КАК ПОБЕДИТЬ В ТОРГАХ ПО БАНКРОТСТВУ

Зарегистрировать договор купли-продажи в Росреестре

Когда организатор торгов получает оплату, мы договариваемся, как будем подавать документы на регистрацию.

Часто мой регион не совпадает с регионом арбитражного управляющего. Например, я живу в Санкт-Петербурге, а управляющий — в Екатеринбурге или Челябинске. Поэтому документы на регистрацию мы подаем дистанционно — по месту нахождения каждого из нас. Вот как проходит процедура:

Получить выписку из ЕГРН. Регистрация сделки занимает до семи рабочих дней. Еще два дня нужно для доставки документов, если один из участников или оба подавали документы через МФЦ.

Способ получения зависит от способа подачи. Если подавали на сайте Росреестра, выписка придет в личный кабинет. Если подавали в МФЦ, получить выписку можно .

Как участвовать в банкротных торгах

Поучаствовать в банкротных торгах может любой желающий. Вот что для этого нужно сделать.

Купить квалифицированную электронную подпись. Подписи оформляют в удостоверяющих центрах и МФЦ. Я всегда получала подписи в удостоверяющих центрах: мне так проще и удобнее.

Чтобы оформить подпись через удостоверяющий центр, понадобятся паспорт, СНИЛС и свидетельство о присвоении ИНН. Эти документы нужно отправить менеджеру центра сертификации, чтобы он заранее подготовил и прислал вам заявление и сертификат. В заявлении нужно указать цель, для которой нужна подпись, — торги по банкротству.

Дальше с этими документами нужно прийти в центр, чтобы показать их, отдать подписанное заявление и сфотографироваться с паспортом в руке. После этого менеджер подтвердит вашу личность и активирует подпись. А потом поможет установить специальную программу — «Криптопро».

Без «Криптопро» невозможно пользоваться электронной подписью: компьютер просто не увидит сертификат или ЭТП, когда станет его запрашивать, выдаст ошибку «Истекло время ожидания загрузки плагина». Первые три месяца программой можно пользоваться бесплатно, а дальше придется купить годовую или бессрочную подписку за  — зависит от тарифов компании.

Для некоторых ЭТП, например для «Центра дистанционных торгов», «Фабриканта» и «Альфалота», кроме подписи понадобится еще отдельный сертификат — это специальный код, который зашит в подпись. То есть, чтобы полученная электронная подпись работала, например, на «Фабриканте», придется оплатить дополнительный взнос — от 2400 ₽. Заказать дополнительный сертификат для этих площадок можно у них на сайтах или через удостоверяющий центр, выдающий ЭП.

Стоимость электронной подписи зависит от тарифа удостоверяющего центра, того, насколько защищенную подпись вы хотите, вам дополнительный сертификат к ней, а также флешка и подписка на «Криптопро». В среднем это .

Полный список ЭТП обычно вместе с электронной подписью выдают удостоверяющие центры.

Я рекомендую сканировать все страницы паспорта — с первой, на которой изображен герб, до последней, на которой указаны правила использования документа. Некоторым площадкам может понадобиться именно такой скан, и, если заранее не подготовиться, оператор откажет в регистрации. этого можно потерять время и пропустить торги.

Регистрироваться на площадке лучше заранее, а не накануне торгов. Обычно заявку рассматривают дней. Но, по моему опыту, некоторые площадки могут одобрить регистрацию за сутки, а некоторые будут рассматривать документы до последнего дня срока, который у них для этого установлен.

Выбрать торги и внести задаток. Вносить задаток нужно заранее, потому что деньги поступят на счет, указанный конкурсным управляющим, не моментально. А по правилам торгов, если задаток не поступит в установленный для этого срок, организатор отклонит заявку участника, даже если тот вовремя ее подал.

Кроме того, есть площадки, которые просят зачислить задаток на их счет в личном кабинете пользователя, а потом сами переводят деньги организатору торгов. Это занимает больше времени.

Сроки зачисления нужно уточнять у своего банка, но обычно это один рабочий день. В последнее время я перевожу деньги со счета Тинькофф Банка и задаток поступает быстрее — в течение часов. Как и с регистрацией, некоторые площадки предлагают ускоренно зачислить задаток, но берут за это комиссию — обычно около 10% от платежа.

Сумма задатка обычно составляет 10—20% от первоначальной стоимости лота или стоимости лота на конкретном периоде — это касается публичных предложений, когда на каждом новом этапе цена падает. Но также на публичных предложениях может быть фиксированный задаток от начальной цены, который не меняется от этапа к этапу.

Подать заявку организатору торгов. К заявке потребуется прикрепить документы, которые запросит ЭТП или организатор торгов. Это могут быть, например, паспорт, заявление и квитанция об уплате задатка — у каждой площадки свой список. Если не приложить из запрошенных документов, заявку не примут. Я обычно прикладываю все документы — паспорт, СНИЛС, ИНН и квитанцию об уплате задатка, если есть возможность прикрепить к заявке дополнительные документы.

Заявку и все документы к ней нужно подписать электронной подписью.

Вот так выглядит заявка на участие в торгах. Все документы программа формирует автоматически в личном кабинете участника. Останется подписать каждый документ электронной подписью — и заявка отправляется организатору торгов

После того как закончится сбор заявок, организатор торгов публикует протокол о допущенных участниках. На банкротных торгах может быть любое количество участников — даже один,чтобы торги признали состоявшимися. Дата, когда протокол будет опубликован, всегда указывается в извещении о торгах.

Участвовать в аукционе. Это может быть открытый аукцион, на котором участники предлагают свою цену до тех пор, пока не появится максимальная цена, которую признают все участники. Либо, если организатор выбрал другой формат торгов — закрытый аукцион или прямую продажу, — в отведенный срок участники подают свои заявки с ценами. Это называется периодом.

В конце аукциона организатор публикует протокол о результатах — кто оказался победителем и какая цена оказалась лучшей.

Участник, который победил на торгах, в течение пяти дней получает договор купли-продажи. Его нужно подписать — тоже в течение пяти рабочих дней — и отправить арбитражному управляющему. Если этого не сделать, торги признают несостоявшимися.

Затем в течение 30 дней нужно оплатить выигранный лот за вычетом внесенного задатка. А после оплаты можно подавать документы на регистрацию права собственности, если объектом торгов была недвижимость. Право на движимое имущество регистрировать не нужно — достаточно подписать договор.

Как проходят торги при банкротстве

Во время банкротства имущество, которое есть у должника, продают на торгах, а вырученные деньги передают кредиторам.

Банкротные торги могут проходить в разных форматах. Чаще всего проводят открытые и закрытые аукционы, иногда — публичные предложения. Прямая продажа и конкурс встречаются редко.

Продавать на банкротных торгах могут любое имущество должника. Например, недвижимость, автомобили, доли в компаниях или общей собственности, акции, оружие, мебель, драгоценности.

Цену на имущество устанавливает арбитражный управляющий. Обычно, чтобы ее определить, он привлекает специалиста-оценщика или изучает предложения на рынке. Но для недвижимости бывает, что она выставляется на торги по кадастровой стоимости, которая может быть ниже рыночной — зависит от региона.

Торги по банкротству популярны, потому что в интернете много предложений от аукционных брокеров. Обычно они обещают научить покупать имущество со скидкой до 90%. Но это возможно только при публичном предложении, когда цена снижается на каждом этапе.

ликвидные лоты до этого этапа торгов, как правило, не доходят: их выкупают еще на аукционах по ценам, близким к рыночным. Поэтому, чтобы не пропустить интересные предложения, рекомендую всегда смотреть на все типы торгов, а не искать только публичные предложения.

Как арбитражный управляющий работает с имуществом

Я работаю арбитражным управляющим с 2013 года — занимаюсь банкротством граждан и организаций. А также как агент помогаю знакомым покупать имущество на торгах — консультирую их или участвую в торгах в их интересах. Поэтому я хорошо знаю, как все устроено в этой сфере.

Какое имущество продают на торгах. По правилам, на банкротные торги попадает все имущество должника, которое включено в конкурсную массу. Это может быть недвижимость — жилая и нежилая, автомобили, специализированная техника, например сельскохозяйственная или дорожная, доли в имуществе, дебиторская задолженность, ценные бумаги. По моему опыту, 80% рынка банкротных торгов — это ликвидные объекты.

При этом в конкурсную массу не включают имущество, на которое по российскому законодательству нельзя обратить взыскание — например, единственное жилье.

Но и здесь есть исключения. Судебная практика сформировалась так, что и на единственное жилье могут обратить взыскание, если оно признано роскошным. В этом случае кредитор может за свои деньги купить должнику другое жилье — в  районе, но с меньшей площадью. А основной объект включить в конкурсную массу, чтобы продать на торгах.

Также заинтересованные лица могут исключить имущество из конкурсной массы. Это происходит по заявлению в арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве. Например, банкротящийся гражданин может попросить суд не продавать имущество, которое жизненно ему необходимо. Например, инвалидную коляску, даже самую дорогую, отбирать не станут.

Как оценивают имущество для торгов. Чтобы объект попал на банкротные торги, арбитражный управляющий должен провести инвентаризацию, включить его в конкурсную массу и определить стоимость.

Инвентаризацию проводят вручную. Это значит, что я приезжаю к должнику, например на завод, и вношу в реестр все, что там вижу: столы, стулья, компьютеры, мебель. А имущество, которого нет в натуре, принимаю по документам.

Иногда должники заранее присылают мне реестры имущества, которое у них есть, а я на месте просто проверяю, оно существует, и принимаю его по акту приема-передачи.

Дальше, если имущество можно оценить силами арбитражного управляющего, то он так и поступает. Например, я оцениваю недвижимость, транспорт, спецтехнику.

Я могу установить корректную рыночную стоимость, потому что использую сравнительный подход — пользуется большинство экспертов-оценщиков. Для этого я подбираю о продаже аналогичных объектов. Например, если я оцениваю автомобиль, то ориентируюсь на несколько машин марки, года выпуска, в  регионе. Но если в нужном регионе таких машин никто не продает, я смотрю объявления по России.

Потом я вычисляю среднее арифметическое. И так у меня получается рыночная стоимость.

Если имущества много или оно специфическое, например сельскохозяйственное оборудование, привлекаю эксперта-оценщика. Его работа оплачивается из конкурсной массы.

Иногда имущество попадает на торги по цене ниже рынка. Но это возможно только на этапе публичного предложения. Дело в том, что аудитория на торгах всегда меньше, чем на «Авито» и подобных площадках. Поэтому, чтобы лот купил, цену приходится снижать.

Что происходит с имуществом, которое никто не купил на торгах. Если победитель торгов не хочет покупать лот, управляющий может предложить его тому участнику, который сделал предыдущую ставку. Если и он отказывается, можно организовывать публичные предложения до тех пор, пока это будет выгодно.

Поясню. Разместить один лот на ЭТП стоит от 11 000 ₽, примерно стоит разместить объявления о торгах. Значит, цена торгов для одного лота — от 20 000 ₽.

Получается, что на первых торгах лот должен стоить от 20 000 ₽, чтобы покрыть текущий долг, на вторых — от 40 000 ₽, на третьих — от 60 000 ₽ и так далее. То есть чем больше торгов для конкретного лота, тем выше расходы на них.

Но при этом цена, которую видят участники торгов, на каждом этапе должна уменьшаться, иначе лот просто никто не купит. И вот, по моему опыту, бессмысленно проводить торги, если стоимость имущества для покупателя опустилась до 110 000 ₽. Но до этой суммы торговать можно.

Если так случилось, что цена на лот упала до 110 000 ₽, управляющий может предложить кредиторам его купить. Но на это соглашаются не все, потому что в этом случае им нужно будет заплатить за имущество своими деньгами, а потом думать, что с ним делать — как продать. Например, банки, по моему опыту, никогда не соглашаются покупать такое имущество, потому что им не нужны непрофильные активы.

Если управляющий не смог продать имущество или имущественные права ни на торгах, ни кредиторам, он может списать его. То есть вычеркнуть из списка активов должника. Списание происходит по заявлению в арбитражный суд. Но на практике такое бывает очень редко и в основном с дебиторской задолженностью: ее неохотно покупают на торгах, потому что обычно право требования есть, а получить долг фактически невозможно.

Примеры лотов, которые можно выкупить на банкротных торгах

Теперь покажу примеры того, за сколько выкупают недвижимость на торгах по банкротству — именно ради таких объектов в них приходит большинство участников.

Первый пример — земельный участок площадью в Ленинградской области. Его продавали на открытом аукционе с начальной ценой 164 307 ₽. И победителю удалось сразу купить его по этой цене.

Аналогичные участки в  районе продавались по  Получается, что участок выставили на аукцион по цене примерно на 50% ниже рыночной, и для победителя эта сделка была выгодной.

Но так бывает не всегда. Часто или начальная цена определена по рынку, или участников слишком много и они сами сильно поднимают цену. Покажу на другом примере.

Второй пример — на открытом аукционе продавалась квартира площадью в Санкт-Петербурге. Ее начальная цена — 2 629 823,5 ₽, а купили ее в итоге за 4 733 682,3 ₽. Аналогичные квартиры в  районе стоят от 5 500 000 ₽.

Изначально квартира продавалась по цене примерно на 50% ниже рынка. Но  того, что на аукцион подали 41 заявку, ее цена поднялась на 2 103 858,8 ₽ и стала всего на  ниже рыночной.

Правда, если внимательно посмотреть фотографии квартиры, то видно, что она нуждается в ремонте. И стоимость ремонта может нивелировать разницу с рыночной ценой.

Таким образом, на банкротных торгах можно найти недвижимость и выкупить ее с хорошей скидкой. Но нужно быть готовым к тому, что кроме вас на такой лот придут и другие участники и сделка может оказаться не такой выгодной.

А вот другой пример. Продавалась квартира в  — в Красном Селе. На аукционах ее не выкупили, и она ушла на публичные торги. Они начались с 3 719 700 ₽, а победитель выиграл лот за 2 889 000 ₽. В торгах участвовали всего два человека.

Такая покупка оказалась выгодной примерно на 30%, потому что средняя цена подобной квартиры по рынку — 3 800 000—4 500 000 ₽. И даже если ей требуется ремонт, вложения окупятся.

На «Циане» квартиры с аналогичной площадью в доме года постройки стоят 3 900 000⁠—⁠4 950 000 ₽

Покупка неликвидных объектов

Процедура реализации имущества строго регламентирована. Для реализации имущества банкротов созданы многочисленные электронные торговые площадки.

По неопытности покупатель может приобрести неликвидный лот, например, право требования долга либо другие объекты, которые могут впоследствии принести убытки.

Прежде, чем покупать дебиторскую задолженность, покупателю необходимо тщательно проанализировать ее происхождение, а также вероятность взыскания денежных средств с дебитора.

Потенциальный покупатель должен «пробить» дебитора, не является ли он банкротом (например, на сайте https://arbitr.ru либо https://bankrot.fedresurs.ru/DebtorsSearch, http://fssprus.ru/iss/ip), имеются ли в наличии документы, подтверждающие задолженность, основание для взыскания задолженности, не истек ли срок исковой давности по долгу, финансовое положение должника (https://online.igk-group.ru).

Намеренное ухудшение (улучшение) привлекательного (неликвидного) объекта

Зачастую продажа имущества банкрота осуществляется в интересах определенного лица или группы лиц («нужного» покупателя).

Тогда выставляемый объект представляется в непрезентабельном виде, чтобы отбить желание потенциальных покупателей на лот.

На торгах может встречаться и противоположная ситуация — намеренное улучшение выставленного на продажу объекта. Например, лот с производственным оборудованием, фотография и характеристики которого умалчивают факт некомплектности либо неисправности какой-либо части.

Покупатель должен предварительно провести проверку желаемого объекта покупки еще до начала торгов, то есть осмотреть объект продажи визуально.

Стадии проведения торгов

Для продажи имущества банкротов созданы многочисленные электронные торговые площадки. Они могут быть государственными, частными или принадлежать компании-кредитору.

Имущество должника подлежит продаже путем проведения торгов в форме аукциона — кроме случаев, когда продажа имущества по законодательству РФ проводится путем проведения конкурса.

Аукцион, как правило, проводится в форме открытых торгов, за исключением ситуаций, когда на продажу выставляется имущество, ограниченное в обороте на территории РФ.

В открытых торгах принять участие без каких-либо ограничений может как физическое, так и юридическое лицо.

Торги могут проходить в три этапа.

Первичный. На этом этапе имущество выставляется на торги по стоимости, определенной независимым оценщиком или назначенной кредиторами. Участники торгов вправе сделать ставки с целью повышения стоимости объекта продажи на так называемый «шаг аукциона» (обычно 5%-10%). Для каждого шага отводится примерно 30 минут.

Размер процента повышения стоимости лота определяется условиями торгов. На сайте электронных торговых площадок размещен регламент действия участника торгов, который содержит пошаговые описания действий пользователя.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.

В этом случае второго этапа торгов не будет.

Однако, если на участие в торгах никто не заявился, либо в ходе торгов произошел технический сбой, первичные торги признаются несостоявшимися. Тогда проводятся повторные торги.

На этом этапе стоимость имущества понижается минимум на 10%.

Публичные торги проводятся в случае, если не состоялись первичные и повторные торги.

На этом этапе самая низкая цена имущества, дисконт может достигать до 90% от первоначально заявленной стоимости имущества.

Как проходят торги арестованным имуществом

На торгах арестованным имуществом продают вещи должников. Они попадают туда по такой схеме.

Заемщик берет деньги у банка или частного займодавца. Чтобы ему дали нужную сумму, он отдает в залог свою собственность — квартиру, машину, предприятие или любое другое имущество, которое по закону может быть предметом залога. В том числе это может быть квартира. Для ее покупки заемщик и берет деньги — ипотеку.

Дальше у заемщика не получается погасить долг. Например, начинаются просрочки по ипотеке. И банк предлагает ему отсрочку платежей или реструктуризацию долга. Если это не помогает, банк идет в суд и получает решение, по которому должник обязан вернуть ему сумму — как правило, сумму долга и проценты за просрочку.

Но закон защищает должника и запрещает банку обращаться за взысканием, когда нарушения незначительные: срок просрочки менее трех месяцев и ее сумма менее 5% от стоимости залога.

Также на торги арестованным имуществом попадают вещи, которые не были предметом залога, но были арестованы по решению суда.

Например, если собственник квартиры сделал в ней незаконную перепланировку и после постановления надзорного органа не привел ее к прежнему состоянию, эту квартиру по решению суда могут выставить на торги.

Или если у человека просто накопились долги, например по алиментам, по требованию кредиторов часть его имущества могут продать на торгах, чтобы эти долги погасить.

После суда дело переходит судебным приставам. Их задача — взыскать долг по кредитному договору. И, если у должника нет денег, чтобы его погасить, они арестовывают заложенное имущество и продают на торгах.

Но сотрудники ФССП, в отличие от арбитражных управляющих, не организовывают торги сами. Они только выносят постановление об их организации и назначают организатора, который потом выбирает ЭТП и проводит аукционы.

Также бывает, что организатором торгов выступает Росимущество и оно само проводит торги. Например, в 2021 году все аукционы в моем регионе — Санкт-Петербурге и Ленинградской области — проходили через организаторов. А в 2022 году многие аукционы проводят сотрудники Росимущества.

Торги арестованным имуществом всегда проходят в режиме реального времени в форме открытого аукциона на повышение цены. То есть каждый участник видит цену, которую предлагают другие участники, и в отведенное время, например в течение , подает свое предложение. Все манипуляции участник торгов делает в личном кабинете в карточке торгов.

На торгах арестованным имуществом, в отличие от банкротных, начальная цена лота может быть гораздо ниже рыночной. Так происходит потому, что имущество продают, чтобы погасить долг, и цену устанавливают исходя из размера этого долга, а не из оценки имущества.

Другое отличие от банкротных торгов в том, что на торгах арестованным имуществом обязательно должны быть минимум два участника. Если участник будет только один, торги признают несостоявшимися.

Торги арестованным имуществом могут проходить в два этапа. Но второй этап проводят, только если на первом аукционе имущество не выкупят или первые торги признают несостоявшимися, потому что:

Почти во всех случаях на втором аукционе стартовая цена на лот снижается на 15%. Например, если на первом аукционе квартиру предлагали выкупить за 3 000 000 ₽, но он не состоялся, то на втором ее сразу выставят на 450 000 ₽ дешевле. Исключение — если повторную продажу назначили, потому что на первых торгах победитель не выкупил имущество.

Запросить у арбитражного управляющего документы по выбранному участку

Я предпочитаю заранее проверить, как владелец получил право собственности: по наследству, договору купли-продажи или дарения. Поэтому запрашиваю у арбитражного управляющего правоустанавливающие документы и выписку из ЕГРН.

Лучше общаться с управляющим по электронной почте. Контакты организатора торгов можно найти в карточке лота или на ЕФРСБ — здесь публикуется любая информация о должнике и всех стадиях процесса.

Я всегда направляю арбитражному управляющему письмо с просьбой выслать выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы

Можно позвонить управляющему, но, на мой взгляд, это хуже по двум причинам. Арбитражные управляющие редко берут трубку с первого раза, а иногда не отвечают на второй и третий звонок.

При общении по почте у меня остается переписка. Ее можно использовать в качестве доказательства, если возникнут сложности: например, придется жаловаться на действия или бездействие арбитражного управляющего.

На письмо управляющий тоже может ответить не сразу, тогда через день я пишу второе письмо. Еще не было случая, чтобы организатор на него не ответил.

В ответном письме управляющий может прислать только выписку из ЕГРН и положение о сроках, условиях и порядке реализации имущества. Очень редко присылают фото участка, и оно может быть устаревшим. Например, на снимке ухоженный участок, а в реальности — заросший бурьяном.

Как участвовать в торгах госимуществом

В торгах госимуществом могут участвовать все, кроме заинтересованных лиц — любых государственных и муниципальных служащих. Вот что для этого нужно сделать.

Купить электронную подпись — , как и для банкротных торгов.

Поэтому, если вы хотите поучаствовать в торгах госимуществом, в первую очередь регистрируйтесь на этих площадках. Напомню, что для «Фабриканта» потребуется купить дополнительный сертификат — я писала об этом в разделе про банкротные торги.

На торгах госимуществом, как и на торгах арестованным имуществом, победитель аукциона платит комиссию площадке. Это может быть процент от стоимости выигранного лота или фиксированная ставка. Например, у РАД фиксированная комиссия, которая зависит от начальной цены продажи, — от 2000 до 20 000 ₽.

То есть, чтобы поучаствовать в торгах, придется сначала внести на депозит сумму комиссии. Она автоматически спишется, если участник победит.

Выбрать торги и внести задаток — обычно 20% от начальной стоимости лота. На торгах без объявления цены его может вообще не быть.

Подать заявку. Обычным людям для этого понадобятся только сканкопии всех страниц паспорта, подписанные заявка и опись документов — в двух экземплярах.

Какие именно документы потребуются, чтобы поучаствовать в торгах, всегда указано в извещении о них — изучайте его внимательно. Если не приложить один из запрошенных документов, участника не допустят к торгам — даже если заявка подана в срок и внесен задаток.

Опись. В ней напротив документов, которые участник прикладывает к заявке, нужно проставить количество страниц и расписаться в самом конце документа

Причина, по которой заявителю не позволили поучаствовать в торгах, всегда указана в протоколе о допущенных претендентах. Например, в этом протоколе говорится, что он не приложил необходимые документы

Аукционы на торгах госимуществом проходят , как и на других торгах. После того как утвержден протокол о допущенных участниках, проводится аукцион. Каждый участник в режиме реального времени делает ставку в личном кабинете на сайте ЭТП. Эта ставка равняется заранее установленному в извещении о проведении аукциона шагу торгов. Кто предложит наибольшую цену, тот и победил.

Но, в отличие от торгов арестованным имуществом, на торгах госимуществом можно выкупить лот по минимальной цене. Это возможно на аукционе, если один участник первым подтвердил стартовую цену, а другие не стали ее повышать или их вовсе не было.

Договор с победителем подписывают в течение пяти рабочих дней, а оплатить выигранный лот можно в течение 30 дней.

Как и на других торгах, всем участникам, кроме победителя, возвращается задаток. При этом победителю его не вернут, даже если он откажется выкупать лот.

Торги без объявления цены проводят , как аукционы с закрытой формой предложения цены. Разница лишь в том, что на торгах госимуществом без объявления цены нет минимальной цены лота, меньше которой участник не может предложить. То есть каждый может предложить столько денег, сколько захочет — хоть 1000 ₽, хоть 100 000 ₽.

Но, по моему опыту, обычно победитель на таких торгах предлагает половину от цены, по которой имущество выставлялось на первом аукционе. Поэтому купить объект по минимальной цене получится.

Где выкладывают информацию о торгах арестованным имуществом

На сайте ФССП удобно искать нужные лоты по названию, расположению, цене и датам. В карточке извещения о каждых торгах есть подробная информация об имуществе, о том, кто организовывает торги, когда можно подать заявку, какие документы для этого нужны, когда и на какой ЭТП пройдет аукцион.

На сайте «ГИС-торги» публикуют информацию обо всех торгах, в которых участвует государство.

Чтобы найти торги арестованным имуществом, на сайте нужно перейти в реестр извещений и установить фильтр «Реализация имущества должников» в поле «Вид торгов».

На сайтах-агрегаторах тоже можно искать лоты с торгов арестованным имуществом. Но подойдут не все площадки: некоторые агрегаторы собирают информацию только по банкротным торгам. Узнать, подойдет сервис или нет, можно через строку «Секции» в форме поиска на главной странице агрегатора. Секций может быть несколько: банкротство, приватизация, арестованное или залоговое имущество. Нам подходит арестованное имущество.

Недопуск к торгам

Чтобы выиграть торги по банкротству, покупателю необходимо выполнить ряд необходимых процедур, касающихся регистрации на электронной площадке.

Регистрация покупателя в системе состоит из нескольких шагов и если не выполнить формальности, то потенциального покупателя не допустят к торгам.

Участнику торгов следует заранее подготовить необходимый пакет документов (перечень документации размещается на электронных площадках) и составить заявку в соответствии с инструкцией.

Если же организатор торгов неправомерно отказал в допуске к участию в торгах, то суд может признать торги проведенными с нарушениями, а действия организатора торгов, который ограничил круг потенциальных покупателей, повлияв на результаты торгов, неправомерными.

Как снять обременение с купленного на торгах имущества

Поскольку купленное на торгах имущество обязательно будет с  обременением, например ипотекой, арестом или запретом на регистрационные действия, покупателю придется его снять. В Т⁠—⁠Ж уже писали, как снять обременение. Я расскажу про особенности для имущества с торгов.

Купив имущество на торгах ФССП, человек перечисляет деньги за него на счет Росимущества. Поэтому сначала нужно дождаться, чтобы ведомство перевело их кредитору в счет погашения долга. По закону на это отводится до пяти рабочих дней. И я рекомендую не пускать процесс на самотек: если пять дней закончились, обратитесь к судебному приставу, кредитору или в Росимущество, чтобы узнать, они деньги.

После того как кредитор получит деньги, покупатель может обратиться к нему с документами, которые подтверждают, что он купил имущество на торгах. Обычно нужны протокол о результатах торгов, подписанный договор купли-продажи и квитанция об оплате лота.

В ответ на обращение кредитор выдаст покупателю закладную с отметкой о погашении долга и справку о закрытии кредита, если он был. Срок, чтобы выдать закладную, законом не установлен: в нем есть только формулировка, что кредитор должен выдать ее незамедлительно после погашения долга. На практике точный срок может быть указан в договоре, и обычно это .

Дальше для недвижимости закладную вместе с остальными документами по торгам нужно отнести в Росреестр, чтобы в течение трех рабочих дней он снял обременения.

Если покупатель купил на торгах имущество, на которое нужно регистрировать право собственности, например квартиру, то одновременно с закладной он подает и заявление на регистрацию этого права. Это заявление Росреестр рассмотрит в течение семи рабочих дней.

Как проходила вторая сделка

После удачной сделки с первым участком я решила попробовать снова.

Как искала. Я просматривала новые лоты, но расширила географию поиска — смотрела землю не только в Ленинградской области, но и в соседних регионах. Второй участок с назначением земли под ИЖС нашла в Ивановской области, в Родниках, примерно в  от Иванова. Меня привлекло, что земля расположена недалеко от центра города.

Начальная цена на публичном предложении — 94 500 ₽. На «Авито» и «Циане» подобные участки продавались по  в зависимости от состояния: ухоженный или заброшенный. Решила, если и покупать такой участок, то по минимальной цене, когда торги дойдут до последнего этапа — шестого.

Как участвовала в торгах. Я запросила у арбитражного управляющего документы по участку. Он прислал скан свидетельства о праве собственности, выписку из ЕГРН и фотографии.

Оказалось, что владелец не проводил межевания, поэтому границы участка не определены. Но участок был разработан и огражден забором. Это повышало его стоимость примерно на .

Торги проводились в шесть этапов, длительность каждого — семь дней. В конце периода цена снижалась на 9450 ₽.

К последнему этапу не было ни одной заявки. Я внесла задаток — 9450 ₽. На ЭТП МЭТС сначала нужно пополнить личный счет и уже с него переводить деньги.

Цену в заявке установила по прежнему принципу — поставила чуть выше цены предыдущего этапа. На шестом этапе участок можно было купить не дешевле 25 987 ₽, на пятом — минимум на 36 690 ₽. Я предложила за землю 40 959,68 ₽.

Как оплатила лот. На следующий день организатор торгов опубликовал протокол о допущенных участниках и результатах торгов.

В протоколе я была единственным участником. Это допустимо в торгах по банкротству, они считаются состоявшимися даже при одном участнике. Он автоматически становится победителем.

Как оплатила и оформила собственность. Процедура , как с первым участком:

Этот участок я продала спустя три месяца за 95 000 ₽ — сделала покупателю скидку, чтобы было быстрее. В этот раз мне пришлось встретиться с покупателем и его агентом, поэтому я ездила в Иваново.

Я продала оба участка раньше минимального срока владения, после которого можно не платить НДФЛ с доходов от продажи недвижимости — пять лет. Но обошлось без налога. Первый участок я купила и продала в 2022 году. У меня было право на налоговый вычет — миллион рублей. Поскольку цена продажи была гораздо ниже вычета, то платить НДФЛ мне не пришлось. Декларацию за 2022 год тоже не подавала — сейчас, если вычет в миллион рублей превышает доход от продажи недвижимости, это не обязательно.

Второй участок я купила и продала уже в 2023 году, по нему также использую налоговый вычет в миллион рублей. По следующим сделкам я буду платить налог с продажи уже на ОСН — 13% от доходов за вычетом расходов, потому что это считается предпринимательской деятельностью.

Как проходят торги госимуществом

На торгах госимуществом продают вещи, которые принадлежат государству или муниципалитетам. Это может быть что угодно: телефоны, мебель, древесина, недвижимость, антиквариат и даже животные, например собаки и лошади.

Также на торгах госимуществом продают право аренды государственной и муниципальной собственности — например, офисов или отдельных нежилых зданий, вещи, арестованные или конфискованные таможенной службой, и вещественные доказательства по уголовным делам, которые оформили в федеральную собственность. Но в этой статье я расскажу только о продаже государственной и муниципальной недвижимости — этот процесс называется приватизацией.

Что такое госимущество

По закону имущество в России может быть частным, государственным и муниципальным. Частное принадлежит людям и организациям. Государственное — Российской Федерации и ее субъектам. Муниципальное — городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям.

Чтобы не загружать статью дополнительными терминами, я называю госимуществом государственную и муниципальную собственность. А госорганами — государственные и муниципальные органы власти.

Торги госимуществом могут проходить в форме открытого аукциона, публичного предложения или продажи без объявления цены. А если лот дешевле 10 000 ₽, то используют прямую продажу. Цену на лот всегда определяет оценщик.

Первым проходит аукцион. Дальше, если он признан несостоявшимся, назначают торги в форме публичного предложения. Извещение о них организатор публикует не позднее трех месяцев со дня признания первых торгов несостоявшимся.

Но на торгах госимуществом публичные предложения немного отличаются от предложений на банкротных торгах. Здесь участники предлагают свою цену за лот в режиме онлайн.

Вот как это работает. Начинается первый период, он длится 10 минут. За это время участники делают ставки. Если никто не сделал ставку и победитель не определен, начинается следующий этап, на котором цена снижается на шаг, заранее установленный в извещении. И так до тех пор, пока не появится победитель. Каждый новый этап длится 10 минут.

Если и вторые торги не состоялись, проводится продажа без объявления цены.

Чтобы торги госимуществом состоялись, должно быть подано минимум две заявки и допущенных к торгам участников тоже должно быть минимум двое. Это правило относится к торгам в форме публичного предложения. На аукционе победителем могут признать единственного участника.

Как я выиграла первые участки на торгах

Я пришла на торги из интереса — хотела недорого купить себе из имущества банкротов, например ноутбук или Айфон. Пока выбирала лоты, обратила внимание на продажу земельных участков. Подумала, что потом землю можно будет перепродать подороже.

Первый участок выбирала долго и не сразу решилась подать заявку на участие. Было немного страшно: я не знала, выиграть, а потом продать купленный участок.

Сейчас у меня десятки выигранных торгов для себя и клиентов. Но первые две сделки запомнились. О них расскажу подробнее. А в другой статье расскажу, сколько и как часто получается зарабатывать, покупая землю на торгах.

Участок в Ленинградской области. Первый участок я решила искать в своем регионе — в Санкт-Петербурге или Ленинградской области. Мне было важно проверить на практике процедуру торгов и сделки.

Сначала хотела оставить землю себе, но потом отказалась от идеи. Участок расположен далеко, а на торгах стали попадаться более интересные варианты. Например, площадь земли побольше, удобнее добираться — можно доехать на электричке.

Как искала. Лоты ищу с помощью агрегатора «Торги России». С ним проще работать, чем с сайтом ЕФРСБ. Например, можно в поиске задать параметры: тип лота, цену, местоположение. Я настроила фильтр на земельные участки стоимостью до 100 000 ₽ в Ленинградской области.

По моим запросам вышло около десяти лотов. Из списка я выбрала участок в Ленинградской области, в Бокситогорском районе. Это в  от моего дома в Санкт-Петербурге.

Нашла участок на «Яндекс-картах». Деревня располагается вблизи транспортной магистрали. Но добираться все равно на такси: рядом с деревней нет остановок общественного транспорта или станции. Машины и водительских прав у меня нет.

Расстояние пугало, и я попросила арбитражного управляющего выслать мне документы на землю. Вместе с документами управляющий выслал фотографии участка. Оказалось, что на земле стоит полуразрушенный дом, а сам участок ровный и правильной формы. Строение для меня значения не имело, а участок понравился. Поэтому я решила участвовать несмотря на удаленность.

Как участвовала в торгах. Участок продавался через публичное предложение, то есть на каждом этапе цена снижалась на один шаг. Начальная цена — 90 000 ₽. Торги проходили в десять этапов, каждый длился пять дней. Если желающих не было, в конце каждого этапа цена снижалась на 9000 ₽.

Я прикинула, что могу купить землю по цене не больше 50 000 ₽. Значит, мне нужно дождаться пятого этапа и объявить свою цену.

Торги проводили на ЭТП МЭТС. Я добавила лот в избранное и стала мониторить — каждый день заходила на страницу торгов и смотрела, не  участники. подал заявку на участие, тогда и  пришлось подавать или отказываться от торгов, если цена не устраивает.

На МЭТС в карточке видно, какое количество заявок подано по лоту. И 26 августа я увидела, что появился участник, который подал заявку. Шел четвертый этап торгов, и участник назвал цену 63 000 ₽. Это было чуть выше, чем я рассчитывала, но я решила присоединиться.

Четвертый период длился с 25 по 30 августа. У меня оставалось четыре дня, чтобы уплатить задаток 9000 ₽. Я перевела деньги, дождалась, когда они поступят на счет организатора, и 28 августа подала заявку.

Цену я поставила выше минимальной предыдущего этапа. Я подумала, если конкурент пропустил предыдущий, значит, не хочет платить за землю больше 72 000 ₽. Поэтому предложила чуть выше минимального порога третьего периода — 73 565,99 ₽. Это все равно ниже средней рыночной цены. В то время подобные участки продавали примерно за .

Так как на четвертом этапе появились участники и предложили цену, торги завершаются. 30 августа организатор торгов подписал протокол о допущенных участниках и результаты торгов.

В протоколе были указаны два участника и цена, которую предложил каждый из нас. Как я и предполагала, конкурент предложил цену выше минимальной, но ниже цены предыдущего этапа. Предложение конкурента — 70 000 ₽. Мое предложение оказалось немного выше, и я победила.

Как оплатила лот. После публикации протокола о результатах торгов арбитражный управляющий направил мне проект договора купли-продажи.

Я его распечатала, подписала и отправила обратно скан-копию. На следующий день внесла оставшуюся часть оплаты. Участок я купила за 73 565,99 ₽, из них 9000 ₽ внесла задатком. Поэтому я перевела на счет ЭТП оставшуюся сумму — 64 565,99 ₽.

На следующий день деньги пришли на счет площадки, а еще через день — на счет организатора торгов.

Как оформила собственность. Оказалось, что мы с арбитражным управляющим живем в соседних регионах: я — в Санкт-Петербурге, она — в Ленобласти. Но встретиться и вместе подать документы у нас не получилось. Она предложила время и МФЦ у себя, но я не могла приехать. Поэтому документы мы подавали в разных МФЦ и в разное время.

Мы решили так. Сначала управляющая подает в МФЦ документы. Ей выдают опись с номером сделки. Я дожидаюсь от управляющей фотографии описи, иду в свой МФЦ, называю номер сделки и подаю документы.

Мы так и сделали. Арбитражная управляющая получила опись, сфотографировала и отправила мне фото по электронной почте. Следом заказным письмом отправила мне оригиналы договора купли-продажи и акта приема-передачи участка.

Когда я получила оригиналы документов, я их подписала и с ними пришла в ближайший МФЦ. Назвала сотруднице МФЦ номер сделки, сдала подписанные документы и заявление на регистрацию прав собственности. В заявлении сотрудница указала, что мои документы нужно приобщить к указанному делу.

Через неделю мне позвонили из МФЦ и сказали, что сделку зарегистрировали. Я могу подойти в МФЦ и забрать выписку из ЕГРН.

Так я стала собственником участка, который через три месяца продала за 125 000 ₽. Продавала тоже дистанционно, не встречаясь с покупательницей.

Такую опись я получила от организатора торгов, номер сделки указывают в правом верхнем углу документа

Где выкладывают информацию о банкротных торгах

На сайте ЕФРСБ управляющий публикует любые сведения по банкротству. Например, сообщает о собраниях кредиторов, их решениях, результатах торгов. Но пользоваться им неудобно, потому что, если искать лот по названию, поиск выдает список всех торгов в выбранной категории и потом нужно отдельно заходить в каждый лот и смотреть информацию — на это уходит много времени. А чтобы подать заявку на торги, придется переходить на ЭТП.

Вот так на сайте ЕФРСБ выглядит карточка должника. По мере поступления информации управляющий публикует в ней различные извещения. В нашем случае — объявления о проведении торгов и сообщение о результатах торгов

Чтобы было удобнее искать лоты и торги, существуют сайты-агрегаторы. Они собирают информацию с разных ресурсов, в том числе с ЕФРСБ и многих ЭТП. Благодаря этому не нужно отдельно заходить на сайт ЕФРСБ, чтобы найти конкретного должника или лот, а потом искать на ЭТП.

Еще одно преимущество агрегаторов в том, что они сортируют лоты должников по типам. Поэтому можно отдельно просматривать все земельные участки или квартиры, которые выставили на торги. Сведения о должнике при этом можно даже не указывать.

Недостаток агрегаторов в том, что многие собирают информацию только по банкротным торгам. То есть узнать там о торгах, которые организуют приставы или органы государственной или муниципальной власти, не получится. А если и получится, то здесь я не раз встречала такое: лот выставлен на площадке , прошли торги, а на агрегаторе он так и не появился.

Самые популярные агрегаторы — «Торги России», probankrot.ru и tbankrot.ru. Они различаются функциями, которые можно получить бесплатно и по платной подписке.

Например, «Торги России» бесплатно предлагают добавить понравившийся лот в избранное и показывают полные сведения по лоту и должнику. А если лот понравился, можно пройти на электронную площадку, где проводятся торги, узнать детали или запросить документы по объекту у арбитражного управляющего.

У других площадок эти опции платные — 490 ₽ в месяц или 100 ₽ в сутки. Еще есть плата за год, например 4490 ₽. А в бесплатном доступе они скрывают ФИО должника, номер процедуры и площадку, на которой реализуется его имущество. Еще некоторые площадки по максимальной подписке могут предлагать анализ лота: рыночную цену и перспективы продажи или три отчета — выписки из ЕГРН.

Когда я начинала заниматься торгами, выбрала для себя несколько агрегаторов и протестировала их. Благодаря этому узнала, что не все лоты, которые реализуют с торгов, гарантированно и полностью попадают на такие площадки. Бывали случаи, когда на одном агрегаторе лот уже есть, а на другом появился позже. И также бывало, что на ЕФРСБ информация о должнике и торгах размещена, а на сайте-агрегаторе такого банкрота нет.

А еще банкротиться могут банки. И они занимают отдельное положение, потому что их дела ведет Агентство по страхованию вкладов — АСВ. Сама процедура проходит по  правилам, но ликвидатором банков всегда считается АСВ.

У АСВ есть собственный сайт — torgiasv.ru, на котором также размещаются лоты, выходящие на торги. Этот ресурс будет полезен тем, кого интересует имущество только банков, например счетчики банкнот или банкоматы. Искать его проще всего именно на сайте АСВ.