ВИДЫ АУКЦИОНОВ ПО БАНКРОТСТВУ И КАК КУПИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ НА АУКЦИОНЕ СО СКИДКОЙ

Как проходят торги госимуществом

На торгах госимуществом продают вещи, которые принадлежат государству или муниципалитетам. Это может быть что угодно: телефоны, мебель, древесина, недвижимость, антиквариат и даже животные, например собаки и лошади.

Также на торгах госимуществом продают право аренды государственной и муниципальной собственности — например, офисов или отдельных нежилых зданий, вещи, арестованные или конфискованные таможенной службой, и вещественные доказательства по уголовным делам, которые оформили в федеральную собственность. Но в этой статье я расскажу только о продаже государственной и муниципальной недвижимости — этот процесс называется приватизацией.

Что такое госимущество

По закону имущество в России может быть частным, государственным и муниципальным. Частное принадлежит людям и организациям. Государственное — Российской Федерации и ее субъектам. Муниципальное — городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям.

Чтобы не загружать статью дополнительными терминами, я называю госимуществом государственную и муниципальную собственность. А госорганами — государственные и муниципальные органы власти.

Торги госимуществом могут проходить в форме открытого аукциона, публичного предложения или продажи без объявления цены. А если лот дешевле 10 000 ₽, то используют прямую продажу. Цену на лот всегда определяет оценщик.

Первым проходит аукцион. Дальше, если он признан несостоявшимся, назначают торги в форме публичного предложения. Извещение о них организатор публикует не позднее трех месяцев со дня признания первых торгов несостоявшимся.

Но на торгах госимуществом публичные предложения немного отличаются от предложений на банкротных торгах. Здесь участники предлагают свою цену за лот в режиме онлайн.

Вот как это работает. Начинается первый период, он длится 10 минут. За это время участники делают ставки. Если никто не сделал ставку и победитель не определен, начинается следующий этап, на котором цена снижается на шаг, заранее установленный в извещении. И так до тех пор, пока не появится победитель. Каждый новый этап длится 10 минут.

Если и вторые торги не состоялись, проводится продажа без объявления цены.

Чтобы торги госимуществом состоялись, должно быть подано минимум две заявки и допущенных к торгам участников тоже должно быть минимум двое. Это правило относится к торгам в форме публичного предложения. На аукционе победителем могут признать единственного участника.

Примеры лотов, которые можно купить на торгах по приватизации

Теперь покажу примеры, какую недвижимость можно купить на торгах госимуществом.

Первый пример — однокомнатная квартира площадью в Ломоносове, на улице Федюнинского, 16. Торги проходили в форме открытого аукциона. Начальная цена — 3 327 747 ₽, итоговая — 3 494 134,35 ₽.

Лот купили сразу — на первом аукционе. То есть на торги без объявления цены он не попал. А участников, судя по протоколу, было всего двое. И победитель сделал всего один шаг — в 166 387,35 ₽.

На «Дом-клике» я нашла два объявления с похожими квартирами — они в соседнем доме. Но этот дом построили раньше того, в котором была аукционная квартира, и их площадь меньше — . При этом их продавали от 3,5 млн рублей.

Даже сейчас, когда спрос на вторичное жилье упал кризиса, высоких ставок по ипотеке и общей неопределенности, думаю, что такая покупка и теперь, и тогда не была выгодной.

Второй пример — однокомнатная квартира площадью в поселке Торковичи Ленинградской области. Торги проходили в формате открытого аукциона. Первоначальная цена — 701 000 ₽.

В аукционе участвовали два человека — одного признали победителем. Ему удалось купить эту квартиру по стартовой цене. То есть ему даже не пришлось делать ставку.

Возможно, дело в том, что этот объект не самый ликвидный: далеко от Санкт-Петербурга и районного центра — города Луги, поэтому другой претендент не повышал цену.

Либо так случилось потому, что в аукционе участвовали родственники — у них одна фамилия. И один участник специально не повышал цену. Такое я встречала на торгах арестованным имуществом.

На «Дом-клике» я нашла только один похожий вариант в  месте — двухкомнатную квартиру за 2 200 000 ₽. Поэтому, вероятно, победителю аукциона удалось сэкономить минимум 1 300 000 ₽. Конечно, при условии, что квартира в хорошем состоянии и ее не нужно капитально ремонтировать.

На «Дом-клике» я нашла только одно объявление с двухкомнатной квартирой в  доме

Проблемы торгов госимуществом и банковские торги

Я пытался участвовать в торгах госимуществом, но не стал специализироваться на них. За несколько попыток понял, что госорганы неохотно сообщают, в каком состоянии имущество, а также объект сложнее посмотреть, потому что тяжело дозвониться до контактного лица и согласовать удобное время.

Плюс госорганы обычно предъявляют больше требований к документам потенциальных участников торгов. Поэтому попасть на торги труднее и участников чаще не допускают.

Зато на таких торгах часто появляется имущество по цене значительно ниже рынка. Потому что органы власти обычно не заинтересованы в том, чтобы проводить много этапов торгов — это всегда дополнительные согласования и документы. А с хорошей скидкой имущество точно купят. Правда, этого на таких торгах высокая конкуренция.

предложил вместо торгов госимуществом поискать имущество банков. Они часто распродают неликвидные активы. Например, имущество, на которое банк обратил взыскание по залогу.

В банковских торгах может участвовать любой желающий, и лоты там обычно продают ниже рынка.

Но минус в том, что сейчас нет хорошего агрегатора таких торгов. Придется выходить на сайты крупных банков, искать там вкладку «реализация залогового имущества» или «реализация непрофильных активов» и смотреть, на какой площадке какой актив выставлен.

Удобные в этом плане сайты, например, у Совкомбанка и Москоммерцбанка. А вот у Россельхозбанка придется скачивать с сайта громоздкую таблицу со всем реализуемым имуществом.

Также некоторое имущество банки могут продавать без торгов — по прямому договору купли-продажи. В этом случае можно просто позвонить в банк и сказать, что вы хотите купить объект по  цене. Обычно банк попросит вас прислать коммерческое предложение и либо согласует его, либо откажется.

И с банком можно торговаться. Потому что, если имущество уже не выставляется на торги, значит, банк уже попытался его продать, но у него не получилось. И теперь он перестал тратить время и силы на организацию торгов. Поэтому, скорее всего, согласится продать его по вашей цене.

Различия разных видов торгов

Когда человек не может платить по долгам, кредиторы или он сам инициируют процедуру банкротства. В рамках процедуры суд назначает арбитражного управляющего. Специалист формирует конкурсную массу — описывает все имущество, принадлежащее должнику, например квартиру, земельный участок, драгоценности, антиквариат.

Имущество, которое входит в конкурсную массу, продают на торгах по банкротству. Порядок и сроки проведения торгов определяет суд. Деньги от продажи имущества передают кредиторам в счет погашения их требований.

Обычно торги проводят в форме аукциона или публичного предложения. Расскажу коротко, в чем разница.

Аукцион, или торги на повышение. На аукционе организатор ставит минимальную цену, а участники предлагают свою — на шаг выше. Размер шага организатор устанавливает заранее и публикует в извещении. При открытой форме аукциона участник предлагает цену публично — другие участники видят ее сразу. Например, лот стоит 50 000 ₽, шаг аукциона — 3000 ₽. Пока идет аукцион, участники могут повышать стоимость — каждый раз на 3000 ₽. Так работают торги с открытой формой подачи заявки.

При закрытой форме аукциона организатор устанавливает крайний срок для подачи заявок. Пока он длится, каждый участник указывает цену в заявке. Ее видит только организатор. Побеждает тот, кто предложил более высокую стоимость.

Публичное предложение, или торги на понижение. Организатор устанавливает максимальную стоимость лота. Если нет желающих купить имущество по такой цене, ее снижают на один шаг.

Публичное предложение проводят в несколько этапов, их может быть до шести или десяти — зависит от минимальной цены, по которой организатор готов продать имущество.

На каждом этапе цена снижается на один шаг. Например, участок выставили на торги по цене 200 000 ₽ и определили шаг в 10% от начальной стоимости, или 20 000 ₽. Если до конца этапа не появилось участника, который готов купить лот по цене не ниже объявленной, цену снижают на 20 000 ₽. Торги длятся до тех пор, пока не найдется покупатель или пока не проведут все запланированные этапы.

Во время торгов на понижение участники предлагают свою цену, она не может быть ниже цены этого этапа. Например, земля стоит 200 000 ₽, шаг — 20 000 ₽. На четвертом этапе участок продают за 140 000 ₽. Участник может предлагать любую сумму выше 140 000 ₽.

Насколько безопасно участвовать в торгах по банкротству

Процедура торгов по банкротству устроена максимально прозрачно. Следует соблюдать лишь ряд простых и логичных правил, чтобы не создавать себе лишних проблем.

Перед тем, как принять участие в торгах по конкретному лоту, можно и нужно ознакомиться с характеристиками лота и получить для ознакомления все необходимые документы в электронном виде.

Очень важно убедиться в юридической чистоте конкретного лота, прежде чем принимать участие в торгах по нему. Например, если речь идет о квартире, следует выяснить не наложено ли на нее обременение, не прописан ли в ней ребенок, которого нельзя выселить, даже если вы победите в аукционе и купите квартиру по отличной цене. А если вы хотите купить автомобиль, стоит предварительно ознакомиться с его техническим состоянием, лучше лично.

Процедура проведения торгов по банкротству позволяет заранее всё осмотреть и запросить все необходимые документы. В общем, до начала торгов необходимо проверить все особенности того объекта, за который вы собираетесь побороться в аукционе.

Рисковать деньгами на торгах по банкротству не придется – до тех пор, пока вы не выиграли торги и не получили право собственности на имущество, вы ничего не платите.

Как подается заявление о банкротстве?

Давайте рассмотрим, как продается имущество банкрота и должника. Решение о переходе на эту стадию банкротства принимается судом. Уведомление о начале реализации активов и другая информация о деле о банкротстве будут размещены на Федресурсе. Потенциальные покупатели могут найти основную информацию о продаже, включая информацию об электронных торговых площадках и о приблизительной цене лотов.

Преимущества участия в торгах

Для удобства мы предлагаем рассмотреть основные плюсы и минусы участия в торгах, представленные для наглядности в виде таблицы.

Снижение цены относительно рыночной по конкретному лоту заранее предсказать нельзя, так как это зависит от множества факторов. Но в среднем по типам лотов снижение стоимости относительно рыночной может достигать: для жилой недвижимости – до 30 %, коммерческой недвижимости – до 50%, для автотранспорта – до 10%, для спецтехники – до 50 %, для земельных участков – до 80 %.

Помимо этого, количество выставляемого на торги по банкротству имущества увеличивается и его не успевают выкупать. То есть на рынке имущества банкротов предложение сильно превышает спрос, а это значит, что на многие невыкупленные лоты цена также со временем понижается.

Размещение на Федресурсе

Федресурс — это федеральный официальный сайт, на котором публикуется вся информация о банкротстве. Он также включает отчет о продаже активов. Федресурс имеет два важных раздела.

Во-первых, Федресурс публикует общую информацию о проведении аукциона.

На Федресурсе также есть раздел, непосредственно связанный с транзакциями. Имеется форма поиска с ключевыми словами, данными о должнике, номером дела, стоимостью и составом лота, датой аукциона. В этом разделе содержатся данные по всем российским торговым площадкам.

Как я выбираю квартиру на торгах

ЭТП выставляют лоты на сайте «ГИС Торги» в разделе «Реестр лотов». Там содержится информация об имуществе:

Фото квартиры и дома. Интересующую квартиру не удастся посмотреть вживую — к имуществу просто нет доступа. Фото квартир в описании лотов встречаются редко, поскольку самостоятельно банки не ходят и не фотографируют недвижимость. Иногда фотографии есть, если они были сделаны ранее: например, когда сами должники ее покупали.

Важно учесть, что снимки могут быть старыми, поэтому квартира на самом деле выглядит хуже. В лотах чаще всего есть фото дома, где находится квартира. Если это новостройка, то высока вероятность того, что квартира будет в приличном состоянии.

Проверка квартиры по ЕГРН. Чтобы проверить историю квартиры, я всегда заказываю выписку из ЕГРН о переходах права собственности. Получить выписку может любой желающий, для этого нужно знать точный адрес квартиры — он указан в описании лота.

Выписку я заказываю в офисе «Мои документы» — для получения нужен паспорт и заполненное на месте заявление. Затем в терминале офиса уплачиваю госпошлину 200 ₽. Справка будет готова в течение пяти рабочих дней, забрать ее можно в  офисе, где подавали заявление.

Из выписки ЕГРН можно узнать:

Если на торги попадает недвижимость, которую передали банку в залог, там могут на законных основаниях проживать люди, отказавшиеся от участия в приватизации. Узнать эту деталь можно из договора приватизации — он есть в пакете документов в лоте.

По жилищному кодексу, если лицо отказалось от приватизации, у него сохраняется право проживания в этой квартире. Выселить его нельзя — даже через суд. Остается только вариант, что человек согласится покинуть жилище добровольно.

Проверка решения суда. При оценке лота я смотрю решения судов — они есть в свободном доступе на сайтах областных судов или на портале ГАС «Правосудие». Единственное возможное решение суда в случае изъятия по неуплате ипотеки — обращение взыскания на заложенное имущество и установление начальной цены продажи квартиры. Обычно решение выносит районный суд. Если владелец квартиры обжаловал его в суде региона, но и там потерпел неудачу, последнее слово за Верховным судом.

Проверять решения судов нужно для того, чтобы понять, насколько сложно будет выселять человека из квартиры. Есть упертые должники, которые пишут многочисленные жалобы и постоянно ходят в суд. Выселить таких граждан займет больше времени.

Оценка ликвидности. Необходимо учитывать ликвидность и понимать, сколько заработаешь на квартире. Главное, чтобы цена была существенно ниже рыночной.

Цены на недвижимость я сравниваю на «Авито» и «Циане» — смотрю подобные варианты в конкретном районе. Затем прикидываю, сколько денег потрачу на ремонт: представляю худшее и отталкиваюсь от этого. Пока максимально на ремонт я тратила 150 000 ₽.

Если цена привлекательная, история недвижимости не настораживает, а жильцы не ходят по судам — тогда лот хороший, можно брать.

Как я делаю ремонт

Необходимо помнить, что квартира с торгов — это кот в мешке. Никогда не знаешь наверняка, что попадется. Главное, быть готовым к тому, что придется выкидывать старый хлам или переделывать древний ремонт.

Ремонт я делаю сама вместе с мужем. Мы покупаем недорогие материалы в «Леруа Мерлене» — в основном обновляем обои, напольное покрытие и двери. Если кухонный гарнитур и сантехника в совсем плохом состоянии, то их тоже меняем. Косметический ремонт однушки 22 м² в 2021 году обошелся мне примерно в 50 000 ₽.

На самый дорогостоящий ремонт я потратила 150 000 ₽. Сюда вошла плитка в санузле, акриловая ванна, новый унитаз, пластиковые окна, межкомнатные двери, обои и линолеум. Обычно дороже всего обходится стеклопакет: на три окна в двух комнатах и кухне я потратила 60 000 ₽. Остальные материалы стоят недорого. На унитаз я потратила примерно 6000 ₽, стоила небольшая акриловая ванна.

Косметический ремонт без помощи строителей можно сделать за один месяц. Здесь, конечно, нужно объективно оценивать свои силы: если никогда не клеили обои, то с первого раза может и не получиться. Лучше заранее определиться с тем, что вам по силам сделать самому, а в чем стоит довериться профессионалам. У меня есть опыт в ремонте собственного жилья, поэтому поклеить обои, постелить линолеум, сделать плинтусы и побелить потолок я могу сама. С электричеством и сантехникой помогает муж.

Лучше всего выбирать спокойные классические тона обоев и пола. Никаких ярких оттенков или крупных рисунков — так будет сложнее продать квартиру. И важно, чтобы все выглядело аккуратно и чисто.

Порой попадаются действительно легкие варианты, обычно они в новостройках или относительно новых домах. Тогда можно просто прибраться и выставлять на продажу, а иногда — наоборот.

Недавно я купила на торгах квартиру в ужасном состоянии. Чтобы привести ее в нормальный вид, понадобится выбросить старую мебель, поклеить обои, постелить линолеум, убрать старую фанеру с потолка и побелить его. Думаю, с бюджетными материалами ремонт обойдется в 60 000 ₽, так как площадь небольшая.

С таким ремонтом я справлюсь легко. Мне повезло, что обои поклеены давно и наполовину оторваны, их будет гораздо легче снимать. Линолеум тоже легко снимается. Если будут проблемы с электричеством или проводкой, то у меня есть знакомый электрик. В остальных случаях я нанимаю специалистов через «Авито». Обычно звоню и спрашиваю, подъехать в удобное для меня время.

Квартиры я продаю через «Авито», фотографии делаю на телефон. В среднем покупатель находится через один-два месяца. Квартиры я выставляю на продажу по рыночной стоимости и не занижаю цену. Пока что проблем с продажей квартир не было — как показывает практика, на каждую находится покупатель.

По закону, если квартира в собственности менее трех лет, с ее продажи нужно уплатить налог 13%. Он исчисляется с разницы между ценой покупки и продажи. К примеру, если квартиру купили за 2 000 000 ₽, а продали за 3 000 000 ₽, с суммы 1 000 000 ₽ уплачивается налог 13%.

Подавать декларацию нужно в следующем после продажи календарном году в период с 1 января по 30 апреля, а заплатить НДФЛ из декларации — до 15 июля года. Я обращаюсь к специалисту, и он помогает мне подготовить декларацию. Специалисты также есть и при налоговых инспекциях. Для декларации им нужен паспорт, ИНН, копии договора покупки и продажи квартиры.

Какие сложности могут возникнуть

Покупка земельного участка на торгах отличается от обычной сделки. Перечислю особенности, с которыми мне пришлось столкнуться.

Проблемы в Росреестре. Сотрудники МФЦ или Росреестра могут потребовать, чтобы организатор торгов и покупатель подавали документы вместе. Сделка проходит дистанционно или по экстерриториальному признаку. В первом случае стороны подают документы онлайн, во втором — по месту проживания, не вместе.

Выше я упоминала, что арбитражный управляющий может находиться в другом регионе, а может и в моем. Но мы все равно подаем документы раздельно: арбитражный управляющий — в тот МФЦ, который ему удобнее территориально, и по своему рабочему графику. А я выбираю время и МФЦ, удобные мне.

Дважды я сталкивалась с недопониманием со стороны сотрудников МФЦ. Первый раз меня не хотели принимать, потому что документы на регистрацию я сдаю без продавца. Пришлось объяснять, что в законе нет требования, чтобы продавец и покупатель приходили на сделку вместе и в один МФЦ.

Второй раз сотрудники МФЦ и контакт-центра Росреестра уверяли меня, что продавец и покупатель должны подавать документы одинаково — оба через МФЦ или оба через личный кабинет на сайте Росреестра. Но это неправильно — на способ подачи документов также ограничений нет: покупатель может подавать документы через МФЦ, а продавец — через личный кабинет. И наоборот.

Арбитражный управляющий может по ошибке выставить на торги участок, который не принадлежит банкроту. Чтобы определить собственника, не всегда достаточно посмотреть выписку из ЕГРН. Например, по документам владеть участком может один человек — банкрот. Но если земля куплена в браке, то супруг или супруга банкрота имеют право на супружескую долю. Арбитражный управляющий может выставить участок на торги, а после продажи вернуть супругу банкрота его половину.

Имущество банкрота попадает на торги после определения арбитражного суда, который формирует порядок, условия и сроки продажи. Но я все равно рекомендую внимательно проверять выписку из ЕГРН и смотреть, на основании какого документа владелец стал собственником участка. Поясню на примере.

Мне понравился один участок в Московской области. Я запросила у организатора торгов документы на недвижимость. Он прислал выписку из ЕГРН о праве собственности и правах должника на другие объекты, положение о порядке и сроках продажи участка.

Я внимательно изучила документы и увидела, что в решении суда и в извещении о торгах продаваемый участок указан совместной собственностью супругов. А в выписке из ЕГРН значится, что супруг банкрота получил землю в наследство. Такой участок не может быть совместно нажитым имуществом супругов и входить в конкурсную массу.

О допущенной ошибке я сообщила организатору торгов. Он ответил, что произошел сбой. Торги отложили по технической ошибке, а потом отменили.

Участок из описанного примера. Банкротство проходила супруга собственника — Лермонтова Наталья Анатольевна. По недосмотру суда и арбитражного управляющего на торги выставили участок мужа, который он получил по наследству. землю продали на торгах, супруг оспорить сделку

Изучение алгоритма участия в торгах и формулировка собственных целей и задач

Чаще всего первым делом тем, кто желает освоить торги по банкротству, рекомендуют идти за электронной подписью. Без нее, действительно, к торгам путь закрыт. Однако такой подход подойдет для тех, кто любит действует по принципу – «ввяжемся в драку, а там разберемся». Торги – процедура многоэтапная, и если к ней подходить «с умом», то она может дать большие выгоды. Поэтому логичнее все же сначала изучить суть торгов по банкротству, алгоритм торга, торговые площадки и т.п., а потом уже приступать к активным действиям.

Можно ли это сделать самостоятельно? Можно. Изучить законодательную базу, где в том числе описан алгоритм проведения торгов, изучить статистику и аналитику по торгам, изучить площадки, почитать отзывы и лайфхаки участников и организаторов торгов.

Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» посвящен процедуре банкротства, деталям ее проведения, продаже имущества должников.

ТОП-причин участия в торгах по банкротству:

Источники информации о продаваемом имуществе:

Как участвовать в торгах госимуществом

В торгах госимуществом могут участвовать все, кроме заинтересованных лиц — любых государственных и муниципальных служащих. Вот что для этого нужно сделать.

Купить электронную подпись — , как и для банкротных торгов.

Поэтому, если вы хотите поучаствовать в торгах госимуществом, в первую очередь регистрируйтесь на этих площадках. Напомню, что для «Фабриканта» потребуется купить дополнительный сертификат — я писала об этом в разделе про банкротные торги.

На торгах госимуществом, как и на торгах арестованным имуществом, победитель аукциона платит комиссию площадке. Это может быть процент от стоимости выигранного лота или фиксированная ставка. Например, у РАД фиксированная комиссия, которая зависит от начальной цены продажи, — от 2000 до 20 000 ₽.

То есть, чтобы поучаствовать в торгах, придется сначала внести на депозит сумму комиссии. Она автоматически спишется, если участник победит.

Выбрать торги и внести задаток — обычно 20% от начальной стоимости лота. На торгах без объявления цены его может вообще не быть.

Подать заявку. Обычным людям для этого понадобятся только сканкопии всех страниц паспорта, подписанные заявка и опись документов — в двух экземплярах.

Какие именно документы потребуются, чтобы поучаствовать в торгах, всегда указано в извещении о них — изучайте его внимательно. Если не приложить один из запрошенных документов, участника не допустят к торгам — даже если заявка подана в срок и внесен задаток.

Опись. В ней напротив документов, которые участник прикладывает к заявке, нужно проставить количество страниц и расписаться в самом конце документа

Причина, по которой заявителю не позволили поучаствовать в торгах, всегда указана в протоколе о допущенных претендентах. Например, в этом протоколе говорится, что он не приложил необходимые документы

Аукционы на торгах госимуществом проходят , как и на других торгах. После того как утвержден протокол о допущенных участниках, проводится аукцион. Каждый участник в режиме реального времени делает ставку в личном кабинете на сайте ЭТП. Эта ставка равняется заранее установленному в извещении о проведении аукциона шагу торгов. Кто предложит наибольшую цену, тот и победил.

Но, в отличие от торгов арестованным имуществом, на торгах госимуществом можно выкупить лот по минимальной цене. Это возможно на аукционе, если один участник первым подтвердил стартовую цену, а другие не стали ее повышать или их вовсе не было.

Договор с победителем подписывают в течение пяти рабочих дней, а оплатить выигранный лот можно в течение 30 дней.

Как и на других торгах, всем участникам, кроме победителя, возвращается задаток. При этом победителю его не вернут, даже если он откажется выкупать лот.

Торги без объявления цены проводят , как аукционы с закрытой формой предложения цены. Разница лишь в том, что на торгах госимуществом без объявления цены нет минимальной цены лота, меньше которой участник не может предложить. То есть каждый может предложить столько денег, сколько захочет — хоть 1000 ₽, хоть 100 000 ₽.

Но, по моему опыту, обычно победитель на таких торгах предлагает половину от цены, по которой имущество выставлялось на первом аукционе. Поэтому купить объект по минимальной цене получится.

В какой форме проходят торги по банкротству

Торги по банкротству – это процесс по реализации имущества должника, который происходит в открытой и закрытой формах. К процессу торгов компания-должник переходит не сразу, а только при принятии решения арбитражным судом о введении в отношении него этапа конкурсного производства. Этот факт означает, что суд официально признал невозможность восстановления платежеспособности юрлица и полагает, что погасить требования кредиторов можно только за счет продажи всей собственности компании.

Конкурсное производство, на котором проходят торги по банкротству, является последним этапом процедуры банкротства, и по его результатам компания ликвидируется.

На этапе конкурсного производства все управленческие функции переходят к назначенному конкурсному управляющему. Именно он должен сформировать детальный перечень активов и имущества должника, оценить их и выставить на торги.

В перечне активов, которые подлежат реализации в ходе торгов, обычно представлена недвижимость, автотранспорт, участки земли, бытовая техника, производственное оборудование и пр.

За счет проданного имущества появляется возможность полностью или частично погасить требования кредиторов. Процедура торгов при банкротстве должна быть максимально открытой, чтобы у участников процесса не было возможностей для злоупотреблений (например, для покупки имущества должника в целях его дальнейшей перепродажи по завышенной цене или для присвоения). Именно для реализации указанной цели все торги по банкротству должны проходить только в электронном виде. Для этих целей используются электронные торговые площадки.

Все торговые процедуры, применяемые в деле о банкротстве, условно можно разделить на следующие разновидности:

При проведении каждой из указанных разновидностей торгов нужно учитывать некоторые особенности.

Аукцион и конкурс

По общим правилам, имущество должника подлежит продаже путем проведения торгов в форме аукциона, кроме случаев, когда продажа имущества по законодательству РФ проводится путем проведения конкурса.

Открытые торги при банкротстве предполагают, что сведения о них становятся доступными для всех торговых площадок, и участвовать в них вправе любое заинтересованное лицо.

Большинство тендеров проводится указанным способом. Наиболее распространенными формами открытых торгов являются аукцион и конкурс. Алгоритм участия в аукционе предельно прост:

Какое имущество продается путем проведения конкурса

Открытый конкурс – другая форма торгов, которая на практике применяется реже аукциона. Связано это с тем, что через конкурс реализуются особые типы объектов, и организовать такую форму торгов сложнее, а сами участники реже соглашаются на участие в конкурсе. Через конкурс продаются объекты следующего типа:

Для того чтобы победить в открытом конкурсе, от участника требуется выполнение дополнительных условий организатора, а не только предложить максимальную цену (на основании п. 4 ст. 447 ГК). Цена в случае проведения конкурса является одним из критериев оценки конкурсной заявки наряду с дополнительными условиями, но ее удельный вес обычно весьма существенный. Например, от участника торгов могут потребовать обеспечение целевого использования объектов культурного и исторического наследия.

Для объектов социального значения должны выдвигаться дополнительные требования:

При продаже имущества в форме аукциона или конкурса предполагается прохождение одинаковых этапов:

Аукцион, конкурс, публичное предложение

Существует три основные разновидности торгов в закрытой форме. Это аукцион, конкурс и публичное предложение.

Закрытые торги проводятся в том же порядке и по тем же правилам, что и открытые, но с одни важным нюансом: в них вправе принять участие ограниченный спектр участников. В числе участников могут быть только те физические или юридические лица, которых пригласил организатор.

Способ предложения цены может быть открытым и закрытым. Публичное предложение не совсем корректно рассматривать в качестве отдельной закупочной процедуры. В рамках публичного предложения реализуется собственность, которую не удалось продать на первичном и повторном аукционах. Данный тип торгов наиболее выгоден покупателю, так как цену на лот допускается еженедельно снижать на 10% и более.

На электронных площадках при объявлении публичного предложения должен быть опубликован график управляющего с указанием на то, какой может быть минимальная стоимость. Обычно минимальная цена составляет вплоть до 50% от начальной цены.

Прямые продажи

Управляющий в деле о банкротстве наделен правом прямой купли-продажи имущества банкрота. При этом продажа происходит без объявления торгов и конкурентной борьбы. Данный способ законный и прописан в п. 5 ст. 139 127-ФЗ о банкротстве. Но для того чтобы у управляющего возникло законное право на заключение прямого договора купли-продажи, необходимо соблюдение двух условий, которые содержатся в ст. 139 127-ФЗ:

Из указанных общих правил есть исключения. Перечень имущества, который не допускается реализовывать напрямую, минуя торги, перечислен в п. 3 ст. 111 ФЗ-127.

Порядок продажи имущества должника прямым способом, минуя торги, предполагает прохождение таких этапов:

Таким образом, для продажи имущества должника применяются открытые и закрытые формы торгов. В открытых закупках в формате аукциона или конкурса могут принять участие все заинтересованные лица, тогда как в закрытых торгах участвуют только приглашенные участники. Также после получения согласия кредиторов на собрании управляющий вправе реализовать имущество дешевле 100 тыс. р. во внеторговой форме.

Как вам статья?

Закажите бесплатную консультацию у нашего ведущего эксперта

Мифы о торгах

Вокруг аукционов по банкротству много мифов. Они возникают при недостатке информции. Среди самых распространенный можно выделить такие:

Закон и аукционы по банкротству

Перед тем как начинать работы с аукционами по банкротству следует изучить Федеральный закон (№127) о несостоятельности (банкротстве), особенно следует уделить внимание статьям 110,111, 112, 139. Много информации по работе с аукционами можно найти в сети, например, на всероссийском форуме о банкротстве (bankrot.org).

Аукционные площадки для физических лиц

Чтобы приобрести имущество банкрота или должника, необходимо принять участие в аукционе на электронной торговой площадке. Это специализированный сайт, предлагающий услуги по проведению торгов, авансу, составлению смет и контрактов. Общие принципы работы электронной площадки следующие:

Общий реестр транзакций для всех электронных площадок доступен в ЕФРСБ. Туда поступает и информация после завершения аукциона, либо после признания его несостоявшимся или же недействительным.

Все электронные площадки работают при поддержке банков. Что они обеспечивают расчеты после завершения аукциона, операции по внесению аванса, оформлению банковских гарантий.

Согласно рейтингу, опубликованному «Федресурсом»,  по числу выставленных на торги по банкротству лотов в первом полугодии 2021 года лидирует «Межрегиональная торговая электронная система», в которую было за полгода внесено около 10 тыс. предложений на продажу имущества банкротов — а точнее, 9 тыс. 836 лотов.

Количество лотов через платформу «Центр дистанционных торгов» составило 8 252. На третьем месте по объему торгов находится у Российского аукционного дома с 6 962 лотами.

Эти три сайта также были лидерами по количеству торгов. В конкурсе 2021 года, проводимом два раза в год, приняли участие 8 500 человек.

Оценка активов

После составления списка активов, подлежащих продаже, управляющий проводит их оценку. Это необходимо для определения цены первоначального предложения. Участники торгов делают ставки на основе начальной цены активов.

Управляющий привлекает профессиональных оценщиков для оценки недвижимости, транспортных средств, антиквариата, ценных бумаг и других активов, представляющих ценность. Результаты оценки представляются в заключении или отчете. Кредиторы и сам должник имеют право ознакомиться с этими документами.

Как участвовать в торгах арестованным имуществом

Поучаствовать в торгах арестованным имуществом может не каждый. Не примут заявку от должника, чье имущество продается, и от любого человека, который связан с торгами, например от организатора торгов или родственника должника.

Чтобы поучаствовать в торгах, нужно выполнить действия, что и для банкротных торгов. Но есть нюансы.

Получить электронную подпись. Нужна подпись, что и для торгов при банкротстве.

Еще одно отличие торгов арестованным имуществом от банкротных в том, что ЭТП всегда берут комиссию с победителя. Это может быть от итоговой или первоначальной цены лота — зависит от ЭТП. Уплатить комиссию нужно в течение дней после публикации протокола о результатах торгов.

Например, на ЭТП torgi.org, где часто выставляют лоты по Санкт-Петербургу, Республике Адыгее и Краснодарскому краю, комиссия площадки — 10% от стоимости выигранного лота. Уплатить ее нужно в течение трех дней после публикации протокола о результата аукциона

Выбрать торги и уплатить задаток. Обычно на торгах, где продают ипотечные квартиры, которые считаются заложенным имуществом должника, размер задатка ниже, чем на банкротных, — 1—5% от цены лота. И в любом случае он не может быть выше 5% от начальной стоимости имущества.

Когда на торгах продают другое имущество, задатки бывают очень высокими. Например, я видела торги, на которых при начальной цене квартиры 4 140 000 ₽ организатор установил задаток 1 000 000 ₽.

Размер задатка указывается на  и дублируется в извещении о проведении торгов. Я рекомендую всегда внимательно изучать извещения о торгах, потому что бывает, что в них объявляют аукционы сразу по нескольким лотам и условия по ним могут различаться.

Подать заявку. Обычно для торгов арестованным имуществом нужно заполнять, распечатывать и подписывать заявку на участие. А потом прилагать ее к основному пакету документов, который подается для участия в аукционе. На торгах по банкротству такое заявление формируется в электронном виде и никакой бумажной версии нет — в этом смысле участвовать в банкротных торгах проще.

Форма заявки может прилагаться к извещению о торгах на , а на самой ЭТП, где будет проводиться аукцион, ее может не быть. Или, наоборот, заявка может быть только в карточке лота на ЭТП.

Кроме заявки придется подготовить еще несколько документов. Что именно, зависит от того, кто проводит торги — Росимущество или ФССП через организатора торгов. Например, это могут быть:

Иногда заявку на торги арестованным имуществом можно подать до оплаты задатка, а сам срок оплаты на  больше, чем на банкротных торгах.

Для каждых торгов устанавливается свой срок приема заявок — его указывают в извещении. Как только он заканчивается, организатор торгов определяет лиц, допущенных к аукциону, и отправляет им оповещения об этом на электронные почты.

Дальше в назначенный день проходит аукцион. Важно, что на торгах арестованным имуществом нельзя купить лот по первоначальной цене — должна быть сделана одна ставка.

Шаг ставки всегда указан в извещении о торгах. Обычно это 1% от начальной стоимости.

Вот так участник делает ставку в личном кабинете на ЭТП — нажимает «Пересчитать». После этого программа предлагает новую цену после последней от предыдущего участника с учетом шага повышения. Потом нужно согласиться — подтвердить и подписать свою ставку электронной подписью

По результатам аукциона организатор публикует протокол, в котором указывает всех допущенных участников, их ценовые предложения и победителя.

Как я уже написала выше, победитель должен оплатить лот в течение пяти дней. Если он этого не сделает, торги признают несостоявшимся и объявляют второй этап. Он проводится , как и первый.

Как подготовиться к участию в торгах

Получить квалифицированную электронную подпись — КЭП. Электронная подпись — это специальный уникальный код, который генерируется для подтверждения личности на некоторых онлайн-площадках. Для участия в торгах КЭП необходима.

Электронную подпись выдает удостоверяющий центр — УЦ. Это частные компании, получившие аккредитацию в Министерстве цифрового развития. Из тех, что знаю я, это «Контур», «Айтиком» и «Астрал».

Я получала электронную подпись в «Контуре». На сайте УЦ надо заполнить заявление на выдачу сертификата и прикрепить сканы документов:

Стоимость КЭП в среднем 5000 ₽, оплатить нужно на сайте УЦ. Подпись делают в течение суток, а выдается она на год. О готовности подписи сообщают в личном кабинете на сайте УЦ и в письме по электронной почте.

Подпись заносят на USB-токен — это обычная флешка, которая автоматически синхронизируется с сайтом торгов. Флешку с подписью нужно забрать в офисе УЦ, предъявив паспорт.

Моя флешка с электронной подписью

Без плагина КЭП работать не будет.

Получить аккредитацию на ЭТП. Аккредитация — это допуск к участию в электронных торгах. Ее получают на площадках, на которых проходят торги. Чтобы сэкономить время, если понравится лот, я заранее получила допуск на несколько торговых площадок: «Сбербанк-АСТ», «Росэлторг» и «Ростендер». Аккредитация участников бесплатная.

Чтобы получить аккредитацию, понадобятся документы:

После того как вы выбрали пункт «Загрузить подпись» или «Настроить подпись», начнется загрузка электронной подписи с флешки. Аккредитация занимает в среднем до пяти рабочих дней. В это время можно вынимать флешку и использовать компьютер как обычно.

В итоге в личный кабинет на ЭТП и по электронной почте приходит уведомление о том, что доступ к участию в торгах предоставили.

Внести задаток. За интересующий лот нужно обязательно внести задаток — без него площадка не допустит к торгам. Лучше переводить задаток в срок минимум от трех до пяти дней, чтобы перевод успел поступить на счет организатора до окончания приема заявок.

Размер задатка — от цены лота — устанавливает организатор торгов. Например, когда я приобретала квартиру за 1 500 000 ₽, вносила задаток 30 000 ₽ — это 2% от начальной цены лота.

Задаток переводят по реквизитам, указанным в извещении о торгах. Можно перевести в офисе любого банка или в приложении. Я перевожу в приложении банка.

После того как деньги перечислены на счет организатора, на почту приходит уведомление о дне и времени проведения торгов. Письмо приходит в течение двух-трех дней с момента внесения задатка.

Заполнить заявку. Как только получен задаток, на странице ЭТП с интересующим лотом нужно нажать кнопку «Участвовать в торгах». Дальше открывается форма заявки, где вы заполняете адрес объекта недвижимости и дату проведения торгов. Эти данные есть в описании лота.

Когда внесли все данные в заявку, ее нужно распечатать, подписать, отсканировать и загрузить в личный кабинет ЭТП. Если идеально заполнены документы и внесен задаток, то к торгам допускают.