ЧТО ТАКОЕ ПУБЛИЧНЫЕ АУКЦИОНЫ ПО БАНКРОТСТВУ

Как подается заявление о банкротстве?

Давайте рассмотрим, как продается имущество банкрота и должника. Решение о переходе на эту стадию банкротства принимается судом. Уведомление о начале реализации активов и другая информация о деле о банкротстве будут размещены на Федресурсе. Потенциальные покупатели могут найти основную информацию о продаже, включая информацию об электронных торговых площадках и о приблизительной цене лотов.

Как я выиграла первые участки на торгах

Я пришла на торги из интереса — хотела недорого купить себе из имущества банкротов, например ноутбук или Айфон. Пока выбирала лоты, обратила внимание на продажу земельных участков. Подумала, что потом землю можно будет перепродать подороже.

Первый участок выбирала долго и не сразу решилась подать заявку на участие. Было немного страшно: я не знала, выиграть, а потом продать купленный участок.

Сейчас у меня десятки выигранных торгов для себя и клиентов. Но первые две сделки запомнились. О них расскажу подробнее. А в другой статье расскажу, сколько и как часто получается зарабатывать, покупая землю на торгах.

Участок в Ленинградской области. Первый участок я решила искать в своем регионе — в Санкт-Петербурге или Ленинградской области. Мне было важно проверить на практике процедуру торгов и сделки.

Сначала хотела оставить землю себе, но потом отказалась от идеи. Участок расположен далеко, а на торгах стали попадаться более интересные варианты. Например, площадь земли побольше, удобнее добираться — можно доехать на электричке.

Как искала. Лоты ищу с помощью агрегатора «Торги России». С ним проще работать, чем с сайтом ЕФРСБ. Например, можно в поиске задать параметры: тип лота, цену, местоположение. Я настроила фильтр на земельные участки стоимостью до 100 000 ₽ в Ленинградской области.

По моим запросам вышло около десяти лотов. Из списка я выбрала участок в Ленинградской области, в Бокситогорском районе. Это в  от моего дома в Санкт-Петербурге.

Нашла участок на «Яндекс-картах». Деревня располагается вблизи транспортной магистрали. Но добираться все равно на такси: рядом с деревней нет остановок общественного транспорта или станции. Машины и водительских прав у меня нет.

Расстояние пугало, и я попросила арбитражного управляющего выслать мне документы на землю. Вместе с документами управляющий выслал фотографии участка. Оказалось, что на земле стоит полуразрушенный дом, а сам участок ровный и правильной формы. Строение для меня значения не имело, а участок понравился. Поэтому я решила участвовать несмотря на удаленность.

Как участвовала в торгах. Участок продавался через публичное предложение, то есть на каждом этапе цена снижалась на один шаг. Начальная цена — 90 000 ₽. Торги проходили в десять этапов, каждый длился пять дней. Если желающих не было, в конце каждого этапа цена снижалась на 9000 ₽.

Я прикинула, что могу купить землю по цене не больше 50 000 ₽. Значит, мне нужно дождаться пятого этапа и объявить свою цену.

Торги проводили на ЭТП МЭТС. Я добавила лот в избранное и стала мониторить — каждый день заходила на страницу торгов и смотрела, не  участники. подал заявку на участие, тогда и  пришлось подавать или отказываться от торгов, если цена не устраивает.

На МЭТС в карточке видно, какое количество заявок подано по лоту. И 26 августа я увидела, что появился участник, который подал заявку. Шел четвертый этап торгов, и участник назвал цену 63 000 ₽. Это было чуть выше, чем я рассчитывала, но я решила присоединиться.

Четвертый период длился с 25 по 30 августа. У меня оставалось четыре дня, чтобы уплатить задаток 9000 ₽. Я перевела деньги, дождалась, когда они поступят на счет организатора, и 28 августа подала заявку.

Цену я поставила выше минимальной предыдущего этапа. Я подумала, если конкурент пропустил предыдущий, значит, не хочет платить за землю больше 72 000 ₽. Поэтому предложила чуть выше минимального порога третьего периода — 73 565,99 ₽. Это все равно ниже средней рыночной цены. В то время подобные участки продавали примерно за .

Так как на четвертом этапе появились участники и предложили цену, торги завершаются. 30 августа организатор торгов подписал протокол о допущенных участниках и результаты торгов.

В протоколе были указаны два участника и цена, которую предложил каждый из нас. Как я и предполагала, конкурент предложил цену выше минимальной, но ниже цены предыдущего этапа. Предложение конкурента — 70 000 ₽. Мое предложение оказалось немного выше, и я победила.

Как оплатила лот. После публикации протокола о результатах торгов арбитражный управляющий направил мне проект договора купли-продажи.

Я его распечатала, подписала и отправила обратно скан-копию. На следующий день внесла оставшуюся часть оплаты. Участок я купила за 73 565,99 ₽, из них 9000 ₽ внесла задатком. Поэтому я перевела на счет ЭТП оставшуюся сумму — 64 565,99 ₽.

На следующий день деньги пришли на счет площадки, а еще через день — на счет организатора торгов.

Как оформила собственность. Оказалось, что мы с арбитражным управляющим живем в соседних регионах: я — в Санкт-Петербурге, она — в Ленобласти. Но встретиться и вместе подать документы у нас не получилось. Она предложила время и МФЦ у себя, но я не могла приехать. Поэтому документы мы подавали в разных МФЦ и в разное время.

Мы решили так. Сначала управляющая подает в МФЦ документы. Ей выдают опись с номером сделки. Я дожидаюсь от управляющей фотографии описи, иду в свой МФЦ, называю номер сделки и подаю документы.

Мы так и сделали. Арбитражная управляющая получила опись, сфотографировала и отправила мне фото по электронной почте. Следом заказным письмом отправила мне оригиналы договора купли-продажи и акта приема-передачи участка.

Когда я получила оригиналы документов, я их подписала и с ними пришла в ближайший МФЦ. Назвала сотруднице МФЦ номер сделки, сдала подписанные документы и заявление на регистрацию прав собственности. В заявлении сотрудница указала, что мои документы нужно приобщить к указанному делу.

Через неделю мне позвонили из МФЦ и сказали, что сделку зарегистрировали. Я могу подойти в МФЦ и забрать выписку из ЕГРН.

Так я стала собственником участка, который через три месяца продала за 125 000 ₽. Продавала тоже дистанционно, не встречаясь с покупательницей.

Такую опись я получила от организатора торгов, номер сделки указывают в правом верхнем углу документа

Аукционные площадки для физических лиц

Чтобы приобрести имущество банкрота или должника, необходимо принять участие в аукционе на электронной торговой площадке. Это специализированный сайт, предлагающий услуги по проведению торгов, авансу, составлению смет и контрактов. Общие принципы работы электронной площадки следующие:

Общий реестр транзакций для всех электронных площадок доступен в ЕФРСБ. Туда поступает и информация после завершения аукциона, либо после признания его несостоявшимся или же недействительным.

Все электронные площадки работают при поддержке банков. Что они обеспечивают расчеты после завершения аукциона, операции по внесению аванса, оформлению банковских гарантий.

Согласно рейтингу, опубликованному «Федресурсом»,  по числу выставленных на торги по банкротству лотов в первом полугодии 2021 года лидирует «Межрегиональная торговая электронная система», в которую было за полгода внесено около 10 тыс. предложений на продажу имущества банкротов — а точнее, 9 тыс. 836 лотов.

Количество лотов через платформу «Центр дистанционных торгов» составило 8 252. На третьем месте по объему торгов находится у Российского аукционного дома с 6 962 лотами.

Эти три сайта также были лидерами по количеству торгов. В конкурсе 2021 года, проводимом два раза в год, приняли участие 8 500 человек.

Где искать торги недвижимостью

Я ищу недвижимость на официальном сайте ГИС «Торги». Сайт можно сравнить с метапоисковиком: на нем собраны лоты, информация о них и об электронных торговых площадках, на которых будут проходить торги. Например, я покупаю квартиры в Башкирии, а здесь торги чаще всего проходят на площадке РТС «Тендер». Есть и другие площадки — , и так далее. Все площадки, которые встречаются на ГИС «Торги», аккредитованы государством, поэтому их можно считать надежными.

Я нередко слышала, что торги — это мошенническая схема. На самом деле, обмана здесь быть не может. Г ИС «Торги» — это государственный сайт, утвержденный постановлением правительства. Лоты попадают сюда по решению суда, а торги — это процедура со строгим регламентом и правилами, которые соответствуют всем положениям федерального законодательства. Чтобы не нарваться на мошенников, нужно пользоваться только сайтом ГИС «Торги» и аккредитованными ЭТП.

Доступ на ГИС «Торги» бесплатный, лоты можно посмотреть без регистрации. Новые лоты появляются минимум за 15 дней до даты проведения торгов. Можно подключить оповещение о новых лотах, это стоит 1000 ₽ в месяц. Но я такой услугой не пользуюсь, просто захожу на сайт и проверяю, что появилось нового.

Мой опыт проверки документов

раз я собиралась купить квартиру на торгах: заказала выписку из ЕГРН, проверила решение суда по квартире и договор приватизации. Из документов я узнала, что в квартире проживали мать и сын.

Сын отказался от участия в приватизации, а мать заложила квартиру, получив за нее кредит. В этом случае мать была собственницей квартиры, а сын там просто жил. Когда банк оформлял квартиру в залог, он не учел, что сын отказался от приватизации. Выходит, банк допустил ошибку, не проверив момент с приватизацией.

Эти обстоятельства не считаются основанием для признания торгов недействительными. Несмотря на то что при покупке такой квартиры покупатель становится собственником, выселить гражданина, отказавшегося от участия в приватизации, невозможно. Такая квартира будет висеть мертвым грузом. Или можно заселиться и жить совместно с проживающим. я не проверила документы и не обратила внимания на момент с приватизацией, то  проблемную квартиру.

Размещение на Федресурсе

Федресурс — это федеральный официальный сайт, на котором публикуется вся информация о банкротстве. Он также включает отчет о продаже активов. Федресурс имеет два важных раздела.

Во-первых, Федресурс публикует общую информацию о проведении аукциона.

На Федресурсе также есть раздел, непосредственно связанный с транзакциями. Имеется форма поиска с ключевыми словами, данными о должнике, номером дела, стоимостью и составом лота, датой аукциона. В этом разделе содержатся данные по всем российским торговым площадкам.

Какие сложности могут возникнуть

Покупка земельного участка на торгах отличается от обычной сделки. Перечислю особенности, с которыми мне пришлось столкнуться.

Проблемы в Росреестре. Сотрудники МФЦ или Росреестра могут потребовать, чтобы организатор торгов и покупатель подавали документы вместе. Сделка проходит дистанционно или по экстерриториальному признаку. В первом случае стороны подают документы онлайн, во втором — по месту проживания, не вместе.

Выше я упоминала, что арбитражный управляющий может находиться в другом регионе, а может и в моем. Но мы все равно подаем документы раздельно: арбитражный управляющий — в тот МФЦ, который ему удобнее территориально, и по своему рабочему графику. А я выбираю время и МФЦ, удобные мне.

Дважды я сталкивалась с недопониманием со стороны сотрудников МФЦ. Первый раз меня не хотели принимать, потому что документы на регистрацию я сдаю без продавца. Пришлось объяснять, что в законе нет требования, чтобы продавец и покупатель приходили на сделку вместе и в один МФЦ.

Второй раз сотрудники МФЦ и контакт-центра Росреестра уверяли меня, что продавец и покупатель должны подавать документы одинаково — оба через МФЦ или оба через личный кабинет на сайте Росреестра. Но это неправильно — на способ подачи документов также ограничений нет: покупатель может подавать документы через МФЦ, а продавец — через личный кабинет. И наоборот.

Арбитражный управляющий может по ошибке выставить на торги участок, который не принадлежит банкроту. Чтобы определить собственника, не всегда достаточно посмотреть выписку из ЕГРН. Например, по документам владеть участком может один человек — банкрот. Но если земля куплена в браке, то супруг или супруга банкрота имеют право на супружескую долю. Арбитражный управляющий может выставить участок на торги, а после продажи вернуть супругу банкрота его половину.

Имущество банкрота попадает на торги после определения арбитражного суда, который формирует порядок, условия и сроки продажи. Но я все равно рекомендую внимательно проверять выписку из ЕГРН и смотреть, на основании какого документа владелец стал собственником участка. Поясню на примере.

Мне понравился один участок в Московской области. Я запросила у организатора торгов документы на недвижимость. Он прислал выписку из ЕГРН о праве собственности и правах должника на другие объекты, положение о порядке и сроках продажи участка.

Я внимательно изучила документы и увидела, что в решении суда и в извещении о торгах продаваемый участок указан совместной собственностью супругов. А в выписке из ЕГРН значится, что супруг банкрота получил землю в наследство. Такой участок не может быть совместно нажитым имуществом супругов и входить в конкурсную массу.

О допущенной ошибке я сообщила организатору торгов. Он ответил, что произошел сбой. Торги отложили по технической ошибке, а потом отменили.

Участок из описанного примера. Банкротство проходила супруга собственника — Лермонтова Наталья Анатольевна. По недосмотру суда и арбитражного управляющего на торги выставили участок мужа, который он получил по наследству. землю продали на торгах, супруг оспорить сделку

Как подготовиться к участию в торгах

Получить квалифицированную электронную подпись — КЭП. Электронная подпись — это специальный уникальный код, который генерируется для подтверждения личности на некоторых онлайн-площадках. Для участия в торгах КЭП необходима.

Электронную подпись выдает удостоверяющий центр — УЦ. Это частные компании, получившие аккредитацию в Министерстве цифрового развития. Из тех, что знаю я, это «Контур», «Айтиком» и «Астрал».

Я получала электронную подпись в «Контуре». На сайте УЦ надо заполнить заявление на выдачу сертификата и прикрепить сканы документов:

Стоимость КЭП в среднем 5000 ₽, оплатить нужно на сайте УЦ. Подпись делают в течение суток, а выдается она на год. О готовности подписи сообщают в личном кабинете на сайте УЦ и в письме по электронной почте.

Подпись заносят на USB-токен — это обычная флешка, которая автоматически синхронизируется с сайтом торгов. Флешку с подписью нужно забрать в офисе УЦ, предъявив паспорт.

Моя флешка с электронной подписью

Без плагина КЭП работать не будет.

Получить аккредитацию на ЭТП. Аккредитация — это допуск к участию в электронных торгах. Ее получают на площадках, на которых проходят торги. Чтобы сэкономить время, если понравится лот, я заранее получила допуск на несколько торговых площадок: «Сбербанк-АСТ», «Росэлторг» и «Ростендер». Аккредитация участников бесплатная.

Чтобы получить аккредитацию, понадобятся документы:

После того как вы выбрали пункт «Загрузить подпись» или «Настроить подпись», начнется загрузка электронной подписи с флешки. Аккредитация занимает в среднем до пяти рабочих дней. В это время можно вынимать флешку и использовать компьютер как обычно.

В итоге в личный кабинет на ЭТП и по электронной почте приходит уведомление о том, что доступ к участию в торгах предоставили.

Внести задаток. За интересующий лот нужно обязательно внести задаток — без него площадка не допустит к торгам. Лучше переводить задаток в срок минимум от трех до пяти дней, чтобы перевод успел поступить на счет организатора до окончания приема заявок.

Размер задатка — от цены лота — устанавливает организатор торгов. Например, когда я приобретала квартиру за 1 500 000 ₽, вносила задаток 30 000 ₽ — это 2% от начальной цены лота.

Задаток переводят по реквизитам, указанным в извещении о торгах. Можно перевести в офисе любого банка или в приложении. Я перевожу в приложении банка.

После того как деньги перечислены на счет организатора, на почту приходит уведомление о дне и времени проведения торгов. Письмо приходит в течение двух-трех дней с момента внесения задатка.

Заполнить заявку. Как только получен задаток, на странице ЭТП с интересующим лотом нужно нажать кнопку «Участвовать в торгах». Дальше открывается форма заявки, где вы заполняете адрес объекта недвижимости и дату проведения торгов. Эти данные есть в описании лота.

Когда внесли все данные в заявку, ее нужно распечатать, подписать, отсканировать и загрузить в личный кабинет ЭТП. Если идеально заполнены документы и внесен задаток, то к торгам допускают.

Как участвовать в торгах арестованным имуществом

Поучаствовать в торгах арестованным имуществом может не каждый. Не примут заявку от должника, чье имущество продается, и от любого человека, который связан с торгами, например от организатора торгов или родственника должника.

Чтобы поучаствовать в торгах, нужно выполнить действия, что и для банкротных торгов. Но есть нюансы.

Получить электронную подпись. Нужна подпись, что и для торгов при банкротстве.

Еще одно отличие торгов арестованным имуществом от банкротных в том, что ЭТП всегда берут комиссию с победителя. Это может быть от итоговой или первоначальной цены лота — зависит от ЭТП. Уплатить комиссию нужно в течение дней после публикации протокола о результатах торгов.

Например, на ЭТП torgi.org, где часто выставляют лоты по Санкт-Петербургу, Республике Адыгее и Краснодарскому краю, комиссия площадки — 10% от стоимости выигранного лота. Уплатить ее нужно в течение трех дней после публикации протокола о результата аукциона

Выбрать торги и уплатить задаток. Обычно на торгах, где продают ипотечные квартиры, которые считаются заложенным имуществом должника, размер задатка ниже, чем на банкротных, — 1—5% от цены лота. И в любом случае он не может быть выше 5% от начальной стоимости имущества.

Когда на торгах продают другое имущество, задатки бывают очень высокими. Например, я видела торги, на которых при начальной цене квартиры 4 140 000 ₽ организатор установил задаток 1 000 000 ₽.

Размер задатка указывается на  и дублируется в извещении о проведении торгов. Я рекомендую всегда внимательно изучать извещения о торгах, потому что бывает, что в них объявляют аукционы сразу по нескольким лотам и условия по ним могут различаться.

Подать заявку. Обычно для торгов арестованным имуществом нужно заполнять, распечатывать и подписывать заявку на участие. А потом прилагать ее к основному пакету документов, который подается для участия в аукционе. На торгах по банкротству такое заявление формируется в электронном виде и никакой бумажной версии нет — в этом смысле участвовать в банкротных торгах проще.

Форма заявки может прилагаться к извещению о торгах на , а на самой ЭТП, где будет проводиться аукцион, ее может не быть. Или, наоборот, заявка может быть только в карточке лота на ЭТП.

Кроме заявки придется подготовить еще несколько документов. Что именно, зависит от того, кто проводит торги — Росимущество или ФССП через организатора торгов. Например, это могут быть:

Иногда заявку на торги арестованным имуществом можно подать до оплаты задатка, а сам срок оплаты на  больше, чем на банкротных торгах.

Для каждых торгов устанавливается свой срок приема заявок — его указывают в извещении. Как только он заканчивается, организатор торгов определяет лиц, допущенных к аукциону, и отправляет им оповещения об этом на электронные почты.

Дальше в назначенный день проходит аукцион. Важно, что на торгах арестованным имуществом нельзя купить лот по первоначальной цене — должна быть сделана одна ставка.

Шаг ставки всегда указан в извещении о торгах. Обычно это 1% от начальной стоимости.

Вот так участник делает ставку в личном кабинете на ЭТП — нажимает «Пересчитать». После этого программа предлагает новую цену после последней от предыдущего участника с учетом шага повышения. Потом нужно согласиться — подтвердить и подписать свою ставку электронной подписью

По результатам аукциона организатор публикует протокол, в котором указывает всех допущенных участников, их ценовые предложения и победителя.

Как я уже написала выше, победитель должен оплатить лот в течение пяти дней. Если он этого не сделает, торги признают несостоявшимся и объявляют второй этап. Он проводится , как и первый.

Запомнить

Станьте героем Т⁠—⁠Ж. Покупали недвижимость? Расскажите, как все прошло и что купили

Подача заявки на участие в торгах

Следующий этап — подача заявки. Для этого необходимо перейти в карточку торгов и внимательно ознакомиться с требованиями для желающих принять участие в торгах за лот. Например, чтобы купить на торгах оружие необходимо иметь специальную лицензию, иначе организатор торгов отклонит вашу заявку на участие.

Далее, необходимо оплатить задаток. Как правило, он составляет 5% от размера начальной цены лота. Реквизиты счёта для оплаты задатка вы также найдете в карточке торгов.

Завершающим шагом является заполнение самой заявки на участие в торгах, для этого необходимо приложить документы и платежное поручение об оплате задатка. В течение пяти календарных дней после окончания приёма заявок до начала торгов, организатор публикует в карточке торгов протокол об определении участников.

Зарегистрировать договор купли-продажи в Росреестре

Когда организатор торгов получает оплату, мы договариваемся, как будем подавать документы на регистрацию.

Часто мой регион не совпадает с регионом арбитражного управляющего. Например, я живу в Санкт-Петербурге, а управляющий — в Екатеринбурге или Челябинске. Поэтому документы на регистрацию мы подаем дистанционно — по месту нахождения каждого из нас. Вот как проходит процедура:

Получить выписку из ЕГРН. Регистрация сделки занимает до семи рабочих дней. Еще два дня нужно для доставки документов, если один из участников или оба подавали документы через МФЦ.

Способ получения зависит от способа подачи. Если подавали на сайте Росреестра, выписка придет в личный кабинет. Если подавали в МФЦ, получить выписку можно .

Как я делаю ремонт

Необходимо помнить, что квартира с торгов — это кот в мешке. Никогда не знаешь наверняка, что попадется. Главное, быть готовым к тому, что придется выкидывать старый хлам или переделывать древний ремонт.

Ремонт я делаю сама вместе с мужем. Мы покупаем недорогие материалы в «Леруа Мерлене» — в основном обновляем обои, напольное покрытие и двери. Если кухонный гарнитур и сантехника в совсем плохом состоянии, то их тоже меняем. Косметический ремонт однушки 22 м² в 2021 году обошелся мне примерно в 50 000 ₽.

На самый дорогостоящий ремонт я потратила 150 000 ₽. Сюда вошла плитка в санузле, акриловая ванна, новый унитаз, пластиковые окна, межкомнатные двери, обои и линолеум. Обычно дороже всего обходится стеклопакет: на три окна в двух комнатах и кухне я потратила 60 000 ₽. Остальные материалы стоят недорого. На унитаз я потратила примерно 6000 ₽, стоила небольшая акриловая ванна.

Косметический ремонт без помощи строителей можно сделать за один месяц. Здесь, конечно, нужно объективно оценивать свои силы: если никогда не клеили обои, то с первого раза может и не получиться. Лучше заранее определиться с тем, что вам по силам сделать самому, а в чем стоит довериться профессионалам. У меня есть опыт в ремонте собственного жилья, поэтому поклеить обои, постелить линолеум, сделать плинтусы и побелить потолок я могу сама. С электричеством и сантехникой помогает муж.

Лучше всего выбирать спокойные классические тона обоев и пола. Никаких ярких оттенков или крупных рисунков — так будет сложнее продать квартиру. И важно, чтобы все выглядело аккуратно и чисто.

Порой попадаются действительно легкие варианты, обычно они в новостройках или относительно новых домах. Тогда можно просто прибраться и выставлять на продажу, а иногда — наоборот.

Недавно я купила на торгах квартиру в ужасном состоянии. Чтобы привести ее в нормальный вид, понадобится выбросить старую мебель, поклеить обои, постелить линолеум, убрать старую фанеру с потолка и побелить его. Думаю, с бюджетными материалами ремонт обойдется в 60 000 ₽, так как площадь небольшая.

С таким ремонтом я справлюсь легко. Мне повезло, что обои поклеены давно и наполовину оторваны, их будет гораздо легче снимать. Линолеум тоже легко снимается. Если будут проблемы с электричеством или проводкой, то у меня есть знакомый электрик. В остальных случаях я нанимаю специалистов через «Авито». Обычно звоню и спрашиваю, подъехать в удобное для меня время.

Квартиры я продаю через «Авито», фотографии делаю на телефон. В среднем покупатель находится через один-два месяца. Квартиры я выставляю на продажу по рыночной стоимости и не занижаю цену. Пока что проблем с продажей квартир не было — как показывает практика, на каждую находится покупатель.

По закону, если квартира в собственности менее трех лет, с ее продажи нужно уплатить налог 13%. Он исчисляется с разницы между ценой покупки и продажи. К примеру, если квартиру купили за 2 000 000 ₽, а продали за 3 000 000 ₽, с суммы 1 000 000 ₽ уплачивается налог 13%.

Подавать декларацию нужно в следующем после продажи календарном году в период с 1 января по 30 апреля, а заплатить НДФЛ из декларации — до 15 июля года. Я обращаюсь к специалисту, и он помогает мне подготовить декларацию. Специалисты также есть и при налоговых инспекциях. Для декларации им нужен паспорт, ИНН, копии договора покупки и продажи квартиры.

Публичное предложение

Итак, если имущество не выкупили и в ходе повторного аукциона, то начинается этап публичного предложения. В рамках публичного предложения цена постепенно снижается согласно временным периодам. Выигрывает тот, кто подал заявку в установленное время не ниже начальной цены периода и тот, чье ценовое предложение оказалось выше других. При наличии двух одинаковых ценовых предложений, выигрывает тот, кто подал своё раньше.

Многие покупатели ждут именно публичного предложения, чтобы выкупить имущество по выгодной цене. Такая стратегия не всегда оправдана, так как когда на торги по банкротству выходит действительно интересное имущество, его реализация, как правило, проходит на первых двух аукционах.

Таким образом, торги по банкротству проходят в три этапа. Все они чётко регламентированы законодательно, именно поэтому торги по банкротству считаются одним из самых безопасных способов покупки имущества. Мы, в свою очередь, готовы помочь вам на любом этапе участия в торгах.

Регистрация на электронной торговой площадке

Торги по банкротству проходят на специальных электронных торговых площадках. Как только вы определились с лотом, который хотите приобрести, можно переходить к регистрации на ЭТП. Каждая площадка отличается своим интерфейсом, но, как правило, регистрация на каждой из них имеет стандартную структуру.

Первое, что необходимо сделать — создать учетную запись пользователя, зайти в личный кабинет, пройти аккредитацию в качестве участника торгов, приложив необходимые документы. Список документов прописывается в регламенте площадки. Если у вас возникнут вопросы, всегда можно обратиться в техподдержку площадки.

Как проходят торги арестованным имуществом

На торгах арестованным имуществом продают вещи должников. Они попадают туда по такой схеме.

Заемщик берет деньги у банка или частного займодавца. Чтобы ему дали нужную сумму, он отдает в залог свою собственность — квартиру, машину, предприятие или любое другое имущество, которое по закону может быть предметом залога. В том числе это может быть квартира. Для ее покупки заемщик и берет деньги — ипотеку.

Дальше у заемщика не получается погасить долг. Например, начинаются просрочки по ипотеке. И банк предлагает ему отсрочку платежей или реструктуризацию долга. Если это не помогает, банк идет в суд и получает решение, по которому должник обязан вернуть ему сумму — как правило, сумму долга и проценты за просрочку.

Но закон защищает должника и запрещает банку обращаться за взысканием, когда нарушения незначительные: срок просрочки менее трех месяцев и ее сумма менее 5% от стоимости залога.

Также на торги арестованным имуществом попадают вещи, которые не были предметом залога, но были арестованы по решению суда.

Например, если собственник квартиры сделал в ней незаконную перепланировку и после постановления надзорного органа не привел ее к прежнему состоянию, эту квартиру по решению суда могут выставить на торги.

Или если у человека просто накопились долги, например по алиментам, по требованию кредиторов часть его имущества могут продать на торгах, чтобы эти долги погасить.

После суда дело переходит судебным приставам. Их задача — взыскать долг по кредитному договору. И, если у должника нет денег, чтобы его погасить, они арестовывают заложенное имущество и продают на торгах.

Но сотрудники ФССП, в отличие от арбитражных управляющих, не организовывают торги сами. Они только выносят постановление об их организации и назначают организатора, который потом выбирает ЭТП и проводит аукционы.

Также бывает, что организатором торгов выступает Росимущество и оно само проводит торги. Например, в 2021 году все аукционы в моем регионе — Санкт-Петербурге и Ленинградской области — проходили через организаторов. А в 2022 году многие аукционы проводят сотрудники Росимущества.

Торги арестованным имуществом всегда проходят в режиме реального времени в форме открытого аукциона на повышение цены. То есть каждый участник видит цену, которую предлагают другие участники, и в отведенное время, например в течение , подает свое предложение. Все манипуляции участник торгов делает в личном кабинете в карточке торгов.

На торгах арестованным имуществом, в отличие от банкротных, начальная цена лота может быть гораздо ниже рыночной. Так происходит потому, что имущество продают, чтобы погасить долг, и цену устанавливают исходя из размера этого долга, а не из оценки имущества.

Другое отличие от банкротных торгов в том, что на торгах арестованным имуществом обязательно должны быть минимум два участника. Если участник будет только один, торги признают несостоявшимися.

Торги арестованным имуществом могут проходить в два этапа. Но второй этап проводят, только если на первом аукционе имущество не выкупят или первые торги признают несостоявшимися, потому что:

Почти во всех случаях на втором аукционе стартовая цена на лот снижается на 15%. Например, если на первом аукционе квартиру предлагали выкупить за 3 000 000 ₽, но он не состоялся, то на втором ее сразу выставят на 450 000 ₽ дешевле. Исключение — если повторную продажу назначили, потому что на первых торгах победитель не выкупил имущество.

Как проходят торги госимуществом

На торгах госимуществом продают вещи, которые принадлежат государству или муниципалитетам. Это может быть что угодно: телефоны, мебель, древесина, недвижимость, антиквариат и даже животные, например собаки и лошади.

Также на торгах госимуществом продают право аренды государственной и муниципальной собственности — например, офисов или отдельных нежилых зданий, вещи, арестованные или конфискованные таможенной службой, и вещественные доказательства по уголовным делам, которые оформили в федеральную собственность. Но в этой статье я расскажу только о продаже государственной и муниципальной недвижимости — этот процесс называется приватизацией.

Что такое госимущество

По закону имущество в России может быть частным, государственным и муниципальным. Частное принадлежит людям и организациям. Государственное — Российской Федерации и ее субъектам. Муниципальное — городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям.

Чтобы не загружать статью дополнительными терминами, я называю госимуществом государственную и муниципальную собственность. А госорганами — государственные и муниципальные органы власти.

Торги госимуществом могут проходить в форме открытого аукциона, публичного предложения или продажи без объявления цены. А если лот дешевле 10 000 ₽, то используют прямую продажу. Цену на лот всегда определяет оценщик.

Первым проходит аукцион. Дальше, если он признан несостоявшимся, назначают торги в форме публичного предложения. Извещение о них организатор публикует не позднее трех месяцев со дня признания первых торгов несостоявшимся.

Но на торгах госимуществом публичные предложения немного отличаются от предложений на банкротных торгах. Здесь участники предлагают свою цену за лот в режиме онлайн.

Вот как это работает. Начинается первый период, он длится 10 минут. За это время участники делают ставки. Если никто не сделал ставку и победитель не определен, начинается следующий этап, на котором цена снижается на шаг, заранее установленный в извещении. И так до тех пор, пока не появится победитель. Каждый новый этап длится 10 минут.

Если и вторые торги не состоялись, проводится продажа без объявления цены.

Чтобы торги госимуществом состоялись, должно быть подано минимум две заявки и допущенных к торгам участников тоже должно быть минимум двое. Это правило относится к торгам в форме публичного предложения. На аукционе победителем могут признать единственного участника.

Автомобили

Даже подержанные автомобили могут продать на аукционе за достаточно крупную сумму. Поэтому управляющий обязательно проверит наличие автомобиля, принадлежащего должнику, и направит соответствующий запрос в ГИБДД. Если у банкрота есть автомобиль, он будет оценен и продан.

Существует только одна ситуация, когда должник может оставить себе автомобиль после процедуры продажи. Для этого необходимо доказать, что автомобиль необходим должнику в связи с его инвалидностью. Или есть очень близкий родственник, который находится на иждивении банкрота и является инвалидом. Например, дети и родители. Такие автомобили либо оборудованы специальными средствами контроля, либо выделяются напрямую через службу социального обеспечения и Фонд социального страхования. Однако, к сожалению, в наши дни такие специальные автомобили становятся все менее доступными. Обычно они приобретаются за счет средств попечителей.

Торги по банкротству проходят в три этапа: первый аукцион, повторный аукцион и публичное предложение.

Если имущество не продается на первом аукционе, проводится повторный аукцион, где начальная цена имущества снижается на 10%. И первый, и второй аукционы проходят по простому правилу: участники повышают ставки, выигрывает тот, чье ценовое предложение больше всех, и никто не предложил цену выше в течение 30 минут.

Если и повторный аукцион не состоится, то начнется третий этап реализации — публичное предложение. В рамках публичного предложения цена постепенно снижается согласно временным периодам. Выигрывает тот, кто подал заявку в установленное время и не ниже начальной цены периода и тот, чье ценовое предложение оказалось выше других. При наличии двух одинаковых ценовых предложений, выигрывает тот, кто подал своё раньше.

Где выкладывают информацию о торгах госимуществом

Как и в случае с торгами арестованным имуществом, информацию о торгах госимуществом размещают на  Чтобы найти все предложения, на новом сайте нужно перейти в реестр извещений и в поле «Вид торгов» установить фильтры «Продажа (приватизация) государственного и муниципального имущества» и «Реализация имущества, обращенного в собственность государства».

Еще информацию о торгах выкладывают на сайте того госоргана, который продает имущество в порядке приватизации.

Если объект продает Росимущество, информацию о торгах также размещают на его сайте и сайтах его территориальных органов в подразделе «Продажа арестованного, конфискованного и иного имущества» раздела «Продажа».

Искать лоты на сайтах-агрегаторах я не рекомендую: не все собирают информацию с , этого можно пропустить интересные лоты.

Как проходила вторая сделка

После удачной сделки с первым участком я решила попробовать снова.

Как искала. Я просматривала новые лоты, но расширила географию поиска — смотрела землю не только в Ленинградской области, но и в соседних регионах. Второй участок с назначением земли под ИЖС нашла в Ивановской области, в Родниках, примерно в  от Иванова. Меня привлекло, что земля расположена недалеко от центра города.

Начальная цена на публичном предложении — 94 500 ₽. На «Авито» и «Циане» подобные участки продавались по  в зависимости от состояния: ухоженный или заброшенный. Решила, если и покупать такой участок, то по минимальной цене, когда торги дойдут до последнего этапа — шестого.

Как участвовала в торгах. Я запросила у арбитражного управляющего документы по участку. Он прислал скан свидетельства о праве собственности, выписку из ЕГРН и фотографии.

Оказалось, что владелец не проводил межевания, поэтому границы участка не определены. Но участок был разработан и огражден забором. Это повышало его стоимость примерно на .

Торги проводились в шесть этапов, длительность каждого — семь дней. В конце периода цена снижалась на 9450 ₽.

К последнему этапу не было ни одной заявки. Я внесла задаток — 9450 ₽. На ЭТП МЭТС сначала нужно пополнить личный счет и уже с него переводить деньги.

Цену в заявке установила по прежнему принципу — поставила чуть выше цены предыдущего этапа. На шестом этапе участок можно было купить не дешевле 25 987 ₽, на пятом — минимум на 36 690 ₽. Я предложила за землю 40 959,68 ₽.

Как оплатила лот. На следующий день организатор торгов опубликовал протокол о допущенных участниках и результатах торгов.

В протоколе я была единственным участником. Это допустимо в торгах по банкротству, они считаются состоявшимися даже при одном участнике. Он автоматически становится победителем.

Как оплатила и оформила собственность. Процедура , как с первым участком:

Этот участок я продала спустя три месяца за 95 000 ₽ — сделала покупателю скидку, чтобы было быстрее. В этот раз мне пришлось встретиться с покупателем и его агентом, поэтому я ездила в Иваново.

Я продала оба участка раньше минимального срока владения, после которого можно не платить НДФЛ с доходов от продажи недвижимости — пять лет. Но обошлось без налога. Первый участок я купила и продала в 2022 году. У меня было право на налоговый вычет — миллион рублей. Поскольку цена продажи была гораздо ниже вычета, то платить НДФЛ мне не пришлось. Декларацию за 2022 год тоже не подавала — сейчас, если вычет в миллион рублей превышает доход от продажи недвижимости, это не обязательно.

Второй участок я купила и продала уже в 2023 году, по нему также использую налоговый вычет в миллион рублей. По следующим сделкам я буду платить налог с продажи уже на ОСН — 13% от доходов за вычетом расходов, потому что это считается предпринимательской деятельностью.