ОТПРАВИТЬ ДОКУМЕНТЫ НА РЕГИСТРАЦИЮ ОНЛАЙН

Единственное доказательство права на владение недвижимостью — сведения о регистрации из единого государственного реестра.

Без этого недвижимостью нельзя распоряжаться и даже можно лишиться ее.

Любой переход права собственности на недвижимость — например, если ее продали или подарили — подлежит государственной регистрации. Это значит, что стать полноправным владельцем можно только после того, как государство запишет сведения о недвижимости и данные по сделке в своей базе. Название этой базы — ЕГРН, единый государственный реестр недвижимости.

За ЕГРН отвечает исполнительный орган власти — Росреестр. Через свои территориальные отделения он проводит государственную регистрацию и кадастровый учет недвижимости.

На незарегистрированное имущество, сведения о котором не передали в налоговую инспекцию, не начисляют налог. Это правонарушение — уклонение от уплаты налогов.

Вычет по расходам на покупку такой недвижимости тоже не получить, ведь права на нее не зарегистрированы. Если речь, например, об ипотеке, то банк не выдаст кредит, пока заемщик не предоставит расписку, что документы по сделке сданы на регистрацию в Росреестр.

Как зарегистрировать недвижимость быстро и удобно и какие это дает гарантии, расскажу ниже.

Что вы узнаете

В 2018 году мне срочно надо было открыть ООО в другом городе. Расстояние до нужной мне инспекции ФНС составляло без малого 2000 километров.

Я уже собрался лететь, но в последний момент вылет сорвался. Тогда я заинтересовался возможностью регистрации юрлица через сайт ФНС. В интернете мало об этом писали, потому что регистрацией юридических лиц в основном занимаются .

Несмотря на помощь Т⁠—⁠Ж, я не смог получить ответы на все вопросы. Я действовал на свой страх и риск, и у меня все получилось. В статье расскажу, как мне удалось зарегистрировать ООО удаленно за пять шагов.

Мы обновили эту статью

С момента публикации в процедуре удаленной регистрации изменились некоторые детали, и редакция внесла их в статью. Общий алгоритм действий остался тем же, поэтому личный опыт от 2018 года по⁠-⁠прежнему сможет пригодиться.

Что за сервис и кому он подходит

Электронный сервис ничуть не уступает личной подаче: можно открыть ООО с любым составом учредителей в любом населенном пункте РФ, независимо от места подачи заявления и адреса регистрации заявителя, и сразу перейти на упрощенную систему налогообложения.

У Тинькофф есть бесплатный сервис для регистрации ИП: отправляете заявку, отвечаете на вопросы — дальше все само. Ответ от ФНС придет на почту, самому ездить никуда не нужно.

Вкратце — как зарегистрировать ООО удаленно

Указать сведения о заявителе

Выбрать вид деятельности (ОКВЭД)

При желании выбрать налоговый режим

Выбрать способ представления документов

Вы можете направить сформированное заявление в регистрирующий орган в электронном виде.

Регистрирующий орган рассмотрит заявление в течение 3 рабочих дней и сообщит о результатах рассмотрения по электронной почте.

При положительном результате поступит приглашение о посещении регистрирующего органа.

В случае невозможности осуществления регистрации индивидуального предпринимателя, уплаченная государственная пошлина может быть использована при направлении в регистрирующий орган иного заявления о регистрации индивидуального предпринимателя.

Заявление по форме № Р21001 распечатывается регистрирующим органом и подписывается заявителем с предъявлением специалисту регистрирующего органа документа, удостоверяющего личность заявителя.

Оплатить госпошлину

Государственная пошлина — 800 рублей, оплата может производиться непосредственно через сервис.

Оплачивать государственную пошлину не требуется при направлении документов в электронном виде, подписанных электронной подписью заявителя, в том числе через МФЦ и нотариуса.

Направить документы в регистрирующий орган

Сервис предоставит возможность подписать документы электронной подписью заявителя и направить их в регистрирующий орган напрямую из сервиса.

Зарегистрироваться на сайте ФНС

Что такое ЭЦП. Электронная цифровая подпись — способ подтвердить личность отправителя. Например, пароль из смс от банка для авторизации платежа — это простая электронная подпись.

Кроме простой существует усиленная электронная подпись, которая может быть квалифицированной и неквалифицированной. Разница между ними в том, что квалифицированную подпись выдают лицензированные ФСБ удостоверяющие центры, которые входят в зону доверия ФНС, — они гарантируют надежность шифрования. Такая подпись защищена от копирования и подделки, ее нельзя переслать по почте или выложить на торренты.

Усиленная квалифицированная электронная подпись полностью равносильна собственноручной подписи на бумажных документах. Именно она требуется для электронной подачи заявления и всех документов на регистрацию.

Поскольку мне необходимо было отправить документы как можно скорее, я поехал за ЭЦП в офис представителя, которого нашел в интернете. Большинство компаний, которые этим занимаются, могут привезти ЭЦП курьером, так что и для получения подписи из дома выходить не обязательно.

Документы для получения ЭЦП. Мне понадобились оригиналы паспорта, СНИЛС и ИНН. С документов сняли копии, меня сфотографировали с паспортом и заявлением на выдачу электронной подписи. Эти документы отправились в сертификационный центр, чтобы подтвердить мою личность. После проверки документов в сертификационном центре мне выдали токен (специальное устройство, похожее на флешку, в котором записан сертификат ЭЦП), пин электронной подписи и инструкцию, как с этим работать.

стоила усиленная квалифицированная ЭЦП

Весь комплект обошелся мне в 2290 ₽. Это было не самое дешевое предложение на рынке, но мне была важна скорость.

С июля 2022 года сертификат квалифицированной ЭП можно оформить бесплатно с помощью мобильного приложения «Госключ». Но такая подпись подойдет только для документов, направляемых в налоговую для регистрации ИП или ООО.

Ключ сертификата подписи создается, хранится и применяется в приложении: не нужны и токен — все функции доступны без личной явки и бумаг. При регистрации ООО с типовым уставом результат можно получить в течение суток.

Чтобы получить сертификат КЭП в приложении «Госключ», потребуются подтвержденная учетная запись на госуслугах, смартфон с  и загранпаспорт нового поколения. Именно он содержит чип с персональной информацией, который позволяет идентифицировать человека.

Как работать с ЭЦП. Электронная подпись, как и обычная, — дополнение документа небольшим фрагментом информации, который однозначно идентифицирует подписанта. В случае ЭЦП такой информацией является сертификат на токене.

Чтобы подписать документы при помощи ЭЦП, необходимо установить на компьютер специальную программу. Лицензия на нее входила в стоимость электронной подписи. В программу необходимо внести сертификат с токена, после чего она сможет подписывать документы. Есть плагины, которые позволяют подписывать и проверять подписи в программах пакета «» и «Адоуб», но для работы с сервисом ФНС это не потребуется.

Токен следует хранить так же тщательно, как любой другой документ. Но на случай его утери существует защита пин-кодом. Программа запрашивает его всякий раз, когда пытается подписать электронный документ. Считается, что пин-код невозможно взломать, но я не рискую и храню токен в сейфе вместе с другими документами.

Токен (носитель) электронной подписи

В каких случаях Росреестр может приостановить регистрацию права или отказать в ней

Оснований для приостановления регистрации у Росреестра целых 63. Приостановить регистрацию — значит приостановить срок выдачи готового результата до устранения причины, по которой невозможно зарегистрировать право собственности. Вот самые распространенные причины:

Рассмотрим последнюю ситуацию на примере.

Всем сторонам, которые фигурируют в заявлении, Росреестр присылает уведомление о приостановке регистрации с указанием причины и срока устранения замечания. Уведомление может быть передано через МФЦ, в личном кабинете госуслуг, по электронной почте, в руки при личном визите или по телефону.

На устранение замечаний дают три месяца. Регистрацию возобновят, как только ведомство получит от заявителей или органов власти нужную информацию или документы.

Если в этот срок причину приостановки не удастся исправить, то в регистрации откажут, а госпошлину не вернут.

До того как регистрация права собственности состоится или будет принято решение об отказе, заявитель может сам отозвать свое заявление. Если в регистрации откажут после приостановки, обжаловать это можно будет только через суд. Но можно забрать документы, привести их в соответствие всем требованиям закона и подать заявление заново. При таком раскладе получится вернуть половину уплаченной госпошлины по заявлению о возврате денег.

Как уплатить госпошлину

Сведения в ЕГРН о правах и ограничениях на недвижимость вносятся за плату — госпошлину. Для граждан это 2000 ₽, для юрлиц — 22 000 ₽. Если нужно зарегистрировать право собственности на земельный участок, то госпошлина — 350 ₽.

При этом сумму нужно поделить на всех собственников, если их несколько. Например, семья из пяти человек покупает квартиру. Чтобы на них зарегистрировали право собственности, нужно уплатить пошлину 2000 ₽, то есть каждый будущий владелец отдаст 400 ₽.

При подаче заявления в Росреестр госпошлина должна быть уже оплачена, а сам документ о совершении платежа предоставлять не обязательно. Приложить квитанцию об оплате госпошлины можно для спокойствия, что данные о платеже без проблем перепроверят в Росреестре и срок регистрации не затянется.

Не имеет значения, каким документом будет подтвержден платеж: копией или оригиналом квитанции, скриншотом из интернет-банка или просто выписанными на листок реквизитами платежа.

Оплатить можно двумя способами: через кассу банка или через интернет-банк.

Главное — знать правильные реквизиты для зачисления денег на счет. Они отличаются в каждом регионе и еще и внутри региона одним реквизитом — КБК в зависимости от способа подачи заявления: в Росреестр напрямую или через МФЦ.

Узнать платежные реквизиты можно на месте — обычно там выдают распечатки с реквизитами и назначением платежа. Или на сайте Росреестра, если выбрать свой регион.

При онлайн-регистрации платеж нужно совершить в определенный срок после подачи заявления по уже сформированной Росреестром квитанции. Она доступна для скачивания, и ее пришлют на электронную почту заявителя после того, как заявление пройдет проверку.

Срок платежа будет указан в квитанции. Главный реквизит в ней — уникальный идентификатор начислений, УИН. Зная его, заплатить легко: достаточно ввести УИН в разделе «Платежи» в мобильном банке или сообщить сотруднику кассы банка. Платеж пройдет по нужным реквизитам, и деньги зачислят на счет Росреестра. Прикладывать к заявлению квитанцию об оплате не нужно. Для правильности платежа Росреестр даже создал пошаговую инструкцию для оплаты через мобильный банк.

Если госпошлина оплачена не полностью, по неверным реквизитам или не оплачена вообще, регистрацию не приостановят — просто вернут документы без рассмотрения.

Срок регистрации права собственности на недвижимость

Он зависит от того, каким способом подано заявление, оно заполнено и  документы предоставлены, а также от того, как быстро заявитель оплатил госпошлину.

Срок окончания госрегистрации зависит от способа подачи заявления:

Как запретить регистрировать право на недвижимость без личного присутствия

В августе 2019 года в силу вступили изменения в законе о госрегистрации недвижимости. Они урегулировали применение УКЭП при проведении сделок с недвижимостью. Теперь, после того как собственник подал заявление на совершение онлайн-сделок с недвижимостью, запись об этом внесут в ЕГРН. Если ее не будет, заявления и документы вернут без рассмотрения. Так, без личного участия заявителя проведут сделку, только если он дал на то согласие.

Дополнительно можно подать в Росреестр еще одно заявление: о невозможности совершать сделки с уже имеющейся в собственности недвижимостью без личного участия собственника. Подать такое заявление можно в отношении одного, нескольких или сразу всех объектов, которые есть в собственности.

Сделать это может сам собственник, его законный представитель или представитель по нотариальной доверенности. В число законных представителей входят: родители — для несовершеннолетних детей, опекуны или попечители — для недееспособных или ограниченно способных в силу возраста или здоровья.

Запрещающая запись появится в ЕГРН в течение пяти рабочих дней со дня принятия Росреестром заявления.

Отменить запись можно тремя способами:

Как проверить, электронная регистрация

С регистрацией МФЦ все ясно: на руках остается расписка о приеме документов с датой, когда можно получить саму выписку из ЕГРН. На какой стадии находится рассмотрение заявления, можно отслеживать на сайте МФЦ.

Если заявление на регистрацию подавали онлайн, выписку на руки вы не получите — придет только уведомление по электронной почте и вместе с этим в личном кабинете на сайте Росреестра и личном кабинете налогоплательщика появится новая запись о собственности.

Электронный документ имеет юридическую силу, как и его бумажная версия. Но если принципиально иметь бумагу о собственности, заверенную Росреестром, то после регистрации можно обратиться за изготовлением выписки в МФЦ.

Вся ваша недвижимость, зарегистрированная в ЕГРН, отображается в разделе «Мои объекты» личного кабинета на портале Росреестра

Право собственности на недвижимость связано с обязанностью платить налог. Поэтому все имущество отражается в личном кабинете налогоплательщика

Что такое УКЭП и зачем она нужна. При подаче заявления в Росреестр через интернет потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись — УКЭП. Это персональный файл с зашифрованной информацией о владельце. Такая подпись приравнивается к ручной. Ею можно заверять различные электронные документы или, например, запросы информации из систем Росреестра.

Получить УКЭП можно двумя способами:

При онлайн-регистрации права собственности отдельное разрешение от Росреестра на применение УКЭП не требуется. А вот в случае отчуждения уже имеющихся объектов нужно сначала подать заявление в офисе Росреестра, чтобы вам разрешили проводить такие сделки электронным способом. Заявление рассмотрят в течение пяти рабочих дней, после чего в ЕГРН внесут соответствующую запись.

Только после этого недвижимость можно будет отчуждать — например, продавать или дарить. Можно разрешить сделку с одним объектом недвижимости или со всеми сразу. То есть, если присутствуют сомнения в безопасности своей недвижимости, можно просто не направлять заявлений, тогда электронная регистрация перехода права собственности не состоится.

Но есть исключения. Без такой записи совершать операции с недвижимостью могут:

проводить регистрацию онлайн. Без предварительного разрешения, которое Росреестр получил от собственника, недвижимостью через интернет никто распорядиться не сможет. Даже сам владелец.

Подать заявление без необходимости посещать МФЦ — безусловно, проще. Плюс срок регистрации по таким сделкам может быть сокращен до одного-двух дней.

Опасность электронной сделки только в том, что УКЭП и паролем к ней могут завладеть злоумышленники. Либо ими могут воспользоваться люди, которые занимаются сделкой, — недобросовестные юристы, риелторы.

Сами удостоверяющие центры, которые могут выдать сертификат даже по копии паспорта, контролировать трудно. Ведь именно там идентифицируют человека, которому доверяют сертификат подписи. Опасные прецеденты есть.

Форматирование и отправка документов

Формат документов. Документы нужно было сначала распечатать, а затем отсканировать в формате TIFF c разрешением 300 точек на дюйм в черно-белом (однобитовом) цветовом режиме.

Каждый документ должен весить не более 2 Мб. T IFF — типографский формат без сжатия, так что один только мой устав занимал 116 Мб. Это можно исправить. Я редактировал файл в программе , она бесплатная для частных лиц, кем я и был на тот момент.

Для каждой страницы я задавал количество точек 300 на дюйм и преобразовывал в черно-белый режим без сглаживания. После того как я обработал все страницы, устав занимал на диске чуть больше 1 Мб.

Изначальный документ. 116 Мб — это очень много

Изменение цветности в программе XnView Classic

Документ после обработки. Его размеры соответствуют требованиям ФНС

Отправка документов. Заявление о регистрации ООО по форме Р11001 сразу оказывается в личном кабинете. Остальные документы просто загружаются на сайт. У меня получилось шесть документов: заявление, решение, устав, квитанция об уплате госпошлины, гарантийное письмо и уведомление о переходе на УСН по форме № . Сейчас их было бы только пять — без квитанции.

При отправке документов сайт ФНС требует их подписать. Поэтому необходимо подключить токен к компьютеру и запустить программу для электронной подписи. Каждый документ подписывается отдельно, так что я ввел шесть раз подряд. Я обращаю на это отдельное внимание, так как меня сначала смутили многократные запросы.

Пакет документов уходит на рассмотрение в инспекцию. Ф НС обещает получение результата спустя три рабочих дня после заполнения, но есть нюанс — в скорости работы самого портала. Документы между порталом и региональной инспекцией перемещаются не мгновенно, так что на это тоже нужно делать поправку.

Письмо от региональной инспекции о получении документов мне пришло спустя шесть часов после их отправки. Видимо, срок исчисляется с этого момента: я отправил документы в четверг днем, а ответ получил во вторник поздно вечером.

Регистрация ООО прошла успешно: мне прислали копию устава, свидетельство о постановке на налоговый учет и лист записи ЕГРЮЛ. Каждый документ был заверен электронной подписью налоговой, что приравнивает его к бумажному оригиналу. С такими документами можно открывать расчетный счет, заключать договоры и делать все остальные вещи, которые полагаются обществу с ограниченной ответственностью.

Письмо из налоговой о получении документов

Как государство защищает владельцев недвижимости

Под защитой находятся и собственники, которые внесли сведения о своей недвижимости и сделках с ней в базу, и те, кто только собирается стать собственником, то есть потенциальные покупатели.

Покупатели получают уверенность в том, что приобретают недвижимость у настоящего владельца. Они знают основные характеристики объекта: площадь, адрес, кадастровый номер. И могут выяснить, на объекте сделки аресты, обременения или запреты, несовершеннолетние собственники.

Кроме того, покупатель вправе получить единовременную компенсацию из бюджета, если выйдет так, что он лишится своей недвижимости. Например, если продавец квартиры заявит, что был недееспособен, когда совершал сделку, или сделку проведут мошенники по поддельным документам. Покупатель действует добросовестно и может не знать о подвохе. Для получения компенсации надо обратиться в суд, второй стороной в иске указать региональное казначейство.

Компенсацию выплатят в размере фактических убытков или исходя из кадастровой стоимости недвижимости — смотря что выберет потерпевший и что решит суд. Завышать стоимость недвижимости и наживаться за счет казны не получится. Право требования долга от покупателя переходит к государству. То есть оно должно будет признать нарушения прав потерпевшего, покрыть его убытки и взыскать деньги в казну с виновной стороны.

Чем подтверждается государственная регистрация права. Сотрудник Росреестра — государственный регистратор вносит запись в ЕГРН о том, что государственная регистрация права собственности совершена. Именно эта запись означает, что переход, возникновение или прекращение прав и обременений состоялись. Для заявителя Росреестр формирует выписку из ЕГРН.

До 2016 года вместо выписки из ЕГРН заявителю выдавали бумажное свидетельство о регистрации права собственности.

В разные периоды на руки заявитель получал документ о собственности вот в таком виде:

Выписку из ЕГРН можно получить в бумажном или электронном виде на любой объект недвижимости, сведения о котором есть в реестре. Юридически эти документы равны. Ниже покажу выписку из ЕГРН, которую мне выдали в 2019 году после регистрации права собственности на квартиру.

Я покупала недвижимость дважды. Первый раз — в апреле 2016, за несколько месяцев до отмены свидетельств о собственности.

Тогда мне выдали свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Свидетельство уже выглядело намного проще, чем те, что выдавали ранее. Оно распечатано на простом листе, а не на государственном бланке

Что нужно знать о регистрации права собственности

Способов подать документов в Росреестр несколько:

На договорах по сделкам ставят отметку о создании электронного образа документа — и возвращают заявителю

Какие документы нужны для регистрации права собственности в Росреестре

Чтобы зарегистрировать право собственности, собственнику нужно подать в Росреестр заявление. К нему надо приложить документ, на основании которого сделают запись в ЕГРН. Им может быть:

Для регистрации права собственности или кадастрового учета земельных участков документом-основанием дополнительно могут быть:

Сами документы после 29 июня 2022 года Росреестр в дела не забирает и не проставляет на них штампы о регистрации. Например, больше не нужно распечатывать и подписывать дополнительный экземпляр договора и передаточного акта для Росреестра. Участникам сделки достаточно просто иметь свои экземпляры документов — все бумаги переводят в электронные образы.

Какие права на недвижимость нужно регистрировать в Росреестре

Обязательно регистрировать в Росреестре нужно:

перед регистрацией ставить недвижимость на кадастровый учет. Как мы уже сказали выше, такой учет ведут территориальные отделения Росреестра. Они формируют перечень всей недвижимости в стране — ГКН, государственный кадастр недвижимости. Каждому объекту присвоен уникальный кадастровый номер.

Например, кадастровый номер моей квартиры — 72:17:1316004:XXXX. Такой комбинации цифр больше не будет ни для одного объекта недвижимости — это цифровая запись точного адреса моей квартиры. Расшифровать ее можно так:

ГКН и ЕГРН — два взаимосвязанных источника информации обо всей недвижимости в России. Одновременно внесут сведения в ЕГРН и в ГКН, если:

Регистрацию права собственности на недвижимость проведут без ее кадастрового учета, если об этой недвижимости уже есть сведения в ЕГРН.

В исключительных случаях кадастровый учет проведут без регистрации права собственности. Вот некоторые из таких случаев:

В остальных случаях неважно, недвижимость на кадастровом учете или нет. Если право собственности еще не закреплено в Росреестре, то  после подачи заявления о регистрации недвижимость поставят на кадастровый учет.

Росреестр работает по принципу одного окна: и регистрацию права, и кадастровый учет проведут в одном месте, по одному пакету документов.

Собрать документы и заполнить анкету

Для регистрации ООО необходимо подать следующие документы:

Этот список одинаковый как для подачи в отделении ФНС, так и для дистанционной регистрации. Отличие лишь в том, что при личной подаче необходимо представить квитанцию об уплате госпошлины в размере 4000 ₽.

Госпошлина. С 1 января 2019 года за дистанционную регистрацию юридических лиц и ИП госпошлина не взимается. Когда я регистрировал ООО, изменения еще не вступили в силу, поэтому пошлину я оплачивал и прикладывал квитанцию к заявлению о регистрации.

Решение и устав. Сайт ФНС может самостоятельно составить решение о создании юридического лица и типовой устав. Поскольку я их составил предварительно, планируя очную подачу, я решил загрузить те, что уже есть. По крайней мере так я точно знал, что в них написано.

Анкета и форма Р11001. Система автоматически сгенерирует заполненное заявление по форме Р11001. Для этого необходимо заполнить специальную анкету на подсайте ФНС. В ней потребуется ввести данные паспорта, ИНН и адрес регистрации по месту жительства, а также сведения о планируемой деятельности создаваемого общества (коды ОКВЭД) и уставном капитале.

Анкету необходимо заполнять внимательно. В системе есть автоматическая проверка данных, но касается она не всего. Она заметит некорректный ИНН или номер паспорта, а выдавшее учреждение или адрес регистрации — нет. Ошибки могут привести к отказу в регистрации.

Анкета автоматически сохраняется на сайте, так что можно делать перерывы и даже выходить из системы.

Гарантийное письмо от арендодателя. Рекомендуется приложить гарантийное письмо от будущего арендодателя и документы, подтверждающие его право на недвижимость. Они подтвердят достоверность юридического адреса ООО, который нужно указать в заявлении о регистрации ООО.

Мой арендодатель прислал скан гарантийного письма по электронной почте. Документы на право собственности я не просил. Зарегистрировать ООО можно и по домашнему адресу учредителя, тогда понадобятся документы на право собственности и согласие всех собственников квартиры, если их несколько.

Документы о юридическом адресе

Формально список необходимых документов на регистрацию ООО не включает в себя ни гарантийное письмо, ни договор аренды, ни подтверждение права собственности на помещение, где будет зарегистрирована компания. Лица, которые обращаются с заявлением на регистрацию юрлица, не обязаны представлять дополнительные документы, чтобы подтвердить достоверность сведений о юридическом адресе.

Но правоприменительная практика такова, что при отсутствии этих документов налоговая может отказать в регистрации, сославшись на недостоверность представленных сведений об адресе. А может и не отказать — все зависит от взглядов конкретной инспекции и конкретного регистратора. Я решил не рисковать и приложить гарантийное письмо от арендодателя.

Переход на УСН. Как и личная подача, дистанционная регистрация позволяет сразу перейти на упрощенную систему налогообложения. Для этого достаточно приложить к пакету документов уведомление о переходе ООО на УСН (форму № ).

Если не перейти на УСН сразу при регистрации, придется ждать 1 января следующего года и есть риск переплатить налоги. Поэтому заявление я отправил в налоговую электронно вместе с остальными документами.