ТОРГИ ПО БАНКРОТСТВУ ЧТО ЭТО И КАК РАБОТАЕТ

Каждая реализация имущества на торгах по банкротству включает в себя три этапа: аукцион, повторный аукцион и публичное предложение. Первые два аукциона представляют собой торги на повышение, а в рамках публичного предложения цена снижается согласно временным периодам.

Как проходит каждый из этапов мы расскажем в этой статье.

Первый аукцион

В рамках первого аукциона устанавливается начальная цена имущества, величина повышения начальной цены, сумма задатка и другие параметры, которые можно найти в карточке торгов. Важный момент, иногда вместо аукциона может проводиться:

Конкурс проводится в том случае, когда по отношению к имуществу необходимо выполнять определенные требования. Например, когда на торгах реализуется объект культурного, исторического наследия или градообразующее предприятие. То есть тот, кто станет победителем торгов, обязуется выполнять определенные условия. Например, использовать объект культурного наследия по назначению и обеспечивать его сохранность, предпринимать меры по уходу за ним и так далее.

Закрытые торги проводятся в том случае, если для приобретения и последующего владения имуществом необходимо иметь определенные права. Например, оружие всегда реализуется в формате закрытых торгов, к ним допускаются только те участники, у которых есть соответствующая лицензия.

Сегодня мы рассмотрим классический вариант реализации имущества с двумя открытыми аукционами на повышение и публичным предложением.

И первый, и второй аукционы проходят по простому правилу: участники повышают ставки, выигрывает тот, чье ценовое предложение больше всех, и, если никто не предложил цену выше в течение 30 минут.

Повторный аукцион

Если в ходе первого аукциона на имущество не нашёлся покупатель, начинается второй этап реализации – повторный аукцион. Начальная стоимость имущества для повторного аукциона снижается на 10%. Сам процесс не отличается от того, как проходит первый аукцион – участники повышают ставки.

На любом из этапов ключевой момент – следить за ходом торгов и ставками конкурентов, чтобы лот не «перехватили» в последний момент. Весь процесс участия в торгах всегда можно доверить агенту, который выкупит лот за вас.

Публичное предложение

Итак, если имущество не выкупили и в ходе повторного аукциона, то начинается этап публичного предложения. В рамках публичного предложения цена постепенно снижается согласно временным периодам. Выигрывает тот, кто подал заявку в установленное время не ниже начальной цены периода и тот, чье ценовое предложение оказалось выше других. При наличии двух одинаковых ценовых предложений, выигрывает тот, кто подал своё раньше.

Многие покупатели ждут именно публичного предложения, чтобы выкупить имущество по выгодной цене. Такая стратегия не всегда оправдана, так как когда на торги по банкротству выходит действительно интересное имущество, его реализация, как правило, проходит на первых двух аукционах.

Таким образом, торги по банкротству проходят в три этапа. Все они чётко регламентированы законодательно, именно поэтому торги по банкротству считаются одним из самых безопасных способов покупки имущества. Мы, в свою очередь, готовы помочь вам на любом этапе участия в торгах.

В каком порядке проходит реализация имущества на торгах? Кто осуществляет руководство процедурой продажи? Как устанавливается первоначальная цена?

Продажа имущества компании-банкрота регулируется главой VII ФЗ от 26.10.2002 г. № 127 «О несостоятельности (банкротстве)», а физических лиц-банкротов — главой X (далее по тексту — Закон № 127-ФЗ).

Как устанавливается продажная цена?

Для начала определяют стоимость имущества, выставляемого на торги, которое включается в инвентаризационную имущественную опись. Арбитражный управляющий привлекает оценщика (который должен соответствовать определенным требованиям Закона об оценочной деятельности) для определения стоимости имущества должника.

Продают имущество компании-банкрота в порядке, установленном ст.111 Закона № 127-ФЗ, с учетом особенностей, установленных ст.139 Закона № 127-ФЗ.

Важно: имущество на торгах продают по цене не ниже установленной независимой оценкой. На основании решения собрания либо комитета кредиторов оценка движимого имущества должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату, предшествующую дате подачи заявления о банкротстве, составляет менее чем 100 тысяч рублей, может быть проведена без привлечения оценщика.

Имущество должника, балансовая стоимость которого составляет меньше 100 тысяч рублей на последнюю отчетную дату до даты открытия конкурсного производства, продается в порядке, установленном собранием или комитетом кредиторов (п.5 ст.139 Закона № 127-ФЗ, Письмо ФАС РФ от 24.09.2019 г. № РП/83261/19).

Физическое лицо тоже может быть признано банкротом. Такую процедуру можно инициировать, если требования к физлицу составляют не менее 500 тыс. рублей и они не исполнены в течение трех месяцев с даты, когда должны были быть исполнены (п.2 ст.213.3 Закона № 127-ФЗ).

Кроме того, при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что гражданин не сможет рассчитаться с кредиторами в установленный срок, он вправе подать в суд заявление о признании его банкротом. В этом случае размер неисполненных обязательств не имеет значения (п.2 ст.213.4 Закона № 127-ФЗ, п.11 постановления Пленума ВС РФ от 13.10.2015 г. № 45).

То есть заявить о банкротстве может как само физическое лицо, так и его кредиторы.

Как оценивается имущество физического лица?

Оценку имущества физического лица производит финансовый управляющий.

Важно: оценка имущества гражданина, которое включено в конкурсную массу, проводится финансовым управляющим самостоятельно. Он принимает решение в письменной форме (п.2 ст.213.26 Закона № 127-ФЗ).

Сама оценка может производится затратным методом (например, сколько средств нужно вложить сейчас, чтобы построить аналогичный объект недвижимости) либо сравнительным методом (сколько стоит на рынке аналогичное имущество).

При этом проведенная оценка может быть оспорена гражданином-банкротом, а также его кредиторами и уполномоченным органом в деле о банкротстве гражданина.

Все ли имущество может уйти с молотка?

В торгах может принимать участие любое лицо (юридическое или физическое). И имущество должника продается в объеме, необходимом для расчета с кредиторами.

Но не все имущество физического или юридического лица может быть включено в конкурсную массу. Так, у физических лиц из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии со ст.446 ГПК РФ (п.3 ст.213.25 Закона № 127-ФЗ). Например, нельзя выставлять на торги единственное жилье, предметы обихода, личные вещи.

Для компаний-банкротов ограничение установлено ст.132 Закона № 127-ФЗ. Нельзя выставлять на торги имущество, которое ограничено в обороте (например, оружие). Лицензия на продажу оружие финансовому управляющему не требуется, поскольку оружие должника будет продаваться от его имени, а у должника разрешения на хранение и ношение указанного оружия имеется (постановление Первого ААС от 27.03.2018 г. № А43-28854/2016).

Процедурные моменты реализации имущества

Как мы уже отмечали, имуществом компании ведает конкурсный управляющий, который не позднее трех месяцев обязан его проинвентаризировать и в установленные сроки опубликовать информацию о ее результатах в ЕФРСБ, провести его оценку (самостоятельно или привлекая специалиста) и приступить к продаже (п.2 ст.129, п.3 ст.139 Закона № 127-ФЗ).

В течение месяца после проведения инвентаризации и оценки конкурсный управляющий должен представить свои предложения по продаже имущества должника на утверждение собранию кредиторов или в комитет кредиторов.

В предложение входит информация о составе лотов, в каких СМИ будут опубликованы сообщения о продаже, когда и на какой срок, а также какую специализированную организацию можно привлечь для проведения торгов. При этом собрание кредиторов или комитет может принять отличный от предложенного управляющим порядок.

Имущество компании-банкрота реализуется посредством проведения электронных торгов (которые, в свою очередь, могут проводиться в форме аукционов или конкурсов), за исключением имущества, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату перед открытием конкурсного производства составляла менее 100 тысяч рублей.

Такое имущество продается в порядке, установленном решением собрания кредиторов или комитета кредиторов (п. 5 ст. 139 Закона № 127-ФЗ). То есть минуя торги, путем заключения напрямую договоров купли-продажи имущества.

Порядок проведения торгов имущества компаний-банкротов установлен ст.448 ГК РФ с учетом регламента проведения торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должников (приказ Минэкономразвития РФ от 23.07.2015 г. № 495).

Кто принимает участие в торгах?

В организации торгов принимают участие арбитражный управляющий, организатор торгов, оператор электронной площадки и участники торгов (потенциальные покупатели).

Организатором торгов может выступать арбитражный управляющий или специализированная организация, привлекаемая для этих целей с согласия собрания (комитета) кредиторов.

Арбитражный управляющий устанавливает размер задатка для участия в торгах.

Торги проводятся путем повышения начальной цены продажи имущества или предприятия должника на величину, равную «шагу аукциона».

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Участникам торгов (кроме победителя) возвращают ранее внесенный задаток.

С даты определения победителя торгов по каждому лоту прием заявок по соответствующему лоту прекращается. Протокол о проведении торгов, утвержденный организатором торгов, размещается на электронной площадке.

Юристы компании «РосКо» смогут грамотно и профессионально сопроводить весь процесс банкротства. Заполните форму, и мы оперативно проконсультируем Вас:

Торги по банкротству – это продажа имущества юридических и физических лиц, которые признаны банкротами. Имущество банкротов продают на электронных торгах и, как правило, по цене ниже рынка. Торги регулируются законодательством: и участники, и организаторы торгов несут одинаковые юридические обязанности. Согласно статистике, количество участников в торгах по банкротству растёт с каждым годом. В этой статье мы подробно расскажем обо всех этапах участия.

Поиск лота

Первым шагом станет поиск лота. Вот, как можно его найти:

Согласно федеральному закону о банкротстве, информация об имуществе, выставляемом на торги, должна быть опубликована на Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

На ресурсе можно найти имущество, используя поиск по категориям, в том числе в нужном вам регионе.

Все торги проходят на электронных торговых площадках, на которых также можно найти интересующий лот. Единственная сложность, которая может возникнуть при использовании этого способа — отличие интерфейсов у каждой площадки.

Одним из самых удобных способов поиска лота станет маркетплейс по торгам. Подобные сервисы создаются специально, чтобы покупателям было доступно найти любой лот. Как правило, информация о лотах автоматически собирается из официальных источников и ЭТП. Также на маркетплейсах есть разные варианты поиска имущества: по категориям, цене, региону и так далее. На маркетплейсах вся информация о лотах собрана в едином, понятном формате.

Получение электронной подписи

Участвовать в торгах по банкротству можно только при наличии электронной подписи.

Электронная подпись имеет такую же юридическую силу, как и Ваша обычная подпись от руки на бумаге. Она понадобится при:

Получить электронную подпись можно в специальных удостоверяющих центрах, а юридические лица и предприниматели дополнительно могут получить её в налоговой.

Регистрация на электронной торговой площадке

Торги по банкротству проходят на специальных электронных торговых площадках. Как только вы определились с лотом, который хотите приобрести, можно переходить к регистрации на ЭТП. Каждая площадка отличается своим интерфейсом, но, как правило, регистрация на каждой из них имеет стандартную структуру.

Первое, что необходимо сделать — создать учетную запись пользователя, зайти в личный кабинет, пройти аккредитацию в качестве участника торгов, приложив необходимые документы. Список документов прописывается в регламенте площадки. Если у вас возникнут вопросы, всегда можно обратиться в техподдержку площадки.

Подача заявки на участие в торгах

Следующий этап — подача заявки. Для этого необходимо перейти в карточку торгов и внимательно ознакомиться с требованиями для желающих принять участие в торгах за лот. Например, чтобы купить на торгах оружие необходимо иметь специальную лицензию, иначе организатор торгов отклонит вашу заявку на участие.

Далее, необходимо оплатить задаток. Как правило, он составляет 5% от размера начальной цены лота. Реквизиты счёта для оплаты задатка вы также найдете в карточке торгов.

Завершающим шагом является заполнение самой заявки на участие в торгах, для этого необходимо приложить документы и платежное поручение об оплате задатка. В течение пяти календарных дней после окончания приёма заявок до начала торгов, организатор публикует в карточке торгов протокол об определении участников.

Торги

Торги по банкротству проходят в три этапа: первый аукцион, повторный аукцион и публичное предложение.

Если имущество не продается на первом аукционе, проводится повторный аукцион, где начальная цена имущества снижается на 10%. И первый, и второй аукционы проходят по простому правилу: участники повышают ставки, выигрывает тот, чье ценовое предложение больше всех, и никто не предложил цену выше в течение 30 минут.

Если и повторный аукцион не состоится, то начнется третий этап реализации — публичное предложение. В рамках публичного предложения цена постепенно снижается согласно временным периодам. Выигрывает тот, кто подал заявку в установленное время и не ниже начальной цены периода и тот, чье ценовое предложение оказалось выше других. При наличии двух одинаковых ценовых предложений, выигрывает тот, кто подал своё раньше.

Получение имущества

После подписания протокола о результатах проведения торгов, организатор направляет копию победителю торгов в течение 2 рабочих дней. В течение 5 рабочих дней организатор торгов направляет победителю предложение заключить договор купли-продажи и проект договора. У победителя торгов после получения предложения есть 5 рабочих дней на отправку подписанного договора организатору торгов.

Если в течение этого времени победитель уклоняется или отказывается от подписания, то внесенный задаток ему не возвращается.

Организатор торгов, в таком случае, вправе предложить заключить ДКП следующему после победителя участнику торгов (то есть тому, кто предложил наиболее высокую цену по сравнению с другими участниками, за исключением победителя).

Всем остальным участникам торгов после публикации протокола о результатах проведения торгов в течение 5 банковских дней возвращается задаток.

В чем различия продажи имущества юридического и физического лица? Какие стадии включают в себя торги? Как подводят итоги?

Торги имуществом должника-банкрота, как физического, так и юридического лица, подчиняются регламенту.

Регламент установлен приказом Минэкономразвития РФ от 23.07.2015 г. № 495 «Проведение торгов в электронной форме по продаже имущества или предприятия должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве».

Потенциальному покупателю нужно пройти регистрацию на электронной площадке, оформить электронную подпись.

Нужно помнить, что не все имущество юридических и физических лиц может быть выставлено на продажу.

Как правило, на торги по банкротству физических лиц выставляются следующие активы: автотранспортные средства, бытовая техника, жилые помещение (за исключением единственного жилья, предметов обихода, личных вещей и пр.).

Имущество стоимостью менее 100 тысяч рублей продается напрямую по договорам купли-продажи, т.е. минуя торги. Вырученные за продажу имущества деньги составляют конкурсную массу.

Драгоценности и другие предметы роскоши, стоимость которых превышает 100 тысяч рублей и вне зависимости от стоимости недвижимость подлежат реализации на открытых торгах.

В основном, выставленное на продажу имущество граждан-банкротов является залоговым. Такое имущество может уйти с молотка, даже если оно является единственным у должника-банкрота (ипотека).

Кроме того, у физлица могут быть оспорены сделки, совершенные за 3 года до введения процедуры банкротства. Например, если незадолго до банкротства человек продал квартиры родственникам.

Торги по банкротству юридических лиц включают в себя более серьезные активы:

Исключения — имущество, изъятое из оборота (например, имущество МУП, изъятое в пользу государственной казны), имущественные права, связанные с личностью должника.

Стадии проведения торгов

Для продажи имущества банкротов созданы многочисленные электронные торговые площадки. Они могут быть государственными, частными или принадлежать компании-кредитору.

Имущество должника подлежит продаже путем проведения торгов в форме аукциона — кроме случаев, когда продажа имущества по законодательству РФ проводится путем проведения конкурса.

Аукцион, как правило, проводится в форме открытых торгов, за исключением ситуаций, когда на продажу выставляется имущество, ограниченное в обороте на территории РФ.

В открытых торгах принять участие без каких-либо ограничений может как физическое, так и юридическое лицо.

Торги могут проходить в три этапа.

Первичный. На этом этапе имущество выставляется на торги по стоимости, определенной независимым оценщиком или назначенной кредиторами. Участники торгов вправе сделать ставки с целью повышения стоимости объекта продажи на так называемый «шаг аукциона» (обычно 5%-10%). Для каждого шага отводится примерно 30 минут.

Размер процента повышения стоимости лота определяется условиями торгов. На сайте электронных торговых площадок размещен регламент действия участника торгов, который содержит пошаговые описания действий пользователя.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.

В этом случае второго этапа торгов не будет.

Однако, если на участие в торгах никто не заявился, либо в ходе торгов произошел технический сбой, первичные торги признаются несостоявшимися. Тогда проводятся повторные торги.

На этом этапе стоимость имущества понижается минимум на 10%.

Публичные торги проводятся в случае, если не состоялись первичные и повторные торги.

На этом этапе самая низкая цена имущества, дисконт может достигать до 90% от первоначально заявленной стоимости имущества.

Порядок подведения результатов торгов

Результатом проведенных торгов является либо проигрыш участников либо победа. Участникам торгов (кроме победителя) возвращают ранее внесенный задаток.

Арбитражный управляющий в течение пяти дней с даты подписания протокола о результатах проведения торгов направляет победителю на адрес электронной почты предложение заключить договор купли-продажи предмета (предметов) торгов с приложением проекта данного договора.

Победитель обязан в течение пяти дней с даты предложения подписать договор и не позднее двух дней с даты подписания направить его конкурсному управляющему. О факте подписания договора победитель обязан немедленно уведомить конкурсного управляющего.

Если победитель не сделал этого в течение пяти дней, то это по умолчанию означает отказ (уклонение) от заключения договора (п.16 ст.110 Закона № 127-ФЗ).

Победитель торгов обязан полностью оплатить приобретенное имущество в течение 30 дней с даты подписания договора купли-продажи имущества. При этом сумма внесенного победителем задатка засчитывается в счет стоимости приобретенного лота (п.5 ст.448 ГК РФ).

В отношении банкротов-физлиц финансовый управляющий предоставляет отчет о продаже на торгах имущества суду и кредиторам. Если на продажу выставлялось залоговое имущество, то 80% суммы, вырученной от реализации предмета залога, направляется на погашение требований кредитора.

Оставшиеся денежные средства вносятся на специальный банковский счет гражданина в следующем порядке:

Юристы компании «РосКо» смогут грамотно и профессионально сопроводить весь процесс банкротства. Заполните форму, и мы оперативно проконсультируем вас по данному вопросу:

В статье подробно расскажем, где и как будут проходить торги по банкротству в 2023 году.

Какие особенности важно учитывать

Перед тем как принять участие в торгах по банкротству, нужно оценить риски, связанные с реализуемым имуществом, так как оно может продаваться с некими обременениями и покупателю придётся обращаться в суд. Лучше выбрать государственные или муниципальные объекты.

Что делать, перед участием в торгах по банкротству имущества:

Какое имущество выставляют на торги

На продажу может быть выставлено любое имущество должника, в том числе:

Процедуру продажи регулирует закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Купить можно только то имущество, которое принадлежало лично банкроту.

Недвижимость

Конкурсный управляющий запрашивает в Росреестре информацию о наличии зарегистрированных прав должника. На торгах по банкротству имущества может быть реализована квартира, комната, дом, коммерческая недвижимость или доля имущественных прав. Недвижимость не продаётся, если квартира является единственным жильём должника и членов его семьи.

Исключение – суд признаёт жильё роскошным. Учитываются местоположение, общая площадь и характеристики. В этом случае банкрота переселяют в другую квартиру, а старую выставляют на торги. Если на недвижимость зарегистрировано ипотечное обременение, то его продаёт банк.

Автомобили

О зарегистрированном транспортном средстве на имя должника конкурсный управляющий узнаёт через ГИБДД. Если автомобиль находится в собственности, после оценки его выставят на торги.

Машину не забирают, если банкрот или его близкий родственник имеют инвалидность. Такое транспортное средство должно быть оборудовано специальным средством управления.

Движимое имущество

К движимому имуществу относят драгоценные металлы, ювелирные украшения, бытовую технику, торговое и производственное оборудование, антиквариат.

На торги не выставляют имущество, которое обеспечивает бытовые потребности должника и его семьи:

Также не подлежит изъятию профессиональное оборудование стоимостью не больше 10 тысяч рублей. Если мебель антикварная, а предметы представляют художественную, историческую или иную культурную ценность, их изымают у должника для торгов, вне зависимости от их целевого назначения. Относится имущество к предметам обычной домашней обстановки или нет, решает судебный пристав-исполнитель.

Залоговое имущество

Имущество с залоговым обременением тоже участвует в торгах. Юридическое или физическое лицо, принявшие имущество в залог выставляют лот и получают не менее 70% от вырученных средств, но не больше суммы долга банкрота.

Где искать объекты для покупки на торгах

Информацию о проводимых торгах по продаже имущества должников можно получить на портале ГИС «Торги», сайтах-агрегаторах, а также на электронных торговых площадках (ЭТП), обеспечивающих проведение электронных торгов по банкротству.

Электронные торговые площадки

При продаже имущества должника организаторы торгов и покупатели взаимодействуют через ЭТП.

Организатором торгов может выступать конкурсный управляющий или специализированная организация, привлекаемая для этих целей с согласия кредиторов. Общие правила проведения торгов установлены статьей 448 ГК.

Площадки проводят торги в соответствии с Порядком, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 23.07.2015 № 495.

Выигравшим торги признается участник, предложивший наиболее высокую цену за продаваемое имущество.

Чтобы найти торги по банкротству, можно воспользоваться фильтром. В окне будут представлены лоты, зарегистрированные на ЭТП. В карточке будет указана вся необходимая информация об имуществе. Для участия необходима аккредитация на официальном сайте ЕИС Закупки и выбранной электронной торговой площадке.

Сайты-агрегаторы

В отличие от одной конкретной ЭТП сайт-агрегатор предоставляет торги на всех торговых площадках. Пользователю достаточно установить необходимые параметры фильтра.

Личный кабинет можно настроить таким образом, что при публикации новых лотов будут приходить уведомления. Взаимодействие с продавцами на таком сайте может быть платным.

ГИС «Торги»

ГИС «Торги» – это государственная информационная система, аккумулирующая сведения о торгах по реализации недвижимости, земельных участках, транспортных средств и иного имущества. Сайт ГИС «Торги» тоже является агрегатором, но в отличие от коммерческих его работа регулируется государством, а пользование сайтом – бесплатное.

В ГИС «Торги» доступна регистрация участников торгов.

После регистрации в ГИС «Торги» участие в торгах будет доступно на любой из аккредитованных в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ электронных площадок.

Найти торги по банкротству на сайте ГИС «Торги» поможет поиск по фильтрам. Для этого в «Реестре лотов» в фильтре «Вид торгов» из предлагаемого списка нужно выбрать «Реализация имущества должников».

Также при помощи фильтров выбираем субъект РФ, статус извещения «Приём заявок» и т. д.

В карточке лота указана вся необходимая информация для принятия решения об участии в торгах, а также ЭТП, на которой будет проводиться электронный конкурс или аукцион.

Что нужно для участия в торгах по банкротству

Чтобы участвовать в торгах по банкротству, нужно выполнить следующие шаги:

Для работы на ЭТП и сайтах-агрегаторах рекомендуем квалифицированные электронные подписи от УЦ «Калуга Астрал». В каталоге представлены тарифы для физлиц и сотрудников организаций. Индивидуальные предприниматели и руководители юрлица могут воспользоваться услугой Получение КЭП в ФНС под ключ.

В некоторых случаях нужно вносить задаток. Если проиграете в торгах, задаток вернётся вам на счёт. Если выиграете – он будет зачтён в стоимость купленного объекта. Если став победителем, откажетесь от сделки – задаток не вернут.

Как проходят онлайн-торги по банкротству

В зависимости от категории объекта имущества и требований законодательства РФ электронные торги проходят в виде конкурсов или аукционов.

В соответствии с требованиями закона № 127-ФЗ путем проведения конкурса осуществляется продажа имущества:

а также социально значимых объектов и объектов культурного наследия (памятники истории и культуры) народов РФ.

Аукционы проходят чаще и обычно состоят из трёх этапов.

Первый этап – аукцион

Оценщик определяет стоимость объекта имущества. Продавец назначает шаг аукциона, на которую участники аукциона увеличивают сумму товара. Лот выставляют на продажу. Выигрывает покупатель, назвавший самую высокую цену.

Пример: стоимость квартиры – 100 тыс. рублей, шаг аукциона – 10%. Покупатель увеличивает стоимость имущества на 10 тыс. рублей.

Если на лот нашёлся только один покупатель, он должен предложить цену не ниже выставленной продавцом.

Второй этап – повторные торги

Повторные торги имущества банкротов проводятся в случае, если:

При этом начальная цена объекта имущества снижается на 10%.

Третий этап – торги в форме публичного предложения

Если предыдущие этапы аукциона не прошли успешно, и лот никто не выкупил, имущество выставят на публичные торги. Стоимость объекта снижается. Его получает тот покупатель, который быстрее всех согласился выкупить имущество. Если желание изъявили сразу несколько участников, объект продажи достаётся тому, кто предложил цену выше.

Комментирует Наталья Абрамова, эксперт-практик в области закупок по 44-ФЗ и 223-ФЗ:

«Если в ходе публичного предложения несколько участников торгов представили заявки с равными предложениями о цене имущества должника, то право приобретения имущества достанется тому, чья заявка была представлена раньше остальных».

Участие в коммерческих и государственных закупках требует знаний законодательства и должного времени на подготовку.

Участие в коммерческих и государственных закупках требует знаний законодательства и должного времени на подготовку. Чтобы облегчить себе задачу, воспользуйтесь услугой «Астрал. Торги». В зависимости от выбранного пакета, специалисты сервиса помогут выбрать КЭП, подготовить рабочее место и юридические документы, подобрать аукцион, помочь в подборе и аналитике подходящих торгов.

Сервисы «Калуга Астрал» для бизнеса

Существенная экономия времени. Отправь заявку и мы расскажем все об электронном документообороте.

Оставьте контактные данные.

И наши специалисты свяжутся с вами и расскажут все об электронном документообороте!

зарабатывает на купле-продаже квартир с торгов

В 2019 году моя близкая родственница Татьяна начала зарабатывать на недвижимости с торгов.

Она приобретала квартиры, изъятые судом по банкротству или неуплате ипотеки, делала в них ремонт и продавала. Такой метод заработка оказался прибыльным: на торгах продают квартиры по цене в среднем на 30% ниже рыночной, затраты на ремонт обходились Татьяне максимум в 150 000 ₽, а заработать на продаже получалось более миллиона.

Конечно, в купле-продаже квартир с торгов есть сложности. Придется подготовить много документов, процесс участия в торгах новичку может показаться запутанным, а еще иногда приходится иметь дело с жильцами, которые отказываются покидать квартиру и пакостят в ней перед уходом. В одной из таких проблемных квартир, которую купила Татьяна, позже жила и я. Мы вместе ходили в суд, договаривались с предыдущим жильцом и устраняли проблемы, оставленные им в квартире.

Для этой статьи я узнала у Татьяны, на каких площадках искать недвижимость, как участвовать в торгах, выселять проблемных должников и  все усилия заработанных денег.

Что такое торги недвижимостью

Торги — это процедура, в процессе которой государство или банк продает имущество должников:

Торги по продаже имущества банкротов. Если у человека долги от 500 000 ₽ и нет возможности их выплатить, его могут признать банкротом — по собственному заявлению или через суд по заявлению кредитора. В таком случае для погашения задолженности используют имущество банкрота — так на торги попадает его недвижимость.

Торги по банкротству организует финансовый управляющий должника, а арестованное имущество передает на продажу территориальное управление Росимущества.

На торги по продаже арестованного имущества попадает недвижимость людей, не плативших кредит, который взяли под залог недвижимого имущества, или ипотеку. По заявлению банка суд заводит дело об обращении взыскания на залоговое имущество.

По закону банк не может сразу взять квартиру в собственность, поэтому после судебного решения она уходит на торги.

Где и как проходят торги. Суд устанавливает цену, недвижимость размещают на электронной площадке для торгов — ее сокращенно называют ЭТП. Это специальные аккредитованные государством сайты, где публикуется информация о лотах и проходит процедура торгов: , и другие. Подробнее об ЭТП расскажу дальше в статье.

Процедура торгов и набор документов для участия одинаковы и в торгах по банкротству, и по арестованному имуществу. Различаться может только ЭТП и формат торгов. Я участвовала в торгах, проходивших в формате аукциона. В этом случае на недвижимость устанавливают начальную стоимость, покупатели делают ставки на повышение цены. Побеждает тот, кто предлагает наибольшую цену.

Бывает так, что на первых торгах на квартиру не находится покупатель — чаще всего такое происходит, потому что начальная цена была завышена. В этом случае организуют вторую процедуру торгов, на которых устанавливают цену на 15% ниже. Если и со вторых торгов квартира не продается, то в течение 30 дней по заявлению банка имущество передается ему в собственность — тогда сам банк продает квартиру.

Некоторые банки продают недвижимость на «Авито» или «Циане», другие организуют торги на собственных ЭТП. Банку нужно как можно быстрее покрыть убытки, поэтому он делает еще большую скидку. Например, у должника перед банком долг 1 500 000 ₽, изначально на торги квартиру выставляли по цене 2 200 000 ₽. После несостоявшихся торгов банк получает квартиру в собственность и продает ее за 1 800 000 ₽.

Конечно, так квартиру гораздо выгоднее купить, чем на первоначальных торгах. Но у банков выбор квартир меньше, и объявления напрямую от банка встречаются гораздо реже.

Как я купила первую квартиру на торгах у банка

Я живу в Уфе и работаю юристом — консультирую людей по гражданским делам и участвую в судах в качестве представителя. В 2019 году у меня появились свободные деньги, которые я могла инвестировать. В тот момент я обратила внимание на торги недвижимостью. По специфике своей работы я знала, как недвижимость оказывается на торгах и с какими документами и законами придется иметь дело.

Первую квартиру, которую я впоследствии и купила, я увидела случайно на «Авито». Продавцом был указан сотрудник банка из отдела по работе с непрофильными активами. Меня не насторожило это объявление, поскольку я знала, что банки часто выкладывают объявления о продаже залогового имущества на «Авито».

Подробно о процессе покупки недвижимости на торгах расскажу дальше в статье, а здесь поделюсь опытом покупки первой квартиры на торгах у банка.

В 2019 году я купила двухкомнатную квартиру в спальном районе Уфы. Она попала на торги, так как за нее перестали выплачивать ипотеку. Начальная цена была 1 900 000 ₽, я купила ее за 2 400 000 ₽ — по цене ниже рыночной на 30%.

Квартира была в ужасном состоянии — грязный ковролин, пожелтевшие грязные батареи, ржавая сантехника и обвалившаяся кафельная плитка. Я понимала, что недвижимость с долгами по ипотеке будет в хорошем состоянии, поэтому была готова ко всему.

За два месяца мы с мужем своими силами сделали в квартире косметический ремонт: поменяли окна и сантехнику, постелили ламинат, поклеили обои. Ремонт обошелся примерно в 150 000 ₽. Через месяц нашелся покупатель, и я продала квартиру за 3 700 000 ₽. С учетом затрат на ремонт я заработала на квартире 1 150 000 ₽ до вычета НДФЛ.

Процедура покупки квартиры, ремонт и ее последующая продажа прошли без стресса и особых усилий. Во всех юридических вопросах я подкована в силу своей профессиональной деятельности. А ремонт в квартире меня никогда не пугал — в собственном жилье я делала ремонт раза три точно.

Дальше я начала думать о том, как можно зарабатывать на купле-продаже квартир. Поскольку банки предлагают очень ограниченное количество недвижимости, я заинтересовалась процедурой торгов недвижимостью, не перешедшей в собственность банков.

За четыре года я купила пять квартир на торгах и заработала 4 000 000 ₽. Далее в статье поделюсь своим опытом, ошибками и сложностями работы с квартирами должников.

Как правильно платить налоги, если покупаете квартиры на торгах

Размер налога на доход от продажи недвижимости зависит от того, как долго недвижимость была у вас в собственности.

Стандартный минимальный срок владения — пять лет, льготный — три года. Он применяется для жилья, которое получили в дар от близкого родственника, в наследство, по приватизации либо по договору ренты. Еще один случай, когда действует срок три года: жилье на день продажи было единственным.

Если вы продали квартиру ранее минимального срока владения, то доход от продажи облагается НДФЛ. Если срок истек, платить налог не надо, подавать декларацию — тоже.

При продаже недвижимости до завершения минимального срока владения доходом считаются 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года сделки. Если сумма по договору меньше, налоговая пересчитает НДФЛ «по кадастру».

Чтобы вывести налогообложения часть доходов, нередко в договоре цену делят на стоимость недвижимости и «компенсацию неотделимых улучшений». В последнюю включают расходы на ремонт, мебель и технику, если она остается.

Рассуждение такое: раз мне компенсируют затраты, то выгоды нет, следовательно, и доходов нет. Но это обывательское представление — глава 23 НК о НДФЛ ничего подобного не предусматривает. Так что стоимость неотделимых улучшений — тоже налогооблагаемый доход продавца квартиры. Причем из него ничего вычитать нельзя. Вот разбор Тинькофф Журнала для покупателя, но и о продавце там тоже есть.

Есть два законных способа уменьшить доход от продажи жилья, который облагается НДФЛ.

Вычесть расходы на приобретение объекта — сумму, уплаченную продавцу, проценты по ипотеке. А вот затраты на ремонт сюда не входят, кроме случая, когда приобреталась новостройка по ДДУ без отделки.

Применить вычет — миллион рублей. Он один для всех продаж в календарном году. Если реализовать две квартиры, вычет останется  — миллион рублей, а не по миллиону для каждой.

Подробно о каждом варианте можно прочитать в отдельной статье.

По итогам года продажи квартиры ранее минимального срока владения нужно сдать декларацию через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС — до 30 апреля следующего года. Налог, получившийся в декларации, надо заплатить до 15 июля года, не дожидаясь уведомления из инспекции.

Если декларацию не сдать, налоговая посчитает НДФЛ сама. Возьмет 70% кадастровой стоимости недвижимости на 1 января года продажи, применит вычет в миллион рублей и умножит на 13%. После чего пришлет уведомление на уплату налога. В ситуации из статьи это выгодно, скорее всего, НДФЛ получится больше, чем налог с доходов за вычетом расходов по декларации.

Почему стоит зарегистрировать ИП

Поскольку квартиры — дорогая штука, дело может кончиться уголовным наказанием за незаконное предпринимательство, а это 300 000 ₽ штрафа или арест на срок до шести месяцев. А вот налоговых доначислений не будет при условии, что со всех сделок был уплачен НДФЛ.

Если человек зарабатывает на купле-продаже жилья и решил стать ИП, скорее всего, будет выгодна общая система налогообложения — ОСН. С ней будет возможность применить профессиональный вычет, то есть уменьшить доходы на коммерческие расходы. Причем в этом случае последними будут и затраты на ремонт квартир.

ИП на ОСН платят НДС, но продажа жилья этим налогом не облагается — подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ. Однако ежеквартально подавать электронную декларацию по этому налогу все равно придется.

Есть еще УСН «Доходы минус расходы», но там выше ставка — 15% вместо 13% НДФЛ, который платят ИП на ОСН. Однако у регионов есть право снижать ставку налога при УСН для всех упрощенцев или некоторых категорий. Проверить, такая в вашем регионе, можно на сайте ФНС. После перехода по ссылке надо промотать страницу до раздела «Информация ниже зависит от вашего региона».

Если пониженная ставка действует, УСН будет выгоднее ОСН, в том числе за счет того, что не придется сдавать декларацию по НДС: упрощенцы не платят этот налог.

Где искать торги недвижимостью

Я ищу недвижимость на официальном сайте ГИС «Торги». Сайт можно сравнить с метапоисковиком: на нем собраны лоты, информация о них и об электронных торговых площадках, на которых будут проходить торги. Например, я покупаю квартиры в Башкирии, а здесь торги чаще всего проходят на площадке РТС «Тендер». Есть и другие площадки — , и так далее. Все площадки, которые встречаются на ГИС «Торги», аккредитованы государством, поэтому их можно считать надежными.

Я нередко слышала, что торги — это мошенническая схема. На самом деле, обмана здесь быть не может. Г ИС «Торги» — это государственный сайт, утвержденный постановлением правительства. Лоты попадают сюда по решению суда, а торги — это процедура со строгим регламентом и правилами, которые соответствуют всем положениям федерального законодательства. Чтобы не нарваться на мошенников, нужно пользоваться только сайтом ГИС «Торги» и аккредитованными ЭТП.

Доступ на ГИС «Торги» бесплатный, лоты можно посмотреть без регистрации. Новые лоты появляются минимум за 15 дней до даты проведения торгов. Можно подключить оповещение о новых лотах, это стоит 1000 ₽ в месяц. Но я такой услугой не пользуюсь, просто захожу на сайт и проверяю, что появилось нового.

Как я выбираю квартиру на торгах

ЭТП выставляют лоты на сайте «ГИС Торги» в разделе «Реестр лотов». Там содержится информация об имуществе:

Фото квартиры и дома. Интересующую квартиру не удастся посмотреть вживую — к имуществу просто нет доступа. Фото квартир в описании лотов встречаются редко, поскольку самостоятельно банки не ходят и не фотографируют недвижимость. Иногда фотографии есть, если они были сделаны ранее: например, когда сами должники ее покупали.

Важно учесть, что снимки могут быть старыми, поэтому квартира на самом деле выглядит хуже. В лотах чаще всего есть фото дома, где находится квартира. Если это новостройка, то высока вероятность того, что квартира будет в приличном состоянии.

Проверка квартиры по ЕГРН. Чтобы проверить историю квартиры, я всегда заказываю выписку из ЕГРН о переходах права собственности. Получить выписку может любой желающий, для этого нужно знать точный адрес квартиры — он указан в описании лота.

Выписку я заказываю в офисе «Мои документы» — для получения нужен паспорт и заполненное на месте заявление. Затем в терминале офиса уплачиваю госпошлину 200 ₽. Справка будет готова в течение пяти рабочих дней, забрать ее можно в  офисе, где подавали заявление.

Из выписки ЕГРН можно узнать:

Если на торги попадает недвижимость, которую передали банку в залог, там могут на законных основаниях проживать люди, отказавшиеся от участия в приватизации. Узнать эту деталь можно из договора приватизации — он есть в пакете документов в лоте.

По жилищному кодексу, если лицо отказалось от приватизации, у него сохраняется право проживания в этой квартире. Выселить его нельзя — даже через суд. Остается только вариант, что человек согласится покинуть жилище добровольно.

Проверка решения суда. При оценке лота я смотрю решения судов — они есть в свободном доступе на сайтах областных судов или на портале ГАС «Правосудие». Единственное возможное решение суда в случае изъятия по неуплате ипотеки — обращение взыскания на заложенное имущество и установление начальной цены продажи квартиры. Обычно решение выносит районный суд. Если владелец квартиры обжаловал его в суде региона, но и там потерпел неудачу, последнее слово за Верховным судом.

Проверять решения судов нужно для того, чтобы понять, насколько сложно будет выселять человека из квартиры. Есть упертые должники, которые пишут многочисленные жалобы и постоянно ходят в суд. Выселить таких граждан займет больше времени.

Оценка ликвидности. Необходимо учитывать ликвидность и понимать, сколько заработаешь на квартире. Главное, чтобы цена была существенно ниже рыночной.

Цены на недвижимость я сравниваю на «Авито» и «Циане» — смотрю подобные варианты в конкретном районе. Затем прикидываю, сколько денег потрачу на ремонт: представляю худшее и отталкиваюсь от этого. Пока максимально на ремонт я тратила 150 000 ₽.

Если цена привлекательная, история недвижимости не настораживает, а жильцы не ходят по судам — тогда лот хороший, можно брать.

Мой опыт проверки документов

раз я собиралась купить квартиру на торгах: заказала выписку из ЕГРН, проверила решение суда по квартире и договор приватизации. Из документов я узнала, что в квартире проживали мать и сын.

Сын отказался от участия в приватизации, а мать заложила квартиру, получив за нее кредит. В этом случае мать была собственницей квартиры, а сын там просто жил. Когда банк оформлял квартиру в залог, он не учел, что сын отказался от приватизации. Выходит, банк допустил ошибку, не проверив момент с приватизацией.

Эти обстоятельства не считаются основанием для признания торгов недействительными. Несмотря на то что при покупке такой квартиры покупатель становится собственником, выселить гражданина, отказавшегося от участия в приватизации, невозможно. Такая квартира будет висеть мертвым грузом. Или можно заселиться и жить совместно с проживающим. я не проверила документы и не обратила внимания на момент с приватизацией, то  проблемную квартиру.