ДЛЯ ЧЕГО ПРОВОДЯТСЯ ТОРГИ ПРИ БАНКРОТСТВЕ

Могут ли кредиторы и должники участвовать в торгах при процедуре банкротства?

Нет, это категорически запрещено. В конце концов, должники и кредиторы напрямую заинтересованы в исходе продажи активов, поэтому они не имеют права подавать ходатайства или участвовать в аукционе. Если должник хочет оставить что-то, имущество или предмет для себя, он может провести торги против другого лица. У этой схемы есть серьезные недостатки. Кредиторам не должны узнать, что банкрот предоставляет средства на покупку недвижимости. Это может привести к ответственности за сокрытие доходов и предоставление ложной информации кредиторам, управляющему и суду.

Аукцион по банкротству — заключительный этап продажи активов

Обычно кредитору невыгодно нанимать кого-либо для приобретения имущества должника. Вырученные средства будут распределены между всеми кредиторами, подавшими требования в реестр. Таким образом, если вы потратили определенную сумму, на выкуп через третьих лиц, кредитор сможет вернуть только часть потраченных денег, что еще больше увеличит потери. Принимать такие меры бессмысленно.

Как участвовать в банкротных торгах

Поучаствовать в банкротных торгах может любой желающий. Вот что для этого нужно сделать.

Купить квалифицированную электронную подпись. Подписи оформляют в удостоверяющих центрах и МФЦ. Я всегда получала подписи в удостоверяющих центрах: мне так проще и удобнее.

Чтобы оформить подпись через удостоверяющий центр, понадобятся паспорт, СНИЛС и свидетельство о присвоении ИНН. Эти документы нужно отправить менеджеру центра сертификации, чтобы он заранее подготовил и прислал вам заявление и сертификат. В заявлении нужно указать цель, для которой нужна подпись, — торги по банкротству.

Дальше с этими документами нужно прийти в центр, чтобы показать их, отдать подписанное заявление и сфотографироваться с паспортом в руке. После этого менеджер подтвердит вашу личность и активирует подпись. А потом поможет установить специальную программу — «Криптопро».

Без «Криптопро» невозможно пользоваться электронной подписью: компьютер просто не увидит сертификат или ЭТП, когда станет его запрашивать, выдаст ошибку «Истекло время ожидания загрузки плагина». Первые три месяца программой можно пользоваться бесплатно, а дальше придется купить годовую или бессрочную подписку за  — зависит от тарифов компании.

Для некоторых ЭТП, например для «Центра дистанционных торгов», «Фабриканта» и «Альфалота», кроме подписи понадобится еще отдельный сертификат — это специальный код, который зашит в подпись. То есть, чтобы полученная электронная подпись работала, например, на «Фабриканте», придется оплатить дополнительный взнос — от 2400 ₽. Заказать дополнительный сертификат для этих площадок можно у них на сайтах или через удостоверяющий центр, выдающий ЭП.

Стоимость электронной подписи зависит от тарифа удостоверяющего центра, того, насколько защищенную подпись вы хотите, вам дополнительный сертификат к ней, а также флешка и подписка на «Криптопро». В среднем это .

Полный список ЭТП обычно вместе с электронной подписью выдают удостоверяющие центры.

Я рекомендую сканировать все страницы паспорта — с первой, на которой изображен герб, до последней, на которой указаны правила использования документа. Некоторым площадкам может понадобиться именно такой скан, и, если заранее не подготовиться, оператор откажет в регистрации. этого можно потерять время и пропустить торги.

Регистрироваться на площадке лучше заранее, а не накануне торгов. Обычно заявку рассматривают дней. Но, по моему опыту, некоторые площадки могут одобрить регистрацию за сутки, а некоторые будут рассматривать документы до последнего дня срока, который у них для этого установлен.

Выбрать торги и внести задаток. Вносить задаток нужно заранее, потому что деньги поступят на счет, указанный конкурсным управляющим, не моментально. А по правилам торгов, если задаток не поступит в установленный для этого срок, организатор отклонит заявку участника, даже если тот вовремя ее подал.

Кроме того, есть площадки, которые просят зачислить задаток на их счет в личном кабинете пользователя, а потом сами переводят деньги организатору торгов. Это занимает больше времени.

Сроки зачисления нужно уточнять у своего банка, но обычно это один рабочий день. В последнее время я перевожу деньги со счета Тинькофф Банка и задаток поступает быстрее — в течение часов. Как и с регистрацией, некоторые площадки предлагают ускоренно зачислить задаток, но берут за это комиссию — обычно около 10% от платежа.

Сумма задатка обычно составляет 10—20% от первоначальной стоимости лота или стоимости лота на конкретном периоде — это касается публичных предложений, когда на каждом новом этапе цена падает. Но также на публичных предложениях может быть фиксированный задаток от начальной цены, который не меняется от этапа к этапу.

Подать заявку организатору торгов. К заявке потребуется прикрепить документы, которые запросит ЭТП или организатор торгов. Это могут быть, например, паспорт, заявление и квитанция об уплате задатка — у каждой площадки свой список. Если не приложить из запрошенных документов, заявку не примут. Я обычно прикладываю все документы — паспорт, СНИЛС, ИНН и квитанцию об уплате задатка, если есть возможность прикрепить к заявке дополнительные документы.

Заявку и все документы к ней нужно подписать электронной подписью.

Вот так выглядит заявка на участие в торгах. Все документы программа формирует автоматически в личном кабинете участника. Останется подписать каждый документ электронной подписью — и заявка отправляется организатору торгов

После того как закончится сбор заявок, организатор торгов публикует протокол о допущенных участниках. На банкротных торгах может быть любое количество участников — даже один,чтобы торги признали состоявшимися. Дата, когда протокол будет опубликован, всегда указывается в извещении о торгах.

Участвовать в аукционе. Это может быть открытый аукцион, на котором участники предлагают свою цену до тех пор, пока не появится максимальная цена, которую признают все участники. Либо, если организатор выбрал другой формат торгов — закрытый аукцион или прямую продажу, — в отведенный срок участники подают свои заявки с ценами. Это называется периодом.

В конце аукциона организатор публикует протокол о результатах — кто оказался победителем и какая цена оказалась лучшей.

Участник, который победил на торгах, в течение пяти дней получает договор купли-продажи. Его нужно подписать — тоже в течение пяти рабочих дней — и отправить арбитражному управляющему. Если этого не сделать, торги признают несостоявшимися.

Затем в течение 30 дней нужно оплатить выигранный лот за вычетом внесенного задатка. А после оплаты можно подавать документы на регистрацию права собственности, если объектом торгов была недвижимость. Право на движимое имущество регистрировать не нужно — достаточно подписать договор.

Аукционные площадки для физических лиц

Чтобы приобрести имущество банкрота или должника, необходимо принять участие в аукционе на электронной торговой площадке. Это специализированный сайт, предлагающий услуги по проведению торгов, авансу, составлению смет и контрактов. Общие принципы работы электронной площадки следующие:

Общий реестр транзакций для всех электронных площадок доступен в ЕФРСБ. Туда поступает и информация после завершения аукциона, либо после признания его несостоявшимся или же недействительным.

Все электронные площадки работают при поддержке банков. Что они обеспечивают расчеты после завершения аукциона, операции по внесению аванса, оформлению банковских гарантий.

Согласно рейтингу, опубликованному «Федресурсом»,  по числу выставленных на торги по банкротству лотов в первом полугодии 2021 года лидирует «Межрегиональная торговая электронная система», в которую было за полгода внесено около 10 тыс. предложений на продажу имущества банкротов — а точнее, 9 тыс. 836 лотов.

Количество лотов через платформу «Центр дистанционных торгов» составило 8 252. На третьем месте по объему торгов находится у Российского аукционного дома с 6 962 лотами.

Эти три сайта также были лидерами по количеству торгов. В конкурсе 2021 года, проводимом два раза в год, приняли участие 8 500 человек.

Как правильно платить налоги, если покупаете квартиры на торгах

Размер налога на доход от продажи недвижимости зависит от того, как долго недвижимость была у вас в собственности.

Стандартный минимальный срок владения — пять лет, льготный — три года. Он применяется для жилья, которое получили в дар от близкого родственника, в наследство, по приватизации либо по договору ренты. Еще один случай, когда действует срок три года: жилье на день продажи было единственным.

Если вы продали квартиру ранее минимального срока владения, то доход от продажи облагается НДФЛ. Если срок истек, платить налог не надо, подавать декларацию — тоже.

При продаже недвижимости до завершения минимального срока владения доходом считаются 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года сделки. Если сумма по договору меньше, налоговая пересчитает НДФЛ «по кадастру».

Чтобы вывести налогообложения часть доходов, нередко в договоре цену делят на стоимость недвижимости и «компенсацию неотделимых улучшений». В последнюю включают расходы на ремонт, мебель и технику, если она остается.

Рассуждение такое: раз мне компенсируют затраты, то выгоды нет, следовательно, и доходов нет. Но это обывательское представление — глава 23 НК о НДФЛ ничего подобного не предусматривает. Так что стоимость неотделимых улучшений — тоже налогооблагаемый доход продавца квартиры. Причем из него ничего вычитать нельзя. Вот разбор Тинькофф Журнала для покупателя, но и о продавце там тоже есть.

Есть два законных способа уменьшить доход от продажи жилья, который облагается НДФЛ.

Вычесть расходы на приобретение объекта — сумму, уплаченную продавцу, проценты по ипотеке. А вот затраты на ремонт сюда не входят, кроме случая, когда приобреталась новостройка по ДДУ без отделки.

Применить вычет — миллион рублей. Он один для всех продаж в календарном году. Если реализовать две квартиры, вычет останется  — миллион рублей, а не по миллиону для каждой.

Подробно о каждом варианте можно прочитать в отдельной статье.

По итогам года продажи квартиры ранее минимального срока владения нужно сдать декларацию через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС — до 30 апреля следующего года. Налог, получившийся в декларации, надо заплатить до 15 июля года, не дожидаясь уведомления из инспекции.

Если декларацию не сдать, налоговая посчитает НДФЛ сама. Возьмет 70% кадастровой стоимости недвижимости на 1 января года продажи, применит вычет в миллион рублей и умножит на 13%. После чего пришлет уведомление на уплату налога. В ситуации из статьи это выгодно, скорее всего, НДФЛ получится больше, чем налог с доходов за вычетом расходов по декларации.

Виды торгов

Существует три типа интернет-аукционов: первичные аукционы, повторные аукционы и публичные аукционы. Сначала организуется и проводится первичный аукцион.

Ка они работают

Если на первом аукционе победитель не найден, организуется повторный аукцион. Это происходит при наличии заявок или при отсутствии участников торгов. При повторном аукционе цена будет снижена на 10%.

Для публичных аукционов существуют особые правила. Они назначаются, если в первом или повторном аукционе не будет победителя. Во время публичного аукциона стоимость имущества снижается поэтапно. Однако правила исполнения, утвержденные судом или кредиторами, обычно ограничивают цену, которая может быть снижена. Если все эти виды процедур не приводят к выигрышу, имущество будет находиться у банкрота.

Определить цену, которую готовы заплатить за участок

Торги могут проходить в форме аукционов или публичного предложения.

При участии в аукционе. На аукционе участники повышают начальную стоимость лота на один шаг. Нужно заранее прикинуть, до какой цены вы готовы поднимать ставку и как поступите, если конкурент перейдет установленный рубеж: остановитесь или продолжите аукцион и до какой цены.

При участии в торгах с публичным предложением. Во время таких торгов на каждом этапе цена снижается на один шаг. Нужно выбрать период, цена которого вас устраивает. А также решить, как поступите, если конкурент объявится раньше. Например, вы хотите купить участок на четвертом этапе по цене 50 000 ₽. Но на третьем этапе при цене 55 000 ₽ в торги вступает конкурент. Вам придется купить участок дороже, чем планировали, или отказаться от него.

Организатор торгов всегда устанавливает размер задатка и указывает сумму в извещении. он публикует реквизиты для перевода денег.

Обычный задаток — начальной цены лота. Если торги проходят в форме публичного предложения, задаток может снижаться на каждом этапе.

На уплату я отвожу два дня. Например, внести задаток нужно до 12:00 среды. Значит, я перевожу деньги не позднее вечера понедельника. Хотя сроки исполнения перевода зависят от банка и деньги часто зачисляются за .

Но на некоторых площадках, например МЭТС, ЦДТ или «Сбер А», уплачивать задаток нужно не напрямую организатору торгов, а через лицевой счет участника. То есть я сначала пополняю лицевой счет в личном кабинете ЭТП и уже с него перевожу задаток по выбранным торгам.

Порядок реализации имущества компании-банкрота

Прежде всего, отметим, нормативные документы, которые регулируют данный процесс.

Операции по реализации имущества компании-банкрота регулируется главой VII ФЗ от 26.10.2002 г. № 127 «О несостоятельности (банкротстве)», а физических лиц-банкротов — главой X (далее по тексту — Закон № 127-ФЗ).

Кто занимается данной процедурой и как осуществляются торги?

Конкурсное производство вводится арбитражным судом.

Суд назначает конкурсного управляющего и именно на него возлагается организация и контроль за продажей имущества должника.

Как производится оценка имущества?

Для начала определяется стоимость имущества, выставляемого на торги, которое включается в инвентаризационную имущественную опись. Арбитражный управляющий привлекает оценщика (который должен соответствовать определенным требованиям, установленным Законом об оценочной деятельности) для определения стоимости имущества должника.

Отчет об оценке имущества должника подлежит включению арбитражным управляющим в ЕФРСБ в течение двух рабочих дней с даты поступления копии этого отчета в электронной форме (ст.130 Закона № 127-ФЗ).

При этом на основании решения собрания кредиторов или комитета кредиторов оценка движимого имущества должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату, предшествующую дате подачи заявления о признании должника банкротом, составляет менее чем 100 000 рублей, может быть проведена без привлечения оценщика (п.5 ст.130 Закона № 127-ФЗ).

Сведения о том, что будут проводиться торги по продаже имущества должника в обязательном порядке публикуются в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

Такие сведения содержат информацию о дате проведения торгов, электронной площадке, должника имущества и пр.:

Полные данные по торгам размещаются в официальных источниках — «Коммерсанте» (по Закону № 127-ФЗ публикация является обязательной).

Имущество должника продается путем проведения торгов в форме аукциона или конкурса. Аукцион может проводиться в форме открытых торгов, за исключением, когда на торги выставляется имущество, ограниченное в обороте на территории РФ.

Сама же форма торгов (аукцион или конкурс) зависит от категории реализуемого имущества и определенных условий. Так, продажа имущества осуществляется путем проведения конкурса, если покупатель обязан выполнять условия, установленные собранием или комитетом кредиторов в соответствии с законодательством РФ. Например, через конкурсы выставляются социально значимые объекты, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов РФ (объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства и пр.).

Реализация имущества должника, чаще всего, производится через аукционы.

С этой целью созданы многочисленные электронные торговые площадки.

Электронные торговые площадки, на которых продается имущество банкрота, могут быть государственными, частными, а также принадлежать компании-кредитору.

Самые крупные электронные торговые площадки, на которых осуществляются торги имущества по банкротству:

Получить квалифицированную электронную подпись

Это аналог собственноручной подписи, но в цифровом виде. Цифровая подпись — это уникальный код из цифр, букв и символов, его формирует компьютерная программа. У каждого человека свой код электронной подписи, его еще называют сертификатом. Код и ключ проверки подписи записывают на цифровой носитель — токен. Электронную подпись можно записать и на обычную флешку. Но мошенники могут ее взломать и украсть секретный код.

Оформить подпись можно разными способами:

Чтобы подписывать документы электронной подписью, нужна специальная программа, например «КриптоПро». Программу и сертификат нужно установить на компьютер и настроить на работу. Инструкцию выдает удостоверяющий центр.

Я всегда действую по инструкции, а если не получается — звоню в техническую поддержку. Специалист помогает через удаленный доступ к моему компьютеру.

После установки и настройки программы нужно проверить работу подписи. Это можно сделать с помощью плагина «КриптоПро».

Как я делаю ремонт

Необходимо помнить, что квартира с торгов — это кот в мешке. Никогда не знаешь наверняка, что попадется. Главное, быть готовым к тому, что придется выкидывать старый хлам или переделывать древний ремонт.

Ремонт я делаю сама вместе с мужем. Мы покупаем недорогие материалы в «Леруа Мерлене» — в основном обновляем обои, напольное покрытие и двери. Если кухонный гарнитур и сантехника в совсем плохом состоянии, то их тоже меняем. Косметический ремонт однушки 22 м² в 2021 году обошелся мне примерно в 50 000 ₽.

На самый дорогостоящий ремонт я потратила 150 000 ₽. Сюда вошла плитка в санузле, акриловая ванна, новый унитаз, пластиковые окна, межкомнатные двери, обои и линолеум. Обычно дороже всего обходится стеклопакет: на три окна в двух комнатах и кухне я потратила 60 000 ₽. Остальные материалы стоят недорого. На унитаз я потратила примерно 6000 ₽, стоила небольшая акриловая ванна.

Косметический ремонт без помощи строителей можно сделать за один месяц. Здесь, конечно, нужно объективно оценивать свои силы: если никогда не клеили обои, то с первого раза может и не получиться. Лучше заранее определиться с тем, что вам по силам сделать самому, а в чем стоит довериться профессионалам. У меня есть опыт в ремонте собственного жилья, поэтому поклеить обои, постелить линолеум, сделать плинтусы и побелить потолок я могу сама. С электричеством и сантехникой помогает муж.

Лучше всего выбирать спокойные классические тона обоев и пола. Никаких ярких оттенков или крупных рисунков — так будет сложнее продать квартиру. И важно, чтобы все выглядело аккуратно и чисто.

Порой попадаются действительно легкие варианты, обычно они в новостройках или относительно новых домах. Тогда можно просто прибраться и выставлять на продажу, а иногда — наоборот.

Недавно я купила на торгах квартиру в ужасном состоянии. Чтобы привести ее в нормальный вид, понадобится выбросить старую мебель, поклеить обои, постелить линолеум, убрать старую фанеру с потолка и побелить его. Думаю, с бюджетными материалами ремонт обойдется в 60 000 ₽, так как площадь небольшая.

С таким ремонтом я справлюсь легко. Мне повезло, что обои поклеены давно и наполовину оторваны, их будет гораздо легче снимать. Линолеум тоже легко снимается. Если будут проблемы с электричеством или проводкой, то у меня есть знакомый электрик. В остальных случаях я нанимаю специалистов через «Авито». Обычно звоню и спрашиваю, подъехать в удобное для меня время.

Квартиры я продаю через «Авито», фотографии делаю на телефон. В среднем покупатель находится через один-два месяца. Квартиры я выставляю на продажу по рыночной стоимости и не занижаю цену. Пока что проблем с продажей квартир не было — как показывает практика, на каждую находится покупатель.

По закону, если квартира в собственности менее трех лет, с ее продажи нужно уплатить налог 13%. Он исчисляется с разницы между ценой покупки и продажи. К примеру, если квартиру купили за 2 000 000 ₽, а продали за 3 000 000 ₽, с суммы 1 000 000 ₽ уплачивается налог 13%.

Подавать декларацию нужно в следующем после продажи календарном году в период с 1 января по 30 апреля, а заплатить НДФЛ из декларации — до 15 июля года. Я обращаюсь к специалисту, и он помогает мне подготовить декларацию. Специалисты также есть и при налоговых инспекциях. Для декларации им нужен паспорт, ИНН, копии договора покупки и продажи квартиры.

Как оценивается имущество физического лица?

Оценку имущества физического лица производит финансовый управляющий.

Важно: оценка имущества гражданина, которое включено в конкурсную массу, проводится финансовым управляющим самостоятельно. Он принимает решение в письменной форме (п.2 ст.213.26 Закона № 127-ФЗ).

Сама оценка может производится затратным методом (например, сколько средств нужно вложить сейчас, чтобы построить аналогичный объект недвижимости) либо сравнительным методом (сколько стоит на рынке аналогичное имущество).

При этом проведенная оценка может быть оспорена гражданином-банкротом, а также его кредиторами и уполномоченным органом в деле о банкротстве гражданина.

Где искать торги недвижимостью

Я ищу недвижимость на официальном сайте ГИС «Торги». Сайт можно сравнить с метапоисковиком: на нем собраны лоты, информация о них и об электронных торговых площадках, на которых будут проходить торги. Например, я покупаю квартиры в Башкирии, а здесь торги чаще всего проходят на площадке РТС «Тендер». Есть и другие площадки — , и так далее. Все площадки, которые встречаются на ГИС «Торги», аккредитованы государством, поэтому их можно считать надежными.

Я нередко слышала, что торги — это мошенническая схема. На самом деле, обмана здесь быть не может. Г ИС «Торги» — это государственный сайт, утвержденный постановлением правительства. Лоты попадают сюда по решению суда, а торги — это процедура со строгим регламентом и правилами, которые соответствуют всем положениям федерального законодательства. Чтобы не нарваться на мошенников, нужно пользоваться только сайтом ГИС «Торги» и аккредитованными ЭТП.

Доступ на ГИС «Торги» бесплатный, лоты можно посмотреть без регистрации. Новые лоты появляются минимум за 15 дней до даты проведения торгов. Можно подключить оповещение о новых лотах, это стоит 1000 ₽ в месяц. Но я такой услугой не пользуюсь, просто захожу на сайт и проверяю, что появилось нового.

Автомобили

Даже подержанные автомобили могут продать на аукционе за достаточно крупную сумму. Поэтому управляющий обязательно проверит наличие автомобиля, принадлежащего должнику, и направит соответствующий запрос в ГИБДД. Если у банкрота есть автомобиль, он будет оценен и продан.

Существует только одна ситуация, когда должник может оставить себе автомобиль после процедуры продажи. Для этого необходимо доказать, что автомобиль необходим должнику в связи с его инвалидностью. Или есть очень близкий родственник, который находится на иждивении банкрота и является инвалидом. Например, дети и родители. Такие автомобили либо оборудованы специальными средствами контроля, либо выделяются напрямую через службу социального обеспечения и Фонд социального страхования. Однако, к сожалению, в наши дни такие специальные автомобили становятся все менее доступными. Обычно они приобретаются за счет средств попечителей.

Все ли имущество может уйти с молотка?

В торгах может принимать участие любое лицо (юридическое или физическое). И имущество должника продается в объеме, необходимом для расчета с кредиторами.

Но не все имущество физического или юридического лица может быть включено в конкурсную массу. Так, у физических лиц из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии со ст.446 ГПК РФ (п.3 ст.213.25 Закона № 127-ФЗ). Например, нельзя выставлять на торги единственное жилье, предметы обихода, личные вещи.

Для компаний-банкротов ограничение установлено ст.132 Закона № 127-ФЗ. Нельзя выставлять на торги имущество, которое ограничено в обороте (например, оружие). Лицензия на продажу оружие финансовому управляющему не требуется, поскольку оружие должника будет продаваться от его имени, а у должника разрешения на хранение и ношение указанного оружия имеется (постановление Первого ААС от 27.03.2018 г. № А43-28854/2016).

Личные вещи

Не всегда легко выставить на торги движимое имущество. Покупателей вряд ли заинтересует старая мебель и бытовая техника. В принципе, раздел 2 не распространяется на личные вещи, такие как предметы домашнего обихода и кухонная утварь ст. 446 Гражданского процессуального кодекса.

По этим причинам существуют продажи:

Каждый арбитражный управляющий имеет большой опыт в делах о банкротстве. Поэтому мы точно знаем, что является подлинным предметом аукциона, а что — бесполезным или потерянным.

В ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ должник может оставить себе имущество, используемое в предпринимательских целях. Однако стоимость таких вещей и предметов в настоящее время не может превышать 10 000 рублей. Еще несколько лет назад максимальная сумма активов для предпринимательской деятельности составляла 100 долларов, а минимальная — более 1 000 000 рублей, чем могли воспользоваться многие должники. Теперь эта лазейка закрыта.

Мой опыт проверки документов

раз я собиралась купить квартиру на торгах: заказала выписку из ЕГРН, проверила решение суда по квартире и договор приватизации. Из документов я узнала, что в квартире проживали мать и сын.

Сын отказался от участия в приватизации, а мать заложила квартиру, получив за нее кредит. В этом случае мать была собственницей квартиры, а сын там просто жил. Когда банк оформлял квартиру в залог, он не учел, что сын отказался от приватизации. Выходит, банк допустил ошибку, не проверив момент с приватизацией.

Эти обстоятельства не считаются основанием для признания торгов недействительными. Несмотря на то что при покупке такой квартиры покупатель становится собственником, выселить гражданина, отказавшегося от участия в приватизации, невозможно. Такая квартира будет висеть мертвым грузом. Или можно заселиться и жить совместно с проживающим. я не проверила документы и не обратила внимания на момент с приватизацией, то  проблемную квартиру.

Запросить у арбитражного управляющего документы по выбранному участку

Я предпочитаю заранее проверить, как владелец получил право собственности: по наследству, договору купли-продажи или дарения. Поэтому запрашиваю у арбитражного управляющего правоустанавливающие документы и выписку из ЕГРН.

Лучше общаться с управляющим по электронной почте. Контакты организатора торгов можно найти в карточке лота или на ЕФРСБ — здесь публикуется любая информация о должнике и всех стадиях процесса.

Я всегда направляю арбитражному управляющему письмо с просьбой выслать выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы

Можно позвонить управляющему, но, на мой взгляд, это хуже по двум причинам. Арбитражные управляющие редко берут трубку с первого раза, а иногда не отвечают на второй и третий звонок.

При общении по почте у меня остается переписка. Ее можно использовать в качестве доказательства, если возникнут сложности: например, придется жаловаться на действия или бездействие арбитражного управляющего.

На письмо управляющий тоже может ответить не сразу, тогда через день я пишу второе письмо. Еще не было случая, чтобы организатор на него не ответил.

В ответном письме управляющий может прислать только выписку из ЕГРН и положение о сроках, условиях и порядке реализации имущества. Очень редко присылают фото участка, и оно может быть устаревшим. Например, на снимке ухоженный участок, а в реальности — заросший бурьяном.

Процедурные моменты реализации имущества

Как мы уже отмечали, имуществом компании ведает конкурсный управляющий, который не позднее трех месяцев обязан его проинвентаризировать и в установленные сроки опубликовать информацию о ее результатах в ЕФРСБ, провести его оценку (самостоятельно или привлекая специалиста) и приступить к продаже (п.2 ст.129, п.3 ст.139 Закона № 127-ФЗ).

В течение месяца после проведения инвентаризации и оценки конкурсный управляющий должен представить свои предложения по продаже имущества должника на утверждение собранию кредиторов или в комитет кредиторов.

В предложение входит информация о составе лотов, в каких СМИ будут опубликованы сообщения о продаже, когда и на какой срок, а также какую специализированную организацию можно привлечь для проведения торгов. При этом собрание кредиторов или комитет может принять отличный от предложенного управляющим порядок.

Имущество компании-банкрота реализуется посредством проведения электронных торгов (которые, в свою очередь, могут проводиться в форме аукционов или конкурсов), за исключением имущества, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату перед открытием конкурсного производства составляла менее 100 тысяч рублей.

Такое имущество продается в порядке, установленном решением собрания кредиторов или комитета кредиторов (п. 5 ст. 139 Закона № 127-ФЗ). То есть минуя торги, путем заключения напрямую договоров купли-продажи имущества.

Порядок проведения торгов имущества компаний-банкротов установлен ст.448 ГК РФ с учетом регламента проведения торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должников (приказ Минэкономразвития РФ от 23.07.2015 г. № 495).

Как подается заявление о банкротстве?

Давайте рассмотрим, как продается имущество банкрота и должника. Решение о переходе на эту стадию банкротства принимается судом. Уведомление о начале реализации активов и другая информация о деле о банкротстве будут размещены на Федресурсе. Потенциальные покупатели могут найти основную информацию о продаже, включая информацию об электронных торговых площадках и о приблизительной цене лотов.

Очень легко найти имущество, выставленное на продажу должником. Для этого управляющий недвижимостью подает заявку на регистрацию в реестре в Росимущество и подтверждает зарегистрированные права на квартиры, комнаты, дома и коммерческую недвижимость. Кроме того, доля в праве собственности (например, ее 1/2 доля в квартире) может быть продана.

Если это единственное место, где проживает банкрот и его семья, торги не проводятся. Это может быть квартира или дом, в котором должник фактически проживает. Правило единственного жилья не распространяется на квартиру или дом, если была оформлена ипотека. В этом случае квартиру однозначно продает банк, выдавший ипотечный кредит.

Однако с 2021 года суды разрешают продажу единственного жилья даже при отсутствии ипотеки, при условии, что оно относится к роскошному. В конце концов, до сих пор не существует правил, определяющих эту роскошь. Суд по делам о банкротстве может принять решение о продаже дома, если кредитор приобрел другую недвижимость для переселения. В своем решении суд примет во внимание признаки элитного жилья, характеристики и местоположение.

Важным показателем элитного дома является его общая площадь. Так, например, если у должника были долги, он перестал их выплачивать и покупает квартиру площадью 100 квадратных метров, суд может решить, что это жилье класса «люкс».

Какие особенности важно учитывать

Перед тем как принять участие в торгах по банкротству, нужно оценить риски, связанные с реализуемым имуществом, так как оно может продаваться с некими обременениями и покупателю придётся обращаться в суд. Лучше выбрать государственные или муниципальные объекты.

Что делать, перед участием в торгах по банкротству имущества:

Какие сложности могут возникнуть

Покупка земельного участка на торгах отличается от обычной сделки. Перечислю особенности, с которыми мне пришлось столкнуться.

Проблемы в Росреестре. Сотрудники МФЦ или Росреестра могут потребовать, чтобы организатор торгов и покупатель подавали документы вместе. Сделка проходит дистанционно или по экстерриториальному признаку. В первом случае стороны подают документы онлайн, во втором — по месту проживания, не вместе.

Выше я упоминала, что арбитражный управляющий может находиться в другом регионе, а может и в моем. Но мы все равно подаем документы раздельно: арбитражный управляющий — в тот МФЦ, который ему удобнее территориально, и по своему рабочему графику. А я выбираю время и МФЦ, удобные мне.

Дважды я сталкивалась с недопониманием со стороны сотрудников МФЦ. Первый раз меня не хотели принимать, потому что документы на регистрацию я сдаю без продавца. Пришлось объяснять, что в законе нет требования, чтобы продавец и покупатель приходили на сделку вместе и в один МФЦ.

Второй раз сотрудники МФЦ и контакт-центра Росреестра уверяли меня, что продавец и покупатель должны подавать документы одинаково — оба через МФЦ или оба через личный кабинет на сайте Росреестра. Но это неправильно — на способ подачи документов также ограничений нет: покупатель может подавать документы через МФЦ, а продавец — через личный кабинет. И наоборот.

Арбитражный управляющий может по ошибке выставить на торги участок, который не принадлежит банкроту. Чтобы определить собственника, не всегда достаточно посмотреть выписку из ЕГРН. Например, по документам владеть участком может один человек — банкрот. Но если земля куплена в браке, то супруг или супруга банкрота имеют право на супружескую долю. Арбитражный управляющий может выставить участок на торги, а после продажи вернуть супругу банкрота его половину.

Имущество банкрота попадает на торги после определения арбитражного суда, который формирует порядок, условия и сроки продажи. Но я все равно рекомендую внимательно проверять выписку из ЕГРН и смотреть, на основании какого документа владелец стал собственником участка. Поясню на примере.

Мне понравился один участок в Московской области. Я запросила у организатора торгов документы на недвижимость. Он прислал выписку из ЕГРН о праве собственности и правах должника на другие объекты, положение о порядке и сроках продажи участка.

Я внимательно изучила документы и увидела, что в решении суда и в извещении о торгах продаваемый участок указан совместной собственностью супругов. А в выписке из ЕГРН значится, что супруг банкрота получил землю в наследство. Такой участок не может быть совместно нажитым имуществом супругов и входить в конкурсную массу.

О допущенной ошибке я сообщила организатору торгов. Он ответил, что произошел сбой. Торги отложили по технической ошибке, а потом отменили.

Участок из описанного примера. Банкротство проходила супруга собственника — Лермонтова Наталья Анатольевна. По недосмотру суда и арбитражного управляющего на торги выставили участок мужа, который он получил по наследству. землю продали на торгах, супруг оспорить сделку

Как участвовать в торгах госимуществом

В торгах госимуществом могут участвовать все, кроме заинтересованных лиц — любых государственных и муниципальных служащих. Вот что для этого нужно сделать.

Купить электронную подпись — , как и для банкротных торгов.

Поэтому, если вы хотите поучаствовать в торгах госимуществом, в первую очередь регистрируйтесь на этих площадках. Напомню, что для «Фабриканта» потребуется купить дополнительный сертификат — я писала об этом в разделе про банкротные торги.

На торгах госимуществом, как и на торгах арестованным имуществом, победитель аукциона платит комиссию площадке. Это может быть процент от стоимости выигранного лота или фиксированная ставка. Например, у РАД фиксированная комиссия, которая зависит от начальной цены продажи, — от 2000 до 20 000 ₽.

То есть, чтобы поучаствовать в торгах, придется сначала внести на депозит сумму комиссии. Она автоматически спишется, если участник победит.

Выбрать торги и внести задаток — обычно 20% от начальной стоимости лота. На торгах без объявления цены его может вообще не быть.

Подать заявку. Обычным людям для этого понадобятся только сканкопии всех страниц паспорта, подписанные заявка и опись документов — в двух экземплярах.

Какие именно документы потребуются, чтобы поучаствовать в торгах, всегда указано в извещении о них — изучайте его внимательно. Если не приложить один из запрошенных документов, участника не допустят к торгам — даже если заявка подана в срок и внесен задаток.

Опись. В ней напротив документов, которые участник прикладывает к заявке, нужно проставить количество страниц и расписаться в самом конце документа

Причина, по которой заявителю не позволили поучаствовать в торгах, всегда указана в протоколе о допущенных претендентах. Например, в этом протоколе говорится, что он не приложил необходимые документы

Аукционы на торгах госимуществом проходят , как и на других торгах. После того как утвержден протокол о допущенных участниках, проводится аукцион. Каждый участник в режиме реального времени делает ставку в личном кабинете на сайте ЭТП. Эта ставка равняется заранее установленному в извещении о проведении аукциона шагу торгов. Кто предложит наибольшую цену, тот и победил.

Но, в отличие от торгов арестованным имуществом, на торгах госимуществом можно выкупить лот по минимальной цене. Это возможно на аукционе, если один участник первым подтвердил стартовую цену, а другие не стали ее повышать или их вовсе не было.

Договор с победителем подписывают в течение пяти рабочих дней, а оплатить выигранный лот можно в течение 30 дней.

Как и на других торгах, всем участникам, кроме победителя, возвращается задаток. При этом победителю его не вернут, даже если он откажется выкупать лот.

Торги без объявления цены проводят , как аукционы с закрытой формой предложения цены. Разница лишь в том, что на торгах госимуществом без объявления цены нет минимальной цены лота, меньше которой участник не может предложить. То есть каждый может предложить столько денег, сколько захочет — хоть 1000 ₽, хоть 100 000 ₽.

Но, по моему опыту, обычно победитель на таких торгах предлагает половину от цены, по которой имущество выставлялось на первом аукционе. Поэтому купить объект по минимальной цене получится.

Как я выселяла проблемного должника

В 2020 году я купила в Уфе квартиру в хорошем состоянии, которой не требовался серьезный ремонт. Это была однушка в неплохом районе в относительно новом кирпичном доме. Я посмотрела выписку из ЕГРН, судебные решения и решила, что вариант хороший.

После торгов я зарегистрировала право собственности в Росреестре и получила в управляющей компании справку о прописанных в этой квартире лицах. Это был один человек — взрослый мужчина. Ему я направила телеграмму с требованием освободить квартиру. Такая телеграмма — чистая формальность на случай, если придется обратиться с иском в суд о выселении.

Когда отправляете телеграмму по почте, вам выдают «корешок» — бумажку с информацией о том, когда, кому и в какое время была отправлена телеграмма. Если должник не захочет выселяться добровольно, это будет доказательством того, что вы его предупреждали о выселении, а документ пригодится для суда.

Контактов мужчины не было, а все соседи в один голос говорили, что давно его не видели. Я начала ходить в этот дом, и мне удалось «поймать» мужчину спустя несколько недель. Мы встретились с жильцом прямо возле его двери, когда я в очередной раз пришла попытаться поговорить с ним и позвонила в дверь.

Он вышел из квартиры, я представилась и показала оригиналы документов — договор купли-продажи квартиры и паспорт, так как мои паспортные данные указаны в документе. Конечно, он расстроился и был растерян, даже осторожно пригрозил, что вызовет полицию, на что я развела руками и согласилась. Делать он этого не стал — я купила квартиру законно и зарегистрировала право собственности, поэтому вызывать полицию бессмысленно.

В итоге с жильцом удалось договориться, он выехал в течение месяца. Но мужчина не снялся самостоятельно с регистрации, поэтому мне пришлось обратиться в суд.

Снять с регистрации бывших жильцов можно через порталы «Мой арбитр» и «Электронное правосудие». Вот что нужно, чтобы написать исковое заявление на сайте:

В моем случае заявление рассматривали около трех месяцев. Когда решение было готово, меня пригласили на заседание суда. Чтобы суд мог вынести решение, бывший хозяин квартиры не обязательно должен присутствовать — такие дела рассматривают и без ответчиков.

В течение месяца готовится постановление суда. Его можно забрать в канцелярии — ее номер есть на каждом сайте любого суда. По телефону можно договориться о времени.

На суд я не потратила денег — адвокат или представитель в таких делах не нужен, поскольку все документы о собственности на руках, а решение стопроцентно вынесут в вашу пользу.

После того как мужчина покинул квартиру, я поменяла замки. Мне это обошлось в 4000 ₽ и заняло около двух часов. Когда я впервые попала в квартиру, обнаружила, что должник открутил все розетки и выключатели, снял дверные петли, оставив сами двери, вырвал электрический счетчик и повредил электропроводку. Пришлось нанимать электрика и все восстанавливать — на это ушло 7000 ₽.

Ремонт квартире не потребовался, но нужно было установить кухонный гарнитур и решить проблемы с электричеством. В общей сложности на все я потратила около 50 000 ₽.

За ту квартиру на торгах я заплатила 2 400 000 ₽, вместе с затратами на ремонт, электричество и долг по капремонту — 2 465 000 ₽. Я продала квартиру за 3 600 000 ₽. Получается, за вычетом расходов на ремонт я заработала 1 135 000 ₽ — до вычета НДФЛ.

На перепродажу я покупала в общей сложности пять квартир, но особых проблем с выселением у меня не было. Хотя знакомые рассказывали, как должники, не желая выселяться, развели костер прямо посреди комнаты. В таком случае можно подать иск о компенсации ущерба.

Пример недвижимости, которую можно выкупить на торгах ФССП

Для примера покажу квартиру площадью в Липецке, которую в апреле 2022 года продавали на торгах за 1 242 400 ₽ — заемщик перестал платить за нее ипотеку. В этих торгах участвовали четыре человека, двое сделали ставки по 24 848 ₽. В итоге победитель торгов выкупил лот за 1 292 096 ₽.

Но ЭТП, на которых торгуют арестованным имуществом, берут свою комиссию. Квартиру из примера продавали на . Комиссия у этой площадки — 1,2%, или 14 909 ₽.

ЭТП, на которых реализуют арестованное имущество, берут свою комиссию. Комиссия «РТС⁠-⁠тендер» — 1,2% от начальной цены

Также в извещении указано, что для квартиры есть долг по капремонту — около 12 000 ₽. И неизвестно, долг по ЖКУ. Эти долги должен погашать бывший собственник. Однако победитель торгов не сможет снять обременение и совершать любые регистрационные действия с квартирой, пока не закрыт долг по кредиту, которого банк обратился в суд — его придется погасить.

Долги по ЖКУ могут быть препятствием для регистрационных действий, только если дело дошло до суда и судебное решение уже в работе у пристава. В такой ситуации на квартиру наложен запрет регистрационных действий.

Таким образом, победитель торгов должен заплатить за эту квартиру около 1 320 000 ₽. Но похожие по площади и году постройки квартиры в Липецке стоят . Значит, покупка оказалась выгодной.

Также в извещении о торгах указано, что в квартире зарегистрирован один несовершеннолетний. Победителю торгов придется его выписать, и на это уйдет время. И неизвестно, сам должник в этой квартире.

Кроме того, неизвестно, в каком состоянии находится квартира — возможно, ее придется отремонтировать, это дополнительные вложения.

А вот другой пример. Продавалась квартира в Иркутске площадью 47,6 м². Торги проходили на площадке «РТС Тендер» — здесь аукционы проводит Росимущество. Квартира в залоге у банка, в ней три зарегистрированных человека, в том числе ребенок.

Ее купили за 3 699 200 ₽. Экономия с рыночной стоимостью — примерно миллион рублей. Из возможных расходов — ремонт и погашение долгов по капремонту. Покупку можно считать выгодной: дисконт — минимум 20% от рынка.