аукцион. Начальная стоимость имущества для повторного аукциона снижается на 10%. Сам процесс не отличается от того, как проходит первый аукцион – участники повышают ставки.

На любом из этапов ключевой момент – следить за ходом торгов и ставками конкурентов, чтобы лот не «перехватили» в последний момент. Весь процесс участия в торгах всегда можно доверить агенту, который выкупит лот за вас.

Все ли имущество может уйти с молотка?

В торгах может принимать участие любое лицо (юридическое или физическое). И имущество должника продается в объеме, необходимом для расчета с кредиторами.

Но не все имущество физического или юридического лица может быть включено в конкурсную массу. Так, у физических лиц из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии со ст.446 ГПК РФ (п.3 ст.213.25 Закона № 127-ФЗ). Например, нельзя выставлять на торги единственное жилье, предметы обихода, личные вещи.

Для компаний-банкротов ограничение установлено ст.132 Закона № 127-ФЗ. Нельзя выставлять на торги имущество, которое ограничено в обороте (например, оружие). Лицензия на продажу оружие финансовому управляющему не требуется, поскольку оружие должника будет продаваться от его имени, а у должника разрешения на хранение и ношение указанного оружия имеется (постановление Первого ААС от 27.03.2018 г. № А43-28854/2016).

Как найти нужную торговую площадку.

Торги по продаже имущества должников проводятся в электронной форме на специализированных электронных торговых площадках. Эти площадки должны иметь аккредитацию. Торговых площадок электронных торгов по банкротству около полусотни.

СБИС Торги позволяет аккумулировать данные со всех торговых площадок по банкротству в одном месте, позволяет узнавать об интересных торгах первыми, также сервис поможет оценить шансы на победу.

Не забывайте о том, что обязательным условием для участия в электронных торгах по банкротству является наличие электронной подписи. Заказать ЭЦП для торгов на торговых площадках по банкротству можно в нашем Центре ЭЦП.

О том, как повысить эффективность участия в торгах по банкротству с помощью СБИС, вам готовы рассказать наши специалисты.

Оставьте заявку и получите бесплатную консультацию уже сегодня!

Клиентов на постоянной поддержке

Офисов по всей России и продолжаем расширяться

Мы успешно работаем в сфере электронных решений

Всегда на связи с клиентами группа Техподдержки